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不動産投資の融資申し込みに必要な書類は? 必要書類一覧や作成のポイントを公開!

2021年2月5日

半沢大家

2019年まで銀行員、現在は証券アドバイザーとして勤務する兼業大家。2018年以降、2年間で計6物件、融資を使って購入。現在アパート4棟、駐車場用地1筆、戸建て1棟を保有し、家賃年収は2,600万程度。不動産購入での銀行融資付を得意とし、投資家からの個別相談を受け、銀行打診の指南を行っている。


こんにちは、半沢大家です。
今回のコラムでは、融資申込書類の作り方について説明したいと思います。

融資申込書について最も時間をかけるべきタイミングは、「新規銀行との初回面談」のタイミングです。

2回目以降の取引であれば、顧客の定性評価(借主の人物像や属性の評価)は完了していますので、初回ほど注意深く作成する必要はありません。慣れてくれば物件関連の資料と、決算書・試算表の提出のみで審査に進むことも出来るでしょう。

しかし、新規銀行との初回面談は定性評価を行う重要な面談です。担当者との対話も大切ですが、それと同じくらい書類の作り込みも大切です。(場合によっては面談前に資料を郵送するケースがあり、その場合は面談前の資料によって勝負が決まってしまうこともあります。)

※ただし、最初の面談は極力資料を持参し対面で説明しましょう。書類だけ先に見せると熱意が伝わらないまま結論を出されてしまい、挽回が利かないことがあります。

この最初の申込書類をいかに正確に、相手の求める情報を届けられるかが、我々申込者の努力を反映させられる重要なポイントであると認識しましょう。

必要書類の一覧と作成のポイント

私が作成している融資申込書類は以下の6点です。

①物件概要書
②融資申込書
③物件関連書類
④保有物件一覧表
⑤属性・金融資産一覧表
⑥決算書・確定申告書・試算

私の場合はすでに取引のある銀行への2回目以降の審査であっても、情報のアップデートを兼ねて提出しています。ただし、明らかに前回の申し込みから期間が短ければ省略することもあります。それぞれの書類について、順番にご紹介したいと思います。

①物件概要書
よく不動産業者がエクセル1枚で作成している物件概要書です。購入希望物件を数字でまとめた書類で、シンプルで分かりやすいものを作成すれば大丈夫です。
(仲介業者が作成していればそのまま使いますし、なければ自分で作成します)

②融資申込書
最も作成に時間をかける資料です。詳細は次章で解説します。

③物件関連書類
購入する物件に関する資料を添付します。銀行は公的な資料を重視しますので、登記簿謄本・公図・公課証明・路線価図などは必ず添付します。それらに加えて販売用資料・住宅地図・見積書など必要に応じて添付しましょう。

④保有物件一覧表
自身で保有する物件を一覧にした書類を作成しています。物件の情報・借入条件・収支状況・担保状況・稼働状況・所見、などを1枚にまとめ、一目で状況が把握しやすいように工夫しましょう。(借入条件などは決算書・確定申告書からだと読み取りにくいので詳細に記載します。また収支状況を記すことによって実際の財源余力が相手に伝わりやすくなります。決算書だけだとどうしても借入額に対して売上が少なく見えるので、ここを可視化してあげたほうが好印象だと思います。)

また、上記の一覧表に合わせて関連資料を添付します。私の場合はレントロール・返済予定表・路線価図・物件写真等を物件ごとに添付して、作成した物件一覧表のエビデンスとして確認できるようにしておきます。

他行の返済予定表などは求められることが多い書類なので、あらかじめ物件ごとに添付してあげるのが丁寧だと思います。

⑤属性・金融資産一覧表
自身の属性を示す資料(免許証・保険証・サラリーマンであれば源泉徴収票など)と、保有する金融資産の一覧表を作成します。

金融資産についてはエビデンス(通帳の写真など)を印刷して一緒に綴じ込むと丁寧かもしれません。(こちらで準備しておけば、金融資産の開示を要求されないこともあります。ただし、通帳残高などは後日面談や本部審査中に注文が出され、目視で確認されることもあります。)

ここでのポイントは前回の記事にも書きましたが、金融資産のパワーをかき集めることです。預金以外の資産も極力集め、親族で協力的な人がいれば資産を合算で見てもらいます。(保証人になるかならないかは別で大丈夫です。)

⑥決算書・確定申告書・試算表
最後に今までの賃貸業の実績を表す決算書・確定申告書を添付します。法人の場合、自身の決算月から6か月以上離れている場合は、月次試算表を作成し添付してあげる方が良いでしょう。(融資申込が決まった時点で担当税理士に依頼をかけておきましょう。試算表の作成を待ってから本部審査となるケースもあり、未作成の場合は時間のロスが大きいです。)

前期決算において特筆すべき数字がある場合には決算説明書を1枚にまとめ一緒に提出します。この行動は既存銀行への決算説明でも同様です。

以上が、私が銀行へ融資申込をする場合の提出書類一覧です。私の場合は全部をまとめると厚さ2~3cmくらいのファイルになります。

受け取った人のことを考えると、量が多すぎると見る気をなくされることもありますので、①~⑥で書類のジャンル分けを行い、わかりやすいように送付書に目次として記載しておきましょう。

融資申込書の記載内容

前述の②で説明した「融資申込書」について解説したいと思います。

「融資申込書」以外の書類は、銀行に対して事実を数値で伝えるための資料であり、より正確に公的な資料で証明することが目的です。よってほとんどの書類において申込者の「考え」が反映されることはありません。

「定性評価」が済んでいる既存銀行への書類であれば、上記の書類のみで事足りることもあり、自作の申込書は不要かもしれません。しかし、新規銀行へのアプローチで平均以上の融資結果(例えば頭金割合を下げるなど)を望む場合、自作の申込書を通して熱を伝える必要があります。(銀行も数字以外の物差しで判断することはあります。ただし、断るときは必ずエリアや担保評価などを理由にして断ってくるので、言葉通りに受け取ると定性評価が原因だと気づきにくいです。)

私が申込書を作るときは大きく分けて6つの分野について作文・表作成を行います。

A自己紹介
経歴書、家系図、賃貸業を行う理由など
B物件概要
面積・戸数、賃料相場の予測・ヒアリング結果、近隣施設、人口動態、売却価格想定
C使途説明
希望する借入条件、資金の使い道、自己資金の額
D財源説明
単体収支、保有物件総体収支、他収入合算の収支、金利・空室ストレスでの収支(④保有物件一覧表とリンクさせる)
E保全説明
単体の担保評価、保有物件総体の担保評価、保有金融資産の一覧(⑤金融資産一覧表とリンクさせる)
F意見欄
物件の持つ強み、運営方針、出口についての考察(短期売却とは書かないほうが良いです)、取引開始後の姿勢(預金預け入れなど)

見ていただくとわかる通り、基本的に融資の3原則(使途、財源、保全)に沿った作成を行います。どんな案件であっても上記の3原則は常に意識して作文を作りましょう。

財源・保全については表を作成し、数字で示すのが基本ですが、数字を示した後「なぜこの数値が魅力的なのか」を文章で説明してあげるとよいと思います。

数字を並べるだけであれば、公的資料で完結してしまいます。申込者が、経営者としてどのように事業を行っていくか、なぜ銀行への返済が継続できるのかを数字と言葉両方で伝えていきましょう。

最後の意見欄は熱い気持ちを持って作成していただいて大丈夫です。銀行にとって「この案件はとりっぱぐれがありませんよ!」と存分にアピールしましょう。そして、書き終えたら少しクールダウンをし、誤字脱字がないかを丁寧にチェックします。銀行は正確性を求める職場であり、減点方式が基本の文化なので、誤字脱字による心象の悪化は意外と大きいと感じています。

まとめ

今回は融資申込書の内容について説明しました。

手間がかかる・面倒だと感じた方もいるかもしれませんが、規模拡大において新規銀行の開拓、特にプロパーでの取引開始は重要なテーマです。

最初の手間が新規銀行との信頼構築につながり、信頼の複利効果を伴って自分に大きなメリットをもたらしてくれます。何事も最初が大変ですが、最初が頑張りどころだと思います。

次回は「不動産投資家の住宅ローン活用・落とし穴」について書きたいと思います。次回もお楽しみに!

※本記事は掲載時点の情報であり、最新のものとは異なる場合があります。予めご了承ください。

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