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住居以外の不動産経営のメリットとデメリットとは? おすすめは?

2ヶ月前

不動産経営には興味はあるものの、アパートオーナーにはなりたくないという方をよくみます。

できれば住居以外で収益性の高い不動産経営がしたい方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では「住居以外の不動産経営」について解説します。

1.住居以外の不動産経営のメリット

最初に住居以外の不動産経営のメリットを解説します。

1-1.収益性が高い

住居以外の不動産経営は、収益性が高いのが特徴となっています。

住居以外の不動産経営は、「事業系」と呼ばれることが多いです。事業系では、借主のことを一般的に「テナント」と呼びます。

事業系のテナントの家賃は、住居の家賃よりも単価が高いです。テナントの家賃は業種や立地、階数などにもよって異なりますが、住居の家賃の2~3倍の単価になることも珍しくありません。

一方で、事業系は住居系よりも建物の建築費が若干高い傾向にあります。高いといっても、住居系の1.2~1.3倍程度です。

建築費の上昇よりも家賃の上昇の方が大きく、収益性は事業系よりも高くなることが一般的です。

ただし、事業系といっても全てのテナントが高い賃料を支払うことができるわけではありません。一般的に高い賃料を支払うことができるのは、「コンビニ」や「ドラッグストア」といった物販店舗です。

一方で、「飲食店」や「マッサージ店」等のような業種はそれほど賃料単価が高くありません。

飲食店やマッサージ店は、顧客が入店してからお金を払うまでの時間が長い業態です。それに対して、コンビニ等は顧客が入店してからお金を払うまで数分という短い時間になります。

そのため、同じ店舗面積でも物販のような業態の方が顧客の回転数が多く1日当たりの売上が大きくなり、家賃の支払い能力が高くなるのです。

事業系の場合、家賃は業種や立地、階数によって賃料単価に大きな差が出ることは知っておきましょう。

1-2.管理の手間がかからない

事業系のテナントは、長期契約となることが多く、管理の手間がかからないのが特徴です。アパート等の入居者は3~6年程度で退去することが多く、部屋も複数戸あるため年中入退去が発生します。

アパートでは入退去の度に、入居者募集のための仲介手数料の支払いや部屋のクロス貼り替え等、管理の手間が発生します。また、アパートでは築10年も過ぎると給湯器の交換や外壁塗装等の大規模修繕も生じます。

管理会社に管理を委託していたとしても、アパートオーナーには一定の管理作業や支出が結構あるのです。

一方で、事業系のテナントは、アパートのようにオーナーの管理業務が頻発するようなことはほとんどありません。

もちろん、大規模修繕は必要ですが、細かい設備はテナントの持込資産のことが多く、設備が壊れてもテナント側で直してくれます。

収益性が高く、管理の手間もほとんどかからわけですから、事業系は住居系よりもかなり魅力的といえるのです。

2.住居以外の不動産経営のデメリット

この章では住居以外の不動産経営のデメリットについて解説します。

2-1.退去リスクが高い

事業系のテナントは退去リスクが高いのがデメリットです。テナントはビジネスのために不動産を借りているため、ビジネス環境が激変すれば撤退を余儀なくされます。

よくありがちなのが、周辺に競合が出店したことで売上が落ち、撤退するパターンです。オーナーやテナントに落ち度がなくても、外部環境が変化したことで商売が難しくなり撤退が行われてしまいます。

また、法改正やインターネットビジネスの発達、国際競争、景気の不況等の要因も影響を与え、退去を余儀なくされることも多いです。

一方で、住居系では外部環境の変化によって退去が生じることはあまりありません。周囲に住む人が増えたからといって退去されることはなく、環境の変化には影響を受けにくいという特徴があります。

また、事業系テナントは、退去された後の後継テナントを探すのが難しいという点もデメリットです。

特に、一棟貸しで建物を建てた場合は、建物をそのテナント向けの仕様としているため、退去されるとその建物を使ってくれるテナントを探すのが一層難しくなります。

事業系テナントは、外部環境の変化による退去が多いため、同業他社も同じ影響を受けていることがよくあります。従って、同業他社でも後継テナントを簡単に探すことは難しいのです。

2-2.出店立地が限られる

事業系の不動産経営は、どのような立地でもできるわけではありません。店舗側から見て、出店適地に値しないと出店しないため、基本的には“良い立地”のみしかできない土地活用となります。

事業系のテナントが出店してくれるような場所であれば事業系の不動産経営ができますし、事業系のテナントが出店しないような場所であれば住居系の不動産経営をやらざるを得ません。

つまり、事業系の土地活用は土地オーナーの自由意思で選択できるものではなく、持っている土地の立地によって可能かどうかが決まるということです。

事業系の土地活用ができる立地の土地を持っている方であれば、高収益を得られるチャンスですので事業系の不動産経営をした方が良いということになります。

3.おすすめは保育園

事業系テナントが出店するような土地ではないけれども、それでも事業系の不動産経営をしたい場合には、保育園がおすすめです。

保育園は、都内では住居系よりも賃料単価が低くなってしまいますが、少し郊外に離れると住居系よりも賃料単価が高くなるという逆転現象が生じます。

そのため、住居系よりも保育園の賃料単価が高くなるようなエリアでは、保育園の方が収益性は高くなります。

しかも、保育園は撤退可能性が低いため、他の事業系のテナントに見られるような退去リスクもありません。

ただし、行政が認可できるエリアであることが前提であるため、立地が限定されるという点は他の事業系テナントと同じです。

アパート等の住居系の土地活用に気が進まない場合には、保育園の出店可能性がないかどうかハウスメーカー等に調べてもらうようにしてみましょう。

まとめ

以上、住居以外の不動産経営について解説してきました。

住居以外の不動産経営には、「収益性が高い」、「管理の手間がかからない」というメリットがあります。また、「退去リスクが高い」、「出店立地が限られる」という点がデメリットです。

住居以外の不動産経営ができるかどうかは立地で決まりますので、チャンスがあればトライしてみましょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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