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アパートの空室対策で安定的な収益を上げる! 空室を埋める方法、費用、効果を知ろう

3週間前

河野陽炎

ライター、コラムニスト。金融・経済・保険・資産運用などの記事を多数手がける。次々と改正される法律や、発売される数多くの金融商品が、1人の生活者としての私たちにどのような影響を与えるのか、という点を大切に執筆活動を行う。大阪市立大学大学院にて数学を専攻、保有資格は30。


アパート経営を安定させるには、多くの人に入居してもらうことと、入居した人に長く住み続けてもらうことが重要です。入居者を募集しても空室が埋まらないときや、退去する人が増えてきたときは、何らかの対策を行いましょう。空室が増えてしまう原因は、入居時のコストや家賃が高すぎる、施設の老朽化や不足、管理が行き届いていないことなど、さまざまです。原因に合わせて対策を行い、空室率を改善しましょう。

入居者募集の段階で行う対策

施策費用感など
ターゲットの設定を見直す費用はかからない
ペット可、事務所利用可など用途を緩和する費用はかからない
募集広告の見直しある程度の費用が想定される
入居にかかる費用、家賃の見直し見直しに費用はかからないが、後の収益性に影響がある

入居者の快適性を高める対策

施策費用感など
管理会社の業務内容をチェックする継続して行う必要があり、管理会社を変える場合には費用が発生する懸念もある
サブリース契約という方法もある管理会社との契約にあたり費用が発生する可能性があり、経営計画全体にかかわるので慎重な決断が求められる

老朽化した設備のリフォーム

施策費用感など
セキュリティー設備の導入ある程度の費用が想定される
キッチン、水回りの設備ある程度の費用が想定される
外壁塗装高額な費用が発生する
1室丸ごとのリノベーション高額な費用が発生する

1.入居者を募集する段階で行う対策

新しい住まいを探している人に「ぜひこの物件に住みたい!」と思われる物件にするためには、どんな対策をすればいいでしょうか?

1-1.ターゲットの設定を見直す

アパートの周辺には、どのような人が多く居住しているでしょうか? その地域が学生街なのか、都市部のベッドタウンなのか、閑静な住宅街なのかを把握しましょう。

市区町村役所のホームページでは、人口・世帯数や過去からの推移などの統計情報が公開されています。現在、どのような人がその地域に多く住んでいるか、今後、どのように変化していくかを検討・想定し、地域のニーズにあったアパート経営を行いましょう。

1-2.ペット可、事務所利用可など用途を緩和する

ペットとの共生や、事務所としての利用を可能にすることで、これまで入居できなかった人を受け入れることができます。ほかにも「楽器演奏ができる」「ルームシェアができる」など、さまざまな条件が考えられます。

ただし、既存の入居者の理解を得ることも大事です。「ペット不可物件だから入居したのに」といった不満が出てくる可能性もあるからです。

1-3.募集広告の見直し

近年、物件探しは、まずインターネットから始めるケースが増えています。インターネット広告に掲載される写真やキャッチコピーを、物件の魅力を伝えられるものに変更しましょう。

1-4.入居にかかる費用、家賃の見直し

入居にあたって、敷金・礼金・家賃が安い物件の方が、入居希望者には魅力的に映ります。一定期間、家賃の負担をゼロにする「フリーレント」を導入するのも良いでしょう。

ただし、家賃の見直しには、既存の入居者とのいざこざが生まれたり、長期的な収益が低下したりといったデメリットもあるので、慎重に検討しましょう。

2.入居者の快適性を高める対策

いったん入居した人が「暮らしにくい」「他の物件に住みたい」と思ってしまうような原因を取り除き、長く住んでもらうための対策を行うことも必要です。

2-1.管理会社の業務内容をチェックする

大切なのは、物件の管理を管理会社に任せきりにせず、大家さん自身が物件の状況を把握しておくことです。例えば、清掃や苦情対応などを管理会社は適切に行っているでしょうか? 対応が遅れがちになれば、入居者は住みづらいと感じます。物件には定期的に足を運んで様子を見ましょう。

2-2.サブリース契約という方法もある

管理会社がアパート1棟を借り上げ、大家さんは契約で定められた賃料を受け取ることができる「サブリース」という方法があります。入居希望者には、管理会社が借りた物件を転貸するのです。

サブリース契約には、大家さんが安定した収入を確保できるメリットがありますが、空室率が高い物件は、契約更新時に大家さんが受け取る賃料が大幅に下がる可能性もあります。サブリース契約をするかどうかは、アパートの経営計画や収支計画に直接影響する問題なので、慎重に検討する必要が出てきます。

3.老朽化した設備をリフォームする

築年数が長く、暮らしにくい設備のままとなっているアパートは、敬遠されます。新しくて人気の設備を導入して、入居者の快適性を高めましょう。リフォームの例としては次のような方法があります。

3-1.セキュリティー設備

アパートの入り口をオートロックにしたり、各居室の入り口に複数のカギをつけたり、窓の防犯性を高めるなど、セキュリティー確保のためのリフォームを行うと、入居者の安心感が高まります。

3-2.キッチン、水回りの設備

入居希望者が内覧をするとき、キッチン、バス、トイレ、洗面所などの水回りの清潔さや快適さは重要なチェック項目です。古くなった蛇口やシャワーヘッドの取り換え、割れたタイルの補修など費用が安く抑えられるものから、システムキッチン、浴槽の入れ替えといった見栄えが大きく変わるものまで、さまざまな方法があります。

3-3.外壁塗装

アパートは一定期間ごとに外壁塗装が必要になります。塗料の剝げや雨漏り、水漏れなどの修繕を行うことで、入居者の快適性が高まり、入居を検討している人にも好印象となります。

3-4.1室丸ごとのリノベーション

居室全体が古くなったり、いたみが目立ったりする場合は、1室を丸ごとリノベーションする方法もあります。アパートの入居者として想定するターゲットに好まれるような内装に変えましょう。

まとめ

アパートの空室対策には、費用や労力が安く済む方法から、多額の費用がかかる方法まで、選択肢がたくさんあります。なぜアパートに空室ができてしまうのか、その原因を割り出し、応じた対策を行えば、空室率改善の可能性が高まるでしょう。

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