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トラブルを経験則に変えて成長していく

8ヶ月前

中村貴広さん

起業家を目指し大学で経営学を学ぶも就職活動がうまくいかずアルバイトで生計を立てる生活が続く。ある日、『金持ち父さん貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ。不動産のことを学ぶなら不動産屋に勤めるのが早いと考え、地元の不動産会社に就職。木造築古のフルローンを得意とし、8年で家賃収入3600万円に。


大きな失敗をしてしまったことがある方は、きっと不動産賃貸経営を辞めていると思います。その点でいえば私は現在も経営を続けているので、大きな失敗はしていません。ただ、賃貸経営をやっているといろいろなことがあります。勉強しながら、一つひとつが積み重ね。苦い経験も薬となって、やがては大きな成功をもたらす糧となるのではないでしょうか。

入居後のトラブルもいろいろ

失敗といえるかどうか微妙なのですが、入居されていた方が病気で亡くなられて、発見まで1か月ほどかかったということがあります。一人暮らしで心臓病を患っていた方で、契約や更新の際にはもちろんお会いして「最近、ご体調はいかがですか?」などとお話させていただいてました。

ところが入居3年ほどして、近所の方から「郵便物がたまっていて様子がおかしい」と連絡があり、亡くなっていたところを発見しました。賃貸経営をされている方は一度は経験されてたりすると思いますが、こういったことが起きた物件は、やはり相場家賃よりも1割から2割ほど安くなってしまうんですね。

また、こんなこともありました。地下の店舗物件の話です。店舗物件を三つ所有しているのですが、これは駅近の比較的高い家賃の物件です。広さも80坪とかなり広いです。ここは私が購入する前は夜間営業の飲食店でした。何度か見に行くついでに食事をしたのですが、当時のお店の方は「ここは儲からないから買わない方がいい」と言っていました。まあそれをおして購入したのですが、半年間くらい本当に未入居が続きました。ローンも短期だったので返済額も大きかったですね。実は買った瞬間からここは危ないかもと思い売りに出していたのですが、ある日、入居者が決まりました。入居が決まるとまた話が変わってきますね。

その物件の元のオーナーが建てた大きな看板があって、かなり古くて老朽化していました。それをビルの管理組合から撤去するか作り直すかを迫られました。テナントにそのことを連絡すると看板を撤去するのであればその看板も賃貸料に含まれているのだから賃料を下げてくれと、テナントからさらに迫られる始末。

それで私は困った挙句、看板を補修することに。そのコストがかなりの額に。 これは痛手でした。ただよくよく考えてみると補修費はこの物件の家賃の約2か月分。看板が家賃に含まれていると考えてもすぐに回収できると、頭を切り替えました。

また、保険代理店の方といろいろ話している中で、もしかするとこのコストはビルの管理組合が加入している火災保険でまかなえるかもしれないことに気づきました。今、申請中なので、保険が下りれば失敗ではなく成功になるかも(笑)。

家賃滞納と保証会社について

これはエリアの属性がかなり関わると思うのですが、私が展開しているエリアでは10~20分の1くらいの確率で滞納が起こります。中でも保証会社が保証してくれなかった物件もありました。失敗といえば失敗なのですが、こんなことがありました。

夫婦と子ども2人の4人家族が入居。契約者はご主人です。この夫婦が離婚してご主人が出ていってしまい滞納が起こりました。保証会社に申し入れたところ、契約者であるご主人が離婚して出ていった場合は保証できないとのことでした。なんとなく腑に落ちないのですが仕方なかったですね。
保証会社との契約前に内容は良く確認したほうがいいと勉強になりました。

融資に関する苦労は実績ありき

これは失敗談というより教訓になりますが、私は不動産業者でもあり土地を購入して家を建てて売るといった短期で収益を上げる事業もやっています。基本はその収益を元にして賃貸物件を購入しています。大きな失敗をしたことはありませんが、苦労はけっこうしてきました。

最初はどこの銀行も融資をしてくれなくて、地元の信用金庫がやっと融資してくれました。でも物件をいくつか持って実績ができてくると状況が変わってきます。相性のいい銀行員と出会うことができればラッキーだと思います。同じ銀行でも担当の銀行員によって、まったく対応が違うこともありますから。複数の金融機関で、たくさんの銀行員と話をしてみてください。地道な努力ですが、失敗しないためには必要な努力ではないでしょうか。

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