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大家の会を活用し、大家としての総合力を高めてきました

7ヶ月前

加藤薫さん(ドリーム家主倶楽部)

売買仲介の不動産会社勤務を経て、家業の地域密着の不動産屋さんに。知人を通じて、ある大家の会の存在を知り、地主大家とは異なる新しい形の大家業に関心を持つ。自らも大家を目指し、2011年「ドリーム家主倶楽部」を結成し、代表を務める。


家業を継いで10年ほどは、ごく普通の地元の不動産屋さん。売買仲介や分譲から、建築、賃貸、管理など、一通りのことはやりました。ただ、家業でありながら安泰な世界ではなく、地元の零細会社が大手に負けないように、事業を継続するのはなかなか大変でした。そんな時にある大家の会の存在を知り、今までとは全く違う大家さん、そして業界人としても大きな衝撃を受けました。私の大家業の活動は、大家の会の力があってこそ。本業にも大きなプラスになっています。

不動産のプロの自分も圧倒される新興型大家の会の存在

きっかけは、ある大家の会の存在を知ったことでした。ウチのような小さな不動産会社には集まらないような、圧倒的な情報量を元に物件を仕入れていることに、まず驚きました。

彼らは、利回りの高い物件づくりはもちろん、家賃収入を蓄積し、付加価値を高めた後に転売して、転売利益を得るキャピタル型のビジネスにも取り組んでいました。これまでお付き合いしてきた地域の大家さんの中には、このようなタイプの方はいません。私は彼らの存在を知り、家賃収入をメインとする従来型の大家と、プロの不動産業者が行っている再生転売を組合せて、家賃収入と転売利益のハイブリッドなスキームを駆使する新興型の大家がいることを知りました。

そこで将来の事業の柱を模索していた私も自らが大家になり、新しい収益再生型のビジネスモデルに取り組んでみようと思いました。そのために、大家業に関心を持つ仲間に声をかけ、2011年に「ドリーム家主倶楽部」を結成しました。

グループ力があれば、難易度の高い物件も購入できる

私たちの倶楽部でも、スケールメリットを生かして情報を集め、購買力を高め、業者との信頼関係を構築。まず、仕入れ能力を上げていきました。

さらに、重要なのは再生(リフォーム)能力です。利回りを上げるには、できるだけ安い物件を購入したい。しかし安い物件は、築古や再建築不可など、何かしらの課題を抱えています。新築のピカピカであるはずはありません。いわば“難易度の高い物件”ですが、私たちはそんな物件にも果敢にチャレンジし、様々なハプニングや難題を克服してきました。

例えば、物件の姿がわからないほどツタが絡まり、長年放置されていた戸建住宅がありました。屋根に穴が空き、雨漏りもしています。普通であればかなり傷んでいるはず。しかし、倶楽部の強者メンバーで見立てたところ、軽量鉄骨で造りはしっかりしています。これならツタを撤去し、屋根を修理すれば借り手が付くだろうということで購入。予算の関係もありメンバー10人が休日に集まり、丸一日かけてツタを撤去しました。内装は、使える設備を最大限活用し、かかりつけの工事会社に施工してもらいました。すると見違えるほどキレイになり、客付けを始めて1週間程度で入居者も決まり、15%以上の利回りを上げています。

この物件では、自分たちでツタを撤去しただけでなく、設備の見極めやリフォームの指示も、倶楽部の手法を理解してくれている工事会社とともに、メンバーの経験値を活用。一般的なリフォームの半額程度で抑えることができました。その力がないと、リフォームも工務店主導で進んでしまい費用を抑えることが難しくなります。

(Before)
(After)

自作マイソクでアピール効果も抜群

また、客付けに関しても、大家主導で行動します。物件の魅力をしっかりと伝えられるマイソクを作ろうと思うと、最低でも2日はかかります。忙しい仲介業者が自分の物件のためだけにそこまで時間をかけてくれることはありません。仲介業者に提供するマイソクは、メンバー自らが作っています。

物件の写真や家主だから知り得る特徴を盛り込み、仲介業者の手間を減らすため、帯の名前を変えるだけで使用できるような工夫もしています。

このようなマイソクは、間取りとスペックだけの定型フォーマットのものとは一味違い、多くの物件の中でも目立ちます。また、営業担当者が現地を知らなくても、画像を見れば内装など一目瞭然。お客さまにも説明しやすいので、重宝がられます。

大家としての総合力を身に付けられるのが、グループの最大のメリット

これだけのことは、なかなか一人ではできません。たとえ不動産や建築業界の人で、いくら物件価格が安くても、壊れかけたような家を仕入れて賃貸に出す勇気はでてこないでしょう。そもそも、大家業は幅広い知識と経験が必要で、大家業の「仕入れ能力」「再生能力」「客付け能力」は、断片的でなくバランスよく経験しなければいけないのです。

しかし、大家の会に属していれば、大家としての経験を積んだ人たちがナレッジをシェアしてくれます。私たちの倶楽部では、結成して4~5年で、倶楽部全体の取扱数が300棟にもなりました。今は10年近くになりますから、さらに多くの物件を取り扱い、再生のノウハウも積み上がっています。一人で活動していたら、せいぜい年間数棟買えれば、いいほうでしょう。それを考えても、大家の会で経験を積むことは、賃貸経営の大きなメリットになります。

私たちの倶楽部では、最初に“難易度の高い物件”に取り組むことを推奨しています。そうすると、たいていのトラブルを経験し、自然と「仕入れ能力」「再生能力」「客付け能力」が身につくからです。多くの先輩たちも、皆同じような経験をしてきましたから、同じ目線で新人の不安や疑問も分かったうえで相談に乗ってくれます。月に数回は物件の見学会や勉強会を行っていますが、自慢あり、ダメ出しあり、ワイワイとにぎやかに集まっています。自分の物件でなくても、このような会に毎回参加すれば、多くの知見を広めることができるのです。

さらに、私自身は、本業でも様々なジャンルの不動産再生と収益化に取り組み、今では主力事業となっています。これまで、長く放置されていた社員寮を賃貸マンションにしたり、倉庫ビルを民泊施設にするなど、約40物件を再生し、200戸弱所有するまでになりました。倶楽部の存在と仲間であるメンバーとの関係は、私にとっては欠かせないものとなっています。

自分に合う大家の会を見つけて、大家業の足掛かりに

大家の会は各地にあります。インターネットなどで調べれば、身近なエリアのグループが見つかるはずです。それぞれオリエンテーションを開催したり、大家さん向けイベントでセミナーを行っているので、見学することをお勧めします。グループにより、年齢構成や志向など特徴があるので、自分と同じ目線の人たちと情報を共有すると効果が高いと思います。

私が住む関西でもいくつかのグループが活動しています。グループごとにカラーは違いますが、決して敵対するものではなく、情報を交換しあい、共存しています。

人口減少や物件の供給過多など、今後の不動産業界を考えると、大家さんも相当勉強し、時代の変化を敏感にとらえなければならないでしょう。その時に、新興型大家を中心とする大家の会の存在は大きいと思います。ぜひ、大家としての総合力を高めるために、大家の会を活用してほしいと思います。

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