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不動産投資を核として事業を拡大し、北陸の事業家として成功した大家さん【河上伸之輔さん】

2週間前

不動産投資を軸として投資に成功し、資産20億円を築く!

今回紹介するのは、北陸で事業家としても活躍される河上伸之輔さんです。26歳で2LDKの区分マンションを購入したことをきっかけに、賃貸用アパート・マンションを購入し続け、30歳でセミリタイア。その後、コワーキングスペースを起業し、ビルや旅館の再生など幅広く不動産投資を展開。その結果、総資産20億円を築く事業家として成功された河上さんに、成功の秘訣を伺いました。

【北陸不動産投資支援会】
【河上伸之輔さん著書】
【河上さんのYouTube】


スーパー大家ヒストリー

2003年 大学卒業後、都内の証券会社に勤務。
2006年 金沢支店に転勤。
2006年 石川県金沢市で2LDKのマンションを530万円で購入。
2008年 コンサルティング会社に転職。M&A・事業再生などの案件を数多く手がける。
2008年 富山県高岡市のファミリーマンション1棟(15戸)8500万円で購入。
2012年 シナジーコンサルティング株式会社を設立。その後も マンション、ビル、ホテル、温泉旅館を購入し、不動産運用から得られる家賃収入は2億円を超える。


小さくはじめて、勝負する時は一気に攻める

幼い頃からお金持ちになりたいと考え、大学生の頃から株式投資を行い、証券会社に就職しました。そんな私が不動産投資を始めたのは、東京から石川に転勤した26歳の時です。2006年にコツコツ貯めていた500万円で、2006年に石川県金沢市で2LDKの区分マンション購入。毎月5万円、家賃収入を手にすることができました。

石川県に転勤する以前からさまざまな投資に関する書籍を読み、不動産投資についても学んでいましたが、東京では物件の値段が高すぎて不動産を購入するに至りませんでした。しかし、石川県で物件を探し始めると、自分にも手の届きそうな物件がいくつもあることに気づきました。また、不動産投資は、株式投資と違って常に値動きを気にせずにすみ、兼業も可能です。これなら仕事をしながら資産を増やせると感じたのです。

2棟目は、少し規模の大きい木造アパートを購入しようと思ったのですが、約2年間は良い物件が見つかりませんでした。ただ焦ることなく、自分に合った物件を辛抱強く探していました。ようやく購入できたのが、2008年のリーマンショックの後です。富山県高岡市に鉄骨造で築10年15戸のファミリーマンションが、利回り15%の物件が8500万円で売り出されていました。幸運にもこの物件を購入することができ、年間キャッシュフローが500万円くらい出るようになり、自己資金を貯めていくことができました。

この時期にローンを組み、大きな挑戦をしたことが、大家としての成長の起爆剤になりました。その後もアパートなどを買い進め、700万円程度キャッシュフローが得られるようになり、30歳で会社を辞めることを決意しました。

シナジービル

人とのつながりが次のビジネスチャンスを生む

投資を始めて数年は、収益を増やしたいという思いでしたが、社会奉仕団体であるロータリークラブの若手団体であるローターアクトクラブへの入会し、その考えは大きく変わりました。

当時、私は証券会社に勤務しており、金沢の事業家との人脈を作りたいという利己的な動機でクラブに参加しました。しかし、同世代の仲間の多くは、純粋にボランティア活動に取り組んでいました。そうした活動を一緒に取り組んでいるうちに、自分の器の小ささに気づいたのです。折しも2011年に東日本大震災が起こり、社会のパラダイム・シフトが起こりました。私自身もお金を稼ぐことより、人との繋がりこそが重要だと考えるようになり、「誰もが挑戦できる社会を創る」ことをビジョンに掲げ、コワーキングスペースの運営を行う会社を設立しました。

正直に申し上げると、コワーキングスペースだけでは収益を上げることは難しかったのですが、新しいサービスやビジネスに感度の高い方々とつながることができ、それから、事業の相談を受けたり、出資をしたり、自分自身で事業を立ちあげるきっかけとなりました。「世界で2番めにおいしい焼きたてメロンパンアイス」もその一つです。創業から3年で、国内50店舗を越えるフランチャイズ展開と海外進出も果たしました。

また、「北陸不動産投資支援会」というコミュニティーを立ち上げ、新米大家さんの支援も行っています。最初の一歩が踏み出せない人もいますが、そうした人の多くがリスクを過大評価している場合が多いです。予測不能な社会においては、会社員として働き続けるリスクの方が実は大きいと考えています。給与に頼らない働き方を若いうちから構築していく方がずっとリスクが減らせると考えています。行動しなければ何も変わりません。

不動産投資に興味を持ったら、まず1つ物件を所有してみましょう。本を読むよりも、まず1つ物件を所有した方が、遥かに実践的な学びができるでしょう。それでも不安があるなら不動産のコミュニティーなどに参加し、経験者からアドバイスを求めると良いでしょう。より親身なアドバイスを受けられるはずです。

コワーキングスペース シナジースペース

コロナ禍における賃貸経営なら地方がチャンス

これまでは大都市に人が集まる傾向がありましたが、新型コロナウイルス感染症の影響で、在宅勤務(テレワーク)が一気に進んでいます。そのため、地方移住に目を向ける人が増えています。そのため、地方の戸建てのニーズは今後より高まると考えています。私の大家の会にも参加してくれている若い大家さんは、80万円で一戸建てを購入し、家賃5万5000円で入居者が決まりました。2年も経たないうちに初期費用を回収できるため、資金が少ない方でもこうしたチャレンジが地方でなら可能です。1戸目を購入して、自分には不動産投資は合っているのかどうか見極めましょう。

また、地方において空室対策で重要だと考えているのは、購入した物件は工夫を行い、高稼働をさせることです。かつて自分も全67戸のワンルームマンションを購入し、50室が空室だったことがありました。大学生向けのマンションだったため、無料Wi-Fiを各部屋に設置し、敷金・礼金無料、1か月のフリーレントもつけるなどして、満室にしました。入居づけのために初期費用を投じることに抵抗がある方もいるかもしれませんが、空室のまま放置していたらいくら損失が出るのかをしっかり見極めましょう。

総務省の住宅・土地統計調査によれば、全国には820万戸の空き家があると言われています。そのうち一戸建てが最も多く、今後、そうした空き家を活用していくことが、社会においても大きな課題だと言えます。新築を増やすのではなく、空き家のリノベーションを進め、新たな借り手を見つけていく取り組みを拡大していくことが、地球環境にも優しく、持続可能だと言えます。

金沢青年会議所でSDGsの取り組みを進めたことをきっかけに、私はSDGsに興味を持ち企業経営者を中心にSDGsの講演などを全国で行っています。今後も不動産投資をしながら、持続可能な社会の実現にも貢献していきたいと考えています。


明日から真似したいスーパー大家の裏技

不動産投資の目的を明確に持つ

何のために不動産投資したいのか、目的を明確に持つことが大切です。例えば、月10万円の不動産所得を得て生活の足しにしたい、月100万円の不動産所得を得て、セミリタイアしたいと言った具体的な目標を掲げ、どんな人生を送りたいのかイメージしておきましょう。目標が明確であれば、自分の目的を達成できるような物件を慎重に探すことができますし、たとえうまく行かない時も根気強く取り組むことができます。不動産投資によって収益が増えていくにつれ、当初の目的を見失い、失敗してしまう方も少なくありません。自分にとっての幸せは何なのか、常に考え、その目的にブレない投資を続けていきましょう。

まずは小さく始めて、実践的に学ぶ

貯金がない方でも最初の3年自己資金を貯めるのに時間を要しても、4年目に1戸、5年目に木造アパート、7年目に1棟マンションを買えば、資産が1億円に達するはずです。このプロセスでとても大切なのが、1棟目です。足を運んで良い物件を見極め、まずは小さくても良いので1戸所有してみましょう。書籍で学ぶよりも、1戸購入した方が、実践的に不動産投資の流れを学ぶことができるはずです。そこで失敗することもあるかもしれませんが、それは経験としてスキルアップに必ず繋がり、2棟目以降を買う際の力となるはずです。

オリジナリティーのある工夫で満室を目指す

購入した物件を高稼働させるのも重要です。それは、今後融資を受けるためにも、購入物件が順調に運営していることが、融資に大きく影響するからです。空室が多いのならば、物件に適正なリフォームを行いましょう。それでもうまくいかない場合は、複数の手を打ち、入居付けを目指しましょう。学生向けアパートの場合は、初期費用の値引きのほか、ターゲットが住んでいそうなアパートにポスティングしたり、抽選で原付プレゼント、改装費10万円プレゼントなども実施しました。そうした工夫を複数施すことで空室が埋まり、販売価格の2倍以上の価格で売却できた物件もありました。ターゲットがどうしたら入居したくなるかを考えると良いと思います。

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