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埼玉県内の築古戸建てで勝負するスーパー大家さん【黄金しょうこさん】

3年前

築古戸建てであれば、入居づけがしやすく、出口も見えやすい!

黄金しょうこさん

埼玉県内で築古戸建てに特化した投資を続ける、建美家の人気コラムニスト・黄金ガールこと、黄金しょうこ先生。難病に苦しむご主人と小学生のお嬢さんを抱え、アルバイトをしながら不動産投資を目指した立志時代のエピソードから、築古戸建てで高満室率、長期入居を実現する経営術の極意まで、縦横に語っていただきました。


スーパー大家ヒストリー

2003年…夫が難病を患っていることが発覚し、やがて寝たきりの状態に。少しのアルバイトと貯金の切り崩しにより、生活を支える。

2006年…知り合いの公認会計士のアドバイスにより、不動産投資を開始。

2006年…第1号物件として、埼玉県川口市に中古ワンルームマンションを購入(2014年に売却)。自宅を担保に入れ、金融機関からフルローンの融資を得て購入資金を調達した。

東京都やその近隣県に中古の区分所有物件や木造アパート、築浅の戸建てなどを購入。

加藤ひろゆき先生の著書『ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ』(ダイヤモンド社)を読んだことがきっかけで、築古物件に興味を持つ。築浅の戸建てを経営していた経験から、築古戸建てでの勝負を思い立つ。

2017年9月現在…18戸を保有。


一棟物件や区分所有物件への投資を経て、狙いを築古戸建てに一本化

私は、2006年に不動産投資を始めました。

当時の私は、国から難病に指定されている疾病で寝たきりの夫と小学生の娘と暮らしていました。夫の治療費については国から補助を受けられたものの、保険が利かない薬品を自費で購入しなければならないことも少なくありませんでした。さらに、娘にはしっかりした教育を受けさせたいと思っていたため、これまで夫婦でしてきた貯金と私がアルバイトで得るお金だけに頼る生活を続けることには不安ばかりが募りました。

そうした中、大家さんを兼業している知り合いの公認会計士さんから不動産投資を勧められたのです。思いも寄らない提案でしたがインターネットなどで少し調べてみると、不動産投資は株式投資などと異なって、市場価格が比較的安定していることが分かり、経験のない私でも収益が見込めると感じたため、その会計士さんのアドバイスの下、物件を探し始めました。

最初に購入した投資用物件は、自宅から近い埼玉県川口市にある全10戸の中古RC造のワンルームマンションです。購入費用は4,000万円でしたが、これは自宅を担保にして金融機関からフルローンで借りました。購入時から満室だったため、すぐに家賃収入が入ってきましたが、私は従来通りアルバイトをして家計を支え、物件からのキャッシュフローはしっかり貯蓄していきました。そして、貯金がある程度貯まると、東京都やその近隣県に中古の区分所有物件や木造アパート、築浅の戸建てなどを購入していきました。

物件の経営は順調で、当面の生活への不安は解消されましたが、その一方で「この状態がいつまでも続くだろうか」「より安定した投資方法があるのではないか」という思いも抱くようになりました。そうした時期に出会ったのが、北海道在住のスーパー大家である加藤ひろゆき先生の著書『ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ』(ダイヤモンド社)です。低価格の築古物件を現金で購入し、リフォームをして競争力の高い物件に再生させるというメソッドを知り、目からウロコが落ちる思いがしたことをよく覚えています。早速それを応用しようと考えた私は、一棟ではなく戸建ての築古物件で勝負することにしました。築浅戸建てを経営した経験から、戸建てであればファミリー層の需要が高く、さらに管理に手間がほとんど全くかからないことを実感していたからです。

実需への売却という出口があることも、戸建ての魅力!

私は、最も土地勘のある埼玉県内に、200万〜350万円ほどの築古戸建てを現金で買い増していきました。最寄り駅の乗降客数が多く、賃貸需要が見込めるエリアから、ファミリー層が住みやすいよう、小・中学校やスーパーマーケット、ショッピングセンターなどが近くにある物件を選んでいます。最寄り駅から徒歩で20〜30分と少し距離がある物件もありますが、畳や壁紙を新しく張り替えたり、外壁を塗装し直したりといったリフォームをしてから、周辺の相場に合った家賃で募集すると、すぐに入居者さんが見つかります。また、なるべく多くの方の目に止まるよう、ペット可にし、礼金はいただかないことにしています。新築の戸建てを購入しようとすれば、一般的に30数年のローンを組むことになります。それよりも、家賃を払って住んだほうがいいと考える人は少なくありません。入居の条件を低く設定すれば、なおさら入居づけがしやすくなります。

私の物件には長期入居してくれるかたが多く、退去はあまりありませんが、退去が出た場合には、新しい入居者さんだけでなく、購入希望者さんも募集することにしています。最近では購入希望者さんが先に見つかることが多く、先日も購入+リフォーム費用が約450万円かかった物件を、約800万円で手放しました。買い手が不動産業者さんや投資家さんに限られる一棟物件と異なり、実需への売却という出口があることも、戸建ての魅力の1つです。

自分の望む条件に合った物件を見つけ、思うように経営するためには、様々な業者さんとの協力が不可欠です。例えば、不動産業者さんとのつながりがあれば、不動産ポータルサイトにはアップしないような、お買い得な物件の情報が入手できます。私もそうした情報を基に、物件を増やしてきました。また、リフォーム業者さんや大工さんとの連携により、しっかりしたリフォームを、低価格で素早く行ってくれるようになります。築古物件の場合は、お金をかけてリフォームしても、家賃をそれほど引き上げられないことが多いでしょう。戸建てであれば、潜在的な需要が高く、ある程度きれいであれば借り手は見つかるため、リフォームを経済的に済ませる重要性はなおさら大きいと思います。

業者さんとの人脈は、大家さん同士の交流から広げていくことができます。気になる大家さんが主催するセミナーなどに参加すれば、主催者の大家さん、参加者の大家さん両方と知り合えます。そうした人たちから、オススメの不動産業者さんやリフォーム業者さんを紹介してもらいましょう。そして、業者さんを挨拶がてら訪問し、自分の目指す投資について具体的に伝えることが、つながりを深める第一歩となります。

東京オリンピックを控えた現在は、様子を見るべき時期!?

数年前に夫が亡くなり、治療費がかからなくなったこともあり、最初の購入したワンルームマンションを売却し、そのお金でローンの残額を繰り上げ返済しました。これで借金がなくなり、気持ちがずいぶん楽になりました。ほかの一棟物件も既に手放しているため、2017年9月現在、私は戸建てと区分所有物件を18戸保有し、月約90万円の家賃収入を得ています。

レバレッジを利かせて経営規模を拡大させていく大家さんも多いですが、私は、万が一物件の経営が思うようにいかなくなった場合を考えると、ローンを組むことに抵抗がありました。そこで、生活のためにまとまったお金が必要だった投資の最初期を除き、現金で物件を購入してきました。狙いを築古戸建てに絞った背景には、よりリスクの少ない投資を実現したいという思いもあります。そうした私のメソッドは、1つの物件からの収益はそれほど高くないものの、長期間安定した収入があるため、「家賃収入で家計を楽にしたい」「老後に備えたい」といった人には向いているでしょう。

私は今後も築古戸建てで勝負していく予定ですが、今はしばらく市場の様子を見るべき時期ではないかと感じています。というのは、2020年の東京オリンピックを控え、首都圏の物件は値上がりを続けているからです。また、数年前からの不動産投資ブームもあり、物件はすぐに売れてしまいます。そうした中で、物件を手に入れようと焦ると、収益性の低い物件を購入してしまうことになりかねません。納得のいく物件を見極めるためには、自分の投資の目的をしっかり固めておく必要があります。物件の保有はあくまでも手段であり、目的ではないことを忘れないでください。


明日からまねしたいスーパー大家のワザ

自分から情報を発信すべし

不動産投資を有利に進めるためには、可能な限り広く、物件についてアンテナを張り巡らせる必要があります。そこで、インターネットで情報を収集するだけでなく、ブログやSNSなどを通して、自分の求める物件の情報を発信しましょう。そうすれば、大家さんや不動産業者さんとの新たな出会いにつながり、おトクな情報を紹介してもらえる機会が増えると思います。

物件を見学する際には、建物のプロを同伴すべし

一見するといい物件でも、基礎が傷んでいたり、シロアリが巣くっていたりと、思わぬダメージが隠れていることがあります。私が狙っているような築古物件では、売り手の瑕疵担保責任が免責されている場合が多いため、事前のチェックがなおさら重要になります。そこで私は、リフォーム業者さんや大工さんといった建物のプロに日当を払い、物件の見学に付き添ってもらい、床下や屋根裏など、素人では目が届きにくい場所のチェックをお願いしています。

リフォームでは内装だけでなく、外観にも注意すべし

内見時の印象は、物件の外観によって大きく左右されます。内装をどれほどきれいにしても、外観に汚れが目立っていては、内見者さんを「ここに住みたい」とは思わせられないかもしれません。外観は物件の顔なので、しっかりきれいにしましょう。
また、売却を視野に入れると、外観のきれいさは一層重要になると思います。実際、私には、築古戸建てを購入費用の2倍近い額で売却した経験がいくつかありますが、それらの物件はいずれも、ベランダの手すりや外壁などをきれいに塗装し直していました。

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