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Q. 出口を確保するポイントとは?

2年前


今月の質問

賃貸経営を始めて2年目の新米大家です。現在、首都圏に区分所有物件を1室保有しています。今後は1棟物件や戸建てを買い増していきたいと考えています。せっかく購入するのなら、出口が見える物件のほうがよいと思うのですが、どんな物件だと「出口が見える」のか、いまひとつピンときません。先生方は、物件を購入する際、出口を気にされていますか? 気にされているようでしたら、何をチェックしているのか、お教えください。


次の買い手を意識した物件購入を!

今回の回答者:日野たまきさん

旅行代理店に勤めるサラリーマン大家さん。本業や家庭とうまく両立させながら、指値や金融機関との交渉などを駆使した戦略的な不動産投資を推進。首都圏を中心に、区分、戸建て、一棟とさまざまな物件を保有、高い入居率で運営している。築古物件をリフォームによって競争力の高い物件に再生させた経験も豊富だ。

『不動産投資で人生が熱くなる! 〜サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ〜』(ごま書房新社)

日野さんからのアドバイス

「買ってすぐに売り出したとしても購入価格よりも高く売れる」価格での物件購入を心がけましょう。

賃貸需要がある 、かつ割安で購入できるのがベスト!

条件に合う物件を見つけたら、「すぐに購入」できるように、財務体制を整えておきましょう。


「出口が見える」というのは、「その後、買いたい人がいるかどうか?」を考えるということです。

私自身、「いつ、いくらで売りたい」と購入時に考えているわけではありませんが、常に「買ってすぐに売り出したとしても購入価格よりも高く売れる」と思える価格で物件を購入することを目指しています。そうすれば、いつ、どんな事情で手放さなくてはならなくなったとしても、損をすることは少ないと考えているからです。

ただ、いくら安く購入できるとしても、借りたい人がほとんどいないエリアでは賃貸経営を続けていくことが非常に難しくなるので、「賃貸需要があるエリア、かつ割安で購入すること」が大事なのではないかと思います。

例えば、相場家賃5万円×4室の全空アパートを1200万円で購入(利回り10%が相場の地域に現状有姿20%で購入)、400万円でリフォームして満室経営し(リフォーム代込満室利回り15%)、2,000万円で売却できる(オーナーチェンジ利回り12%。税金・諸経費考慮せず)、というような物件が「出口が見える」例ではないかと考えています。

立地がよくて価格が安い物件は、土地や建物に難があることがほとんどですから、私自身はいつ条件に合った物件が出てきても購入できるように、「財務体力を整えておく」、「物件に難があったとしても、そのリスクを克服できるレベルのスキルを磨いておく」、「必ず出会えると信じて物件を探し続ける」の3つをモットーに兼業大家を続けています。


「実需」という出口も忘れずに!

今回の回答者:舛添菜穂子さん

愛称「なっちー」でおなじみ、パート主婦大家さん。パート主婦の属性で、融資に頼らずに不動産投資を始め、2019年1月現在、関東と近畿に14室を保有。再現性の高い投資メソッドが注目を集め、セミナー講師としても活躍中。

【舛添さんのブログ】

『コツコツ月収80万円!主婦大家“なっちー”の小さな不動産投資術。』(ごま書房新社)

舛添さんからのアドバイス

物件の売却先を具体的にイメージし、買い手がつくような物件を選びましょう。

売却先には、「プロ」と「実需」の2つがあります。それぞれ需要がある物件の条件や種類が異なるため、出口戦略を立てる上では、そうした違いを意識しましょう。

実需向けの物件は、築古物件なども含まれるため、プロ向けの物件よりも低価格なのが一般的。初心者のかたや属性に課題のある方でも、購入しやすいでしょう。


賃貸経営における出口とは、自分が保有する物件の「売却」を指すのが一般的です。私としては、「手放さずに保有し続ける」という出口もあり得ると考えていますが、今回は「売却」に絞ってお話しします。

出口戦略の基本は、売却先を具体的にイメージし、買い手がつくような物件を選ぶことです。そして、売却先は、大きく2つに分けられます。

1つは、投資家さんや転売業者さんといった、ビジネスとして不動産を扱っている「プロ」です。「プロ」は、収益性を最重要ポイントとして物件を購入します。具体的には、区分所有物件や一戸建てよりも1棟物件を求めており、利回りのよさや最寄り駅までの近さ、賃貸需要の高さなどを重視します。また、投資家であれば金融機関から融資を引くことが多いため、法定耐用年数が迫っていたり、過ぎていたりする築古物件を避ける傾向にあります。

もう1つは、マイホームを探している夫婦やファミリーなど、いわゆる「実需」です。「実需」への売却では、「プロとは異なり」1棟物件ではなく、区分所有物件や一戸建てが対象となり、築古物件であっても、きれいであれば買い手がつきます。また、公園や大型スーパー、小・中学校などが近くにあるなど、子育て環境が充実しており、さらに、70㎡を超えるような広めの物件であれば、最寄り駅から多少距離があったとしても、ファミリー層には好まれるのではないでしょうか。

出口と言うと、「プロ」への売却を意識しがちですが、「実需」への売却も賃貸経営の大切なポイントになります。賃貸経営を始めた当初、私は「実需」への売却によって、売利益を得たケースも少なくありません。例えば、築40年以上の区分所有物件(2LDK)は、約350万円で購入し、約40万円で和室から洋室にリフォームしたり、床や壁紙を貼り替えたりしました。そして、賃貸と売買で募集していたところ、売買の方が先に満額でお申し込みがあり、あるご夫婦に約690万円で売却できました。この経験から、「築古物件であっても、マイホームとしての需要がある」ことを実感しました。

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