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Q. 築古物件を購入する際、気をつけるべきポイントとは?

2年前


今月の質問

2年前、母が亡くなり、当時築5年のアパート1棟を相続しました。私は特に何もしていないにもかかわらず、立地がよく、また、内装もきれいなためか、退去が出てもすぐに埋まり、満室経営を続けられています。最近は少し欲が出てきて、「もっと経営規模を拡大したい」と思うようになりました。そこで、まずは比較的低価格で手に入れられそうな築古物件から始めようと思っているのですが、購入するかどうかの判断には、何をすべきでしょうか。


まずは、自己資金で土地勘のあるエリアの物件を!

今回の回答者:日野たまきさん

旅行代理店に勤めるサラリーマン大家さん。本業や家庭とうまく両立させながら、指値や金融機関との交渉などを駆使した戦略的な不動産投資を推進。首都圏を中心に、区分、戸建て、一棟とさまざまな物件を保有、高い満室率で運営している。築古物件をリフォームによって競争力の高い物件に再生させた経験も豊富だ。

『不動産投資で人生が熱くなる! 〜サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ〜』(ごま書房新社)

日野さんからのアドバイス

経験の浅いうちは、大きな借金は避けるのが鉄則! なので、自己資金で購入可能な物件を探しましょう。

建物の課題はリフォームで改善可能ですが、その費用を前もって正確に把握することは上級者でも難しいため、まずはリフォームしなくてもよさそうな物件を探しましょう。

最初に購入する物件であれば、手堅く、土地勘のあるエリアから探しましょう。


お母様はとても素晴らしい物件を残して下さったのですね。ぜひ、これからも満室経営の努力を続けて下さい。

「比較的低価格で手に入れられそうな築古物件」のご購入の判断、ということですが、「低価格」な「築古物件」は、場所は悪くないものの、内装に問題がある場合が多く、リフォーム必須。または、建物の状態は良いものの立地が微妙、のどちらかであることがほとんどです。つまり、『建物』か『立地』のどちらかに難があるのです。ご所有の物件のような、どちらも良好な「立地がよく、内装もきれいで退去が出てもすぐに埋まる(築浅の)物件」は市場で購入すると大変高額です。

まだ賃貸経営経験が少ないうちは、失敗も貴重な成長のこやしですので、小さく始める(=大きな借金をしない)ことが大原則です。築古物件の再生で一番やっかいなのは、リフォーム費用が総額でいったいいくらかかるのかを正確に判断するのはプロでも難しい、ということです。まずは自分の土地勘のある場所で賃貸需要をよく調べ、あまり大掛かりなリフォームをしなくても良さそうな、手持ちの現金で買える規模の戸建や小ぶりのアパートを探すことから始めてみてはいかがでしょうか。

もちろん、物件を購入する前に賃貸運営に関する本をたくさん読んだり、地主系以外の大家さんたちが集まる大家の会などに積極的に参加し、勉強しておくことが大前提です! がんばってください。


現地調査をして瑕疵をチェックしましょう

今回の回答者:舛添菜穂子さん

愛称「なっちー」でおなじみ、パート主婦大家さん。パート主婦の属性で、融資に頼らずに不動産投資を始め、2019年1月現在、関東と近畿に14室を保有。再現性の高い投資メソッドが注目を集め、セミナー講師としても活躍中。

【舛添さんのブログ】

『コツコツ月収80万円!主婦大家“なっちー”の小さな不動産投資術。』(ごま書房新社)

舛添さんからのアドバイス

購入前、物件に足を運びましょう。

基礎のクラックや床下のシロアリなどは、購入後のリカバリーが困難。現地調査の際、必ずチェックしましょう。

瑕疵が見つかった場合は、売り主と価格交渉をする材料になります。あるいは、購入を見合わせるのも方法です。


どの物件にも当てはまりますが、特に築古物件の場合は現地調査が欠かせません。基礎のクラックや床下のシロアリといった、購入後の対応が難しい場所を必ずチェックしましょう。もしも問題が見つかったら、売り主に価格交渉をする材料になるはずです。もちろん、購入を見合わせるという選択肢もあります。

売り主が一般人の場合、瑕疵担保責任を問わないという契約になっていることが多いため、そうしたチェックが一層重要になります。購入後に瑕疵が見つかった場合も想定し、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することが大切です。

万が一、購入後に瑕疵が発覚したとしても、簡単に修繕できる場合もあります。私の場合、雨漏りがすることが分かった物件があります。雨漏りの修繕と言うと、「屋根の葺き替え」といった大規模な修繕が必要なイメージがありましたが、実際はコーキングによって数万円で対応できました。

築古物件は一般的に低価格であり、場合によっては融資なしでも購入できます。高属性でなくても、不動産投資に挑戦できるチャンスです。属性に課題があった私も、築古物件から投資を始めました。また、ライバルが少ないことも、築古物件の大きな強みだと感じています。

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