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失敗しないサラリーマン大家になるために! 3つの失敗例から学ぶ不動産投資のポイント

3週間前

不動産投資は株式投資に比べると安全な投資ですが、それでも失敗してしまう方はいます。特にサラリーマン大家の場合、自己資金が不十分なまま不動産投資を始めることで失敗につながるケースが多いです。

では、サラリーマン大家にはどのような失敗例があるのでしょうか。この記事では、「サラリーマン大家の失敗」について解説します。

1.借入金を使って区分マンションの1部屋に投資する

サラリーマン大家によくある失敗として、借入金を使って区分マンションの1部屋に投資するというものがあります。

区分マンション自体は、投資総額も小さいため、サラリーマンが投資対象として選ぶことは適切です。しかしながら、問題は多額のローンを組んで1部屋のみを投資する点にあります。

サラリーマンの場合、住宅ローンを抱えている方も多いでしょう。区分マンションを、不動産投資ローンを組んで購入すると、住宅ローンと不動産投資ローンのダブルローンを組むことになります。

区分マンション1部屋の投資の場合、空室の影響がとても大きくなるという点がデメリットです。

アパートのように複数戸の部屋がある場合は、1部屋の空室が生じても他の部屋の収入によってローンを返済することができます。

一方で、区分マンション1部屋の場合、空室が生じてしまうと収入がゼロとなるため、不動産投資ローンを自分の給料から返済する必要性が出てきます。

例えば、区分マンションで半年も空室が続けば、6か月間連続で住宅ローンと不動産投資ローンを自力で返済し続けることになります。中には多重ローンに耐え切れず、自己破産をしてしまう方もいます。

区分マンション1部屋の投資は、値ごろ感があり、不動産投資の中でもサラリーマン大家にとって最も人気の高い投資商品です。

ただし、1部屋であるがゆえに、空室時は自力で不動産投資ローンと住宅ローンを返済することになります。

区分マンション1部屋の投資をする場合には、借入金はなるべく少なくし、空室が発生しにくい物件に投資をすることが必要です。

2.節税目的で不動産投資をする

サラリーマン大家の中には、所得税の節税目的で不動産投資を始めてしまう方がいます。節税目的で不動産投資をするくらいなら、やらない方が良いです。

不動産投資で得られる所得は不動産所得と呼ばれます。不動産所得で赤字が出ると、そのマイナスを給与所得と合算することが可能です。

プラスの給与所得とマイナスの不動産所得を合算する手続きのことを損益通算と呼びます。損益通算を行うと、合計所得が小さくなるため、所得税を節税することができます。

この損益通算の仕組みを利用するために、わざわざ赤字の不動産投資を行う方がいます。

不動産賃貸業は利益率が高いビジネスのため、入居者がきちんと埋まっている限り、基本的には黒字です。

そのため、不動産所得でわざと赤字を作ろうとするなら、ずっと空室のままの物件を持つことになります。

毎年赤字を生みだすには、意図的に失敗した状態の不動産投資を行わなければいけないため、意味がありません。

仮に全額自己資金で物件を購入したとしても、不動産を保有している限り、固定資産税や損害保険料といった固定費は生じます。固定費を負担してまで赤字を作り出し、損益通算を狙うのはもったいない話です。

せっかく不動産投資を行うのであれば、節税を目的とするのではなく、不動産投資でもしっかりと収益を上げて所得を増やした方がメリットはあります。

稀にサラリーマン向けの不動産投資セミナーで、損益通算をメリットに掲げて不動産投資を促しているものがあります。矛盾だらけの怪しい内容ですのでよく注意しましょう。

3.ハイリスク物件を購入して資産拡大ができなくなる

サラリーマン大家の中には、1棟目にハイリスク物件を購入して資産拡大ができなくなる方がいます。

不動産投資を勉強し始めると、サラリーマンは自分の収入と同じ金額を得ようとすると、かなり大きな資産に投資をしなければいけないことがわかります。

投資額に対するリターンは思いのほか低いため、つい郊外の築古物件のようなハイリスクの物件に投資をしてしまう方もいるかもしれません。

利回りはリスクを反映しているものなので、ハイリターンの物件はハイリスクの物件となります。

郊外にある築古物件は、利回りは高いですが、すぐに空室が発生し、修繕費も立て続けに生じます。

ハイリスク物件を持っていると、それが実績となってしまい、銀行が2棟目以降の融資を行わないことがよくあります。

将来的に資産を増やそうと思っていたにもかかわらず、最初の物件選びを間違ったことで資産拡大の道が途絶えてしまうこともあるのです。

2棟目以降の融資をスムーズに受けるためにも、1棟目は優良物件でしっかり実績を積み上げておくことが重要となります。

4.サラリーマン大家で失敗しないためのポイント

サラリーマン大家が不動産投資に失敗しないためには、「十分に自己資金を用意すること」と「空室リスクの低い物件に投資をすること」の2つがポイントとなります。

自己資金を十分に用意していれば、借入金の返済額が減りますので、区分マンション1部屋のような不動産投資でも安全に行うことができます。

また、失敗を防ぐためには空室リスクの低い物件に投資をすることが重要です。空室リスクの低い物件は価格が高いですが、優良物件が多くなります。

優良物件に投資をしておけば、2棟目以降に向けて良い実績を銀行にアピールすることができます。区分マンション1部屋であっても、空室時の影響を少なくすることが可能です。

自己資金を用意して、空室リスクの低い物件に投資することは、不動産投資の基本です。失敗を防ぐためにも、基本に忠実な不動産投資を心がけましょう。

まとめ

以上、サラリーマン大家の失敗について解説してきました。

サラリーマン大家の典型的な失敗例には以下の3つがあります。

・借入金を使って区分マンションの1部屋に投資する
・節税目的で不動産投資をする
・ハイリスク物件を購入して資産拡大ができなくなる

サラリーマン大家で失敗しないためのポイントは、「十分に自己資金を用意すること」と「空室リスクの低い物件に投資をすること」の2つです。自己資金が貯まってから、良い物件を選んで投資をすることをおすすめします。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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