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賃貸物件を価値向上させるには? 検討すべき5つのアプローチを解説

1ヶ月前

保有している賃貸物件は、築年数の経過とともに価値が下がっていくことが一般的です。古い物件の価値を上昇させるには、てこ入れが必要となっていきます。

では、古くなってきた賃貸物件の価値を上昇させるには、どのようなアプローチが必要なのでしょうか。この記事では「賃貸物件の価値向上」について解説します。

1.テナントリテンションの実施

テナントリテンションとは、入居者維持活動のことです。テナントは「借主」、リテンションは「維持、保持」といった意味であり、入居者にできるだけ長く借りてもらう取り組みの総称です。

賃貸物件は、入居者が入れ替わるタイミングで仲介手数料や部屋のクロス貼り替え等の費用が生じます。また、場合によっては新しい入居者の賃料が下がることもあります。

入居者の入れ替えはコストや賃料ダウンが生じる原因となり、入居の入れ替えはできるだけ発生しない方が収益力は向上します。

近年は、入居者にはできるだけ長く住んでもらうことを重視した賃貸経営が考え方の主流となっており、テナントリテンションが注目されています。

住居系のテナントリテンションには、例えば既に長く入居している借主に対し、優先的にエアコンや温水洗浄便座の交換をするような取り組みがあります。

また、入居者の目に付くところに季節の花を植えたり、クリスマスやハロウィーンの飾りを行ったりすることで、入居者を楽しませるような取り組みもテナントリテンションの一つです。

テナントリテンションを意識することで、すぐに退去されるような状況が防止されていけば、物件の価値は確実に向上しているといえます。

2.管理方式および管理会社の変更

管理方式および管理会社の変更も賃貸物件の価値を向上させる手法の一つです。

管理方式については、まず家賃保証型サブリースを採用している場合には、取りやめを検討することが効果的といえます。

家賃保証型サブリースとは、サブリース会社が一棟全体を賃貸し、サブリース会社が各入居者と転貸借契約を行う管理方式です。

サブリース会社から家主へ支払われる家賃は、空室の状況に関わらず固定となるため、「家賃保証型」と呼ばれています。

ただし、家賃保証型サブリースの家賃は、満室時の80~83%程度です。実質的な管理料としては、家賃収入の17%~20%程度を支払っていることになります。

一方で、一般的な管理委託方式であれば、管理料は家賃収入の3%~5%程度が相場です。そのため、家賃保証型サブリースから管理委託方式に変更するだけでも収益性は向上し、価値は向上することになります。

また、管理会社に関しても、賃貸仲介に強い会社に変更すると空室が埋まりやすくなります。管理会社を変えるだけで空室状況が改善されることもあるため、管理会社は物件の価値に大きな影響を与える存在です。

管理方式および管理会社の変更は、投資を伴わずに実行できる価値向上策であるため、よく行われています。

何をすべきか分からない方は、取りあえず管理方式および管理会社の変更から着手してみましょう。

3.リノベーションの実行

物件価値を向上させる方法としては、リノベーションもあります。価値を上げるリノベーションの方向性としては、主に以下の3点が挙げられます。

・デザインの向上
・セキュリティーの強化
・共用施設の充実化

1つ目としてはデザイン性の向上です。エントランスや専有部等にデザイン性の高いリノベーションを実施することで物件価値を上げます。

デザインリノベーションは、成功すると賃料アップも見込めますし、長期的な空室効果を生み出します。

ただし、デザインは好みが分かれてしまうため、失敗するとそのデザインが原因で逆に空室を生み出す原因にもなってしまいます。

デザインリノベーションはもろ刃の剣でもあるため、リフォーム会社の実績やその後の入居状況を慎重に見極めながら実施することがポイントです。

また、リノベーション会社によっては、デザインを重視するあまり、専有部内のトイレやキッチン等の水回りの位置まで変更するような提案をしてくる会社もあります。

専有部内で水回りの位置を変更すると、床下の排水管を曲げるような変更を伴うこともあり、レイアウト変更が排水を詰まらせてしまう原因にもなります。

デザインリノベーションを検討する際は、水回りの位置は変更せずに室内のレイアウトを変更することがポイントです。

2つ目としては、セキュリティーの強化があります。セキュリティーの強化には、例えばオートロックの導入や人感センサーライトの設置、防犯カメラ、カラーモニター付きインターホン、玄関扉のダブルロック化等があります。

防犯カメラも、エントランスだけでなく、エレベーター内や駐車場等にも設置することがコツです。

3つ目としては、共用施設の充実化があります。賃貸物件であっても、敷地内に物置型のトランクルームを置いたり、新たにバイク置き場を設置したりすることはできます。

また、宅配ボックスの設置も効果的です。宅配ボックスとは、受取人が留守中でも荷物を受け取れるロッカータイプの郵便受けを指します。

セキュリティーの強化や共用施設の充実化は、失敗のリスクも低く、かつ、堅実に結果が出せる対策です。

デザインリノベーションに不安を感じるようであれば、セキュリティーの強化や共用施設の充実化から着手することをおすすめします。

4.買い替え

賃貸物件の価値向上策としては、買い替えもあります。賃貸物件の価値に最も影響を与える要素は立地ですので、今の物件よりも良い立地の物件に買い替えればおのずと価値を上げることができます。

無理して朽ち果てるまで物件を持つ必要はないので、タイミングを見計らって買い替えも検討してみましょう。

5.建て替え

物件の価値向上策として、建て替えもあります。建て替えを行えば、入居率も改善しますし、修繕費の支出も抑えることができます。

耐用年数の過ぎている物件であれば、新たに減価償却費が計上できるため、所得税も節税できます。

さらに、相続対策をしている人であれば、建て替えによって新たに借入金が発生するため、相続財産が圧縮され、相続税の節税効果も大きく回復します。特に相続を目前に控えている方は、建て替えを検討することもおすすめします。

まとめ

以上、賃貸物件の価値向上について解説してきました。

賃貸物件の価値を向上させるには、以下の5つのアプローチ方法があります。

・テナントリテンションの実施
・管理方式および管理会社の変更
・リノベーションの実行
・買い替え
・建て替え

自分の物件の状況に合わせて、できるものから実行してみましょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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