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半沢大家の物件取得に向けた融資行動の記録①

2020年12月4日

半沢大家

2019年まで銀行員、現在は証券アドバイザーとして勤務する兼業大家。2018年以降、2年間で計6物件、融資を使って購入。現在アパート4棟、駐車場用地1筆、戸建て1棟を保有し、家賃年収は2,600万程度。不動産購入での銀行融資付を得意とし、投資家からの個別相談を受け、銀行打診の指南を行っている。


こんにちは、半沢大家です。今回の記事は、私自身の融資申込を共有するという内容でお届けします。

今までの記事で書いた融資攻略の内容を、半沢大家自身がどのように実践してきたのか。また、その過程でカギとなった行動などを共有したいと思います。

結論からお話しすると、2020年は2物件チャレンジを行い、1勝1敗で決着しております。


物件の概要をお伝えすると、
承認:北関東新築プラン 金額9,000万円 利回り11%
撤退:埼玉県新築プラン 金額7,000万円 利回り10.5%

です。(金額は少し変えています)

他前提条件として、以下の状況でチャレンジしておりました。
・賃貸業法人1期目の決算が終わったタイミングであること
・2物件とも上記の法人で購入すること
・諸経費含む投入自己資金が2物件合計1,500万円以内を目指すこと

今月の記事は承認となった北関東新築プランの融資行動について深掘りしていきたいと思います。

融資付の下地作りは、決算書づくりからスタート【2020/1月】

今回承認となった新築プランについては、ある程度の期間をかけて外堀を埋めていっていました。既存銀行からのおかわり融資でしたので、新規融資よりはハードルが下がりますが、融資を出せるポジションを維持しないと承認はおりません。

融資承認が出たのは7月頃ですが、下準備の経緯とすると半年ほど前までさかのぼります。それは決算書の締め作業です。

前期決算は初年度の期でしたが、計3物件を仕入れていましたので、初期費用による大幅な赤字が避けられない状況であり、資本金(純資産)を全て吹き飛ばす金額になりそうでした。

役員借入も一定金額ありましたので、実態は債務超過ではありませんでしたが、決算書のBS上では債務超過と表示されます。私はこの状態を回避するため、税理士とすり合わせを行い、BS上での債務超過を回避しました。(以前の記事にも少し書きましたが、諸費用を費用とみなすか資産とみなすか、資本金の増資を行うか、などについて議論しました。)

「役員借入の実態は資本金に近い性質だから、BS上で債務超過であっても問題ない」という主張はその通りなのですが、決算書の見た目を気にしての行動をとりました。(銀行も「賃貸業は最初の赤字が出ること」は分かってはいるのですが、BS債務超過の会社に新規融資を出すのは、基本的に抵抗があります。)

また、既存物件のキャッシュフローは、ほとんどを定期積立に充当させました。銀行にとっての「反対債権」である定期預金を、経緯を持って積み重ねていくことで銀行からの信頼を積み重ねることが狙いです。

融資結果の大枠は、決算説明訪問の際に固まった【2020/4月】

この物件については、ある程度融資承認の目途を立てたうえで仕入れを行っていました。この目途を立てる際にカギとなったのが、決算説明訪問です。

以前の記事にも書きましたが、銀行への決算説明は実施しておくべきです。特に、運営初期に銀行の信頼が得られているかによって、拡大のペースが変わってきます。

私の場合は「決算書数値」「現状の稼働率」「自身の状況の変化(銀行から転職していましたので)」等を書類に落とし込んで説明を行いました。また、来期の決算の着地予想などを添付しておけば、今期の赤字のマイナスイメージを薄めることができます。

面談終盤、会話の中で私は担当の方にこう投げかけます。「当然、全部の物件が満室になってからですが、その後新規物件の融資を頂ける可能性はありますでしょうか?まだ時期が早いですよね?」

これに対し担当の方は「いえ、物件が良ければ大丈夫ですよ。」との回答でした。

この言葉をきっかけに、私はエリア内の土地情報を探し、交渉を開始しました。(指値をするのであれば、資金調達の根拠を相手に示す必要があります。完全な融資承認とまではいかなくても、この握りが大切です。だからこそ初期の物件購入は「融資」→「物件」の順番なのです。)

物件の条件は整いそうだ。あとは融資を引くだけ。【2020/6月】

およそ条件を満たす物件の目途が立った段階で、具体的な数値による融資申込書を銀行に提出しました。この融資申込書についても近いうちに記事にまとめたいと思いますが、相手の立場に立った内容を心がけることが大切です。

また、決算説明をしたからと言って申込時点の現状説明を怠ってはいけません。あくまで決算書は過去の状況を説明したに過ぎません。融資を行う立場からすれば知りたいのは未来です。未来を予測するために、現在の状況と今後の見通しを丁寧に説明する必要があります。現在のレントロールの提出と説明は必須と考えていいでしょう。

実際に打診したのは2行です。
①A信金(メイン)
②B信組(サブメイン、決算説明時に力強い回答をしてくれた信組)

2行とも承認条件を示していただいた中、条件の良かったB信組にて金消契約に至りました。諸経費含めた自己資金支出は500万円程度での決着でした。

融資は決着。しかし忘れてはいけない行動があと一つあります。【2020/8月】

無事良い条件で融資を引くことができ、ほっと一安心。新規の物件に向けてエネルギーを注ぎたいところですが、まだ欠かせない仕事が残っています。

それは取引に至らなかったA信金への「謝罪・説明・ヒアリング」です。

担当者、支店長は案件の承認を得るために膨大な時間と、膨大な労力を割いています。時期によっては銀行のノルマのあてにしていたでしょう。

融資先として選ばなかったことで、A信金の記録に残ります。これは仕方のないことですが、担当者の熱意を無駄にしてしまったことは、顔を合わせて謝罪するのが良いかと思います。(個人的な感情移入もあるかもしれませんが笑)

そして、どういう経緯・条件で他行を選ぶことになったのかを自身の口で説明しましょう。納得のできる説明ができれば、担当者もわかってくれると思います。ここもできれば電話で済まさず、対面で伝えたいところです。

そして対面であれば、腹を割って将来に向けての話ができる可能性が上がります。今後の取引に向けて、今回は何が不足していたのか、どの目線を合わせれば次につながるのかをすり合わせを行いましょう。

金融機関は日本全国にありますが、自分とマッチングできる金融機関は数えるほどしかありません。せっかくの貴重なパートナーを、こんなことで失うことの無いように注意しましょう。

まとめ

今回は半沢大家の融資行動の記録(承認編)について書きました。

①決算書は銀行員の目線で作り、自身の言葉で説明に行くこと。
②定期積立、レントロール提出など、こまめに信頼構築を行うこと。
③取引の成就しなかった銀行へのフォローを必ず行い、次につなげること。

今回の行動から共有したかったことは大きくまとめると上記の3つです。

次回は「半沢大家が実施した融資打診の記録②(撤退編)」について書きたいと思います。(今回の記事はうまく言った事例ですが、次回はボロボロになった記録を書きます笑)

次回もお楽しみに!

※本記事は掲載時点の情報であり、最新のものとは異なる場合があります。予めご了承ください。

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