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どうなる民法改正 管理会社によるサブリースのススメ!

3ヶ月前

2020年4月、約120年ぶりとなる民法改正が施行されました。この改正によって不動産オーナーのリスクは高まっています。何に注意し、どんな対策が必要なのか。直営店舗数(※1)・仲介件数(※2)ともに九州でNo.1の実績をもつ駅前不動産グループの駅前管理システム株式会社 代表取締役・宇野嘉宣さんに伺いました。

※1:2016年11月福岡・佐賀県宅建協会会員名簿調べ 。 ※2:全国賃貸住宅新聞調べ(2017年1月2日発行)。

設備修理が遅れると賃料が減額に!?

――民法改正によって不動産オーナーにはどんな影響があるのでしょうか。

宇野:不動産オーナー様に影響があるのは大きく分けて二つです。

1)極度額制度の導入

改正前、賃貸借契約の「連帯保証」に限度額はありませんでした。連帯保証人は借主が家賃を滞納し続ければ際限なく債務を支払わなくてはいけなかったのが、改正後は「極度額」が設けられています。

連帯保証人は極度額を限度として保証責任を負うことになります。つまり、貸主にとっては滞納している家賃すべてを回収できる保証がなくなったということです。賃貸借契約書には「極度額」を明記する必要があり、この記載がないと連帯保証契約が無効となるので注意が必要です。

2)賃料の減額

不動産オーナー様の収支にダイレクトに影響するのが「賃料減額」の規定が改正されたことです。改正前までは、借主に過失がない場合は故障・滅失した部分に応じて賃料の減額を請求できることになっていましたが、改正後は「当然に減額」とされています。

例えば、トイレや給湯器など生活に必要な設備が使用できなくなった場合には、「必ず」賃料が減額となることが法律で決められたのです。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公開している「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」では、「トイレが使えなかった場合」は30%減額、「水が出ない」」場合は30%が減額などその内容によって減額される割合の目安が提示されています。

出典:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」

それぞれ「免責日数」があります。「トイレが使えない」ときは免責日数が1日。トイレが使えなくなって1日以内で直すことができれば賃料減額は発生しないのですが、2日以上かかると賃料減額となる可能性が出てきます。

入居者様からしても早く解決してほしいし、オーナー様も早く修理したい。資材が手に入り、便器取り替えの手配が即時できれば問題ないのですが、それが実現できない場合が困ります。

古い型であれば部品を手に入れるのに数日、いや数十日かかるかもしれません。まさに今、終息のめどが立たない「新型コロナウイルス」のように予期せぬ事態が起きればなおさらです。物流が止まり、資材が入って来ない。修理を依頼したくでも業者が営業を中止している。さまざまなリスクが考えられます。

収入低下のリスクを回避するには?

――その他、どんな改正がありますか?

宇野:今まで明言されていなかった「敷金の返還時期」と「経年劣化の家主負担」、この2点が明文化されました。敷金の定義や清算・返還時期について規定が設けられています。これらについては従来と大きく変わるものではなく、これまでの判例を明文化した規定となっています。

このように、不動産オーナー様にとってはデメリットやリスクも含まれる民法改正となりました。ではそのリスクをいかに最小化させるのか。それが大切です。不動産オーナーのみなさまが最も懸念し、事前に手を打っておくべきなのは「賃料減額」のリスク。これは2パターンの方法で回避できます。一つ目は「サブリース契約」、二つ目は「設備保証」です。

サブリース契約とは、家賃保証会社が一括借り上げをして、決まった家賃を保証してくれるというもの。

駅前管理システムでは東証一部上場企業の「JPMC日本管理センター株式会社」と提携し、サブリース事業を展開しています。

一言で表すなら「毎月決まった家賃を保証してくれる」不動産オーナー様にとっては安心のサービスです。

ただ、一点理解しておくべきなのは、サブリースは家賃保証なので、保証されるのは80%程度ということです。収入が安定する代わりに最大収益が得られない場合もあります。弊社が「JPMC日本管理センター株式会社」のサブリース契約をおすすめしているのは豊富な商品ラインナップ、他社にはないサブリース提案が可能だからです。

空室1室からサブリース契約が結べるので無駄がありません。

仮に20室の居室を所有しており、借り手がつかない1室のみをサブリースする事も可能です。

既存の入居者様が退去した後は、随時サブリース契約に切り替わっていきますので、空室の不安も解消されます。

ミニマムからスタートできる便利なサービスです。

急な出費を抑える月額2000円の新サービス

――もう一つのリスク回避の方法とは?

二つ目の「設備保証」です。これは駅前管理システムが2020年5月から新しくスタートするサービスで、トイレや換気扇などの居室内設備が故障した際には設備交換費用や修理費用を当社が負担いたしますので急な出費を抑えられます。

例えば、トイレや換気扇を新しく取り替えるのなら10~20万円の設備費用に工事費がかかります。この予期せぬ出費を避けられるのが「設備保証」です。駅前管理システムでは月々2000円(税別)の費用で修理費用をまかなうことができます。さらに「賃料減額補償特約」が附帯しますので万一の賃料減額時も減額賃料までカバーできます。

「住まい」が生活に密接している以上、住宅設備や水道、電気といったインフラの不具合はいつ起きるかが予測できません。そして、毎日過ごす家で起きることなので防ぎようがないのも事実です。もしも、設備の故障で急な出費があったうえに、賃料が減額になってしまえば収入が大幅に減ってしまいます。

昨今の新型コロナウイルスの状況を見ていると、いよいよ何が起きるか分からない時代です。リスクに備え、今一度気を引き締めてリスクヘッジを考えるべき時期が来ています。

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