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アパートの管理会社選びはなぜ失敗する? 理由と選び直すコツを解説

2020年8月19日

アパート経営において管理会社の存在は非常に重要です。管理会社を変えると、埋まらなかった空室が埋まるようになります。

管理会社は入居率にも影響を与えるため、空室が増え始めたアパートは管理会社の切り替えを検討していくことが必要です。

では、適切な管理会社はどのようにして選べば良いのでしょうか。そこでこの記事では「アパートの管理会社」について解説します。

1.アパートの管理会社に選びに失敗する3つの理由

アパート経営においては、しっかり準備してスタートしても管理会社選びに失敗してしまうことが多いです。最初にアパートの管理会社に選びに失敗してしまう3つの理由を紹介します。

1-1.新築時に受け身で管理会社を決めているため

アパートでは、新築時に施工会社の提案によって受け身で管理会社を決めていることがよくあります。

大手ハウスメーカーは子会社に管理会社を有しており、建築とセットで管理も提案されることが一般的です。

そのため、多くのアパート経営者は、そのままハウスメーカーの子会社を管理会社として採用し、アパート経営をスタートさせます。

ハウスメーカーの子会社は、駅前に実店舗の営業所を持っているわけではないため、管理しているアパートに空室が発生すると、物件の近隣にある不動産会社に頼って入居者を決めることが多いです。

管理の実績は豊富ですが、実際に賃貸仲介をしていないケースも多いことから、入居者募集能力が必ずしも高いとは言えません。

そのため、ハウスメーカーの子会社が管理をしている物件は、築年数が古くなると空室が埋まりにくくなることがよくあります。

築年数が浅い時期は管理会社選びに失敗していることは気付きませんが、築年数が古くなっていくと管理会社選びの失敗が徐々に顕在化してくるのです。

1-2.不動産会社の知名度だけで管理会社を決めているため

不動産会社の知名度だけで管理会社を決めることも、失敗の原因です。大手だから安心だと思って頼んでみても、実はあまり空室が埋まらなかったということはよくあります。

大手でも期待を裏切られてしまうのは、大手は賃貸仲介に注力していないケースが多いからです。

不動産会社は主に売買仲介と賃貸仲介の2種類の仲介ビジネスを行っています。このうち、不動産会社にとって収益が高いのは、圧倒的に売買仲介の方になります。

不動産会社は賃貸仲介を行うよりも、売買仲介の方が儲かるため、知名度の高い大手ほど売買仲介に注力しているのが一般的です。

売買仲介に注力している不動産会社は、賃貸仲介への人材やパワーの投入量が少なくなっています。よって、大手だからといって賃貸仲介の能力が高いとは言えないのです。

一方で、中小の不動産会社は、大手ほどの知名度がないため、売買仲介の受注が少ない傾向にあります。

中小の不動産会社には大手がやりたがらない賃貸仲介に特化している不動産会社もあり、このような不動産会社の入居者獲得能力は大手よりも高いです。

賃貸仲介は売買仲介よりも収益性が低いという構造上の問題があり、大手だからといって必ずしも管理会社に適しているとは限らないのです。

管理会社は、知名度ではなく、どれだけ賃貸仲介に注力しているかで見極めることが重要となっています。

1-3.空室が埋まらない理由を物件のせいだと思っているため

空室が埋まらない理由を物件のせいだと思ってしまうと管理会社選びの失敗に気付かないことが多いです。

空室は築年数が古くなると増えていくため、多くのアパート経営者は空室が発生している原因はアパートが古くなったからだと考えてしまいます。

しかしながら、同じアパートでも管理会社を変えるだけで入居者が埋まることを考慮すれば、やはり空室の原因は管理会社を含めて考える必要があります。

2.良い管理会社を選ぶコツ

この章では良い管理会社を選ぶコツについて解説します。

2-1.賃貸仲介や管理が主力事業となっている

管理会社は、賃貸仲介や管理が主力事業となっている会社を選ぶことが重要です。売買仲介を主力事業に押し出している会社は、賃貸仲介を後回しにしがちなため、選択しない方が無難です。

賃貸仲介や管理に注力している不動産会社は、熱意も高いですし、ノウハウも豊富に有しています。

良い管理会社は、埋まらない部屋に対してアパート経営者に改善提案をしてくれます。もし、今の物件が半年以上も空室が続いているにもかかわらず、何も提案してこないようであれば管理会社を切り替えることをおすすめします。

相場の賃料で募集しているのに埋まらない部屋は、物件に何らかの原因を抱えていることが多いです。

適切な管理会社は、その原因を是正する提案をしてくれますので、効果が長続きする空室対策ができるようになります。

2-2.賃貸住宅管理業者に登録されている

適切な管理会社を見つけるのに賃貸住宅管理業者に登録されているかどうかで判断する方法もあります。

アパートの管理業は宅地建物取引業の規制の対象外であるため、不動産会社でなくても誰でも管理業を行うことができます。

管理会社には届け出や許可も何も必要ではないことから、一定水準以上の管理会社を見つけるのが難しいという課題がありました。

そこで国土交通省によって一定水準以上の管理会社を登録制にして、利用者に選びやすくした制度が賃貸住宅管理業者登録制度になります。

管理会社が賃貸住宅管理業者に登録するには、事務所ごとに1名以上の実務経験者等を置くことが要件です。

実務経験者等とは、管理事務に関し6年以上の実務の経験を有する者または賃貸不動産経営管理士の登録を受けている者を指します。

客観的な一つの指標にはなるので、賃貸住宅管理業者に登録されている管理会社から選ぶのもポイントです。

2-3.周辺に管理物件がある

管理を依頼したい物件の周辺に既に管理物件があることも重要です。近隣に多くの管理物件がある管理会社は、周辺エリアの賃貸ニーズを十分に把握しています。

社宅ニーズもつかんでいることが多く、周辺で社宅を探している法人ともコネクションを持っていることもよくあります。

近くに管理物件があれば、既に周辺で借主を探す業務が行われていますので、管理を依頼すると空室が埋まるのも早いです。

まとめ

以上、アパートの管理会社について解説してきました。アパート経営では、既に管理会社選びに失敗していることがよくあります。

良い管理会社を見極めるポイントは以下の3つです。

・売買仲介より賃貸仲介や管理が主力事業となっている
・賃貸住宅管理業者に登録されている
・周辺に管理物件がある

空室がなかなか埋まらなくなったと感じたら、管理会社の切り替えを検討してみましょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

※本記事は掲載時点の情報であり、最新のものとは異なる場合があります。予めご了承ください。

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