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ベストな土地活用を決めるために知っておきたい5つの注意点を解説

1ヶ月前

土地活用といっても、アパートや賃貸マンション、オフィスビル、店舗、老人ホーム等、様々な選択肢があります。

土地活用は立地条件によってできるものが限られますが、複数の選択肢がある場合、土地オーナーが何を行うかを決断しなければならない場面が出てきます。

土地オーナーはどのような点を意識して土地活用を決定すべきなのでしょうか。この記事では「土地活用を決定する上での注意点」について解説します。

1.投資額の負担

土地活用は負担する投資額も決め手となります。不動産投資は、投資額が大きいほど得られる賃料収入は大きくなります。

ただし、自己資金は有限であるため、投資総額が大きくなっていくと、その分、自己資金の割合が低下し、借入金の額が増えてしまいます。

自己資金と借入金の割合は、一般的には3対7程度が概ね健全な状態といえる水準です。借入金は7割までが適正な理由としては、金融機関の担保評価額が時価の70%程度であることが挙げられます。万が一、物件を売却することになっても、7割くらいの借入金なら残債を返済できると想定されるからです。

例えば、自己資金3,000万円を持っている人が、総額で1億円の物件に投資したら、借入金は7,000万円です。自己資金を3,000万円用意できる人であれば、1億円までなら健全な財務状態で投資ができることになります。

一方で、自己資金3,000万円を持っている人が、総額で3億円の物件に投資をすると、借入金は2億7,000万円です。

自己資金と借入金の割合が1対9となり、健全な財務状態による投資とはいえなくなってしまいます。

健全な財務状態を意識すると、投資額は持っている自己資金によっておのずと上限額が決まります。

土地活用を決める際は、借入金の割合が過大となる活用方法は避けるのが基本です。

2.収益性

収益性は、高い順から店舗、オフィス、住宅、老人ホーム等の介護系の順番となります。さらに住宅の収益性は、高い順からワンルーム、ファミリータイプの順番です。

高収益の土地活用を目指すのであれば、店舗やオフィス等の事業系の土地活用がおすすめとなります。

事業系は退去や賃料下落等のリスクは伴いますが、収益は最も高いため、店舗やオフィスができる土地であれば、事業系の土地活用を中心に考えるのが基本です。

3.管理の容易性

土地活用を選択する際は、管理の容易性も重視して決定することがポイントです。管理は基本的には管理会社が行いますが、それでも賃貸人が関わる管理業務はゼロにはなりません。

具体的には、入退去時の内装工事の許可や原状回復の範囲の決定等の判断業務は賃貸オーナーの仕事になります。

例えば、土地活用で店舗を行った場合、店舗を借りる事業者は入居時に内装工事を行うことが一般的です。

飲食店が入る場合、貸室内にキッチンやトイレ等を新たに設置する工事を行います。キッチンやトイレは床下に排水管を通すため、床に穴を開けるような工事を実施することも多いです。

また、店内に天井から大型ディスプレイを吊り下げるような場合には、天井にも穴を開けます。

このような店内の躯体に穴を上げるような工事は、退去時に完全に原状回復ができないため、どこまで許容するかは賃貸人が判断しなければならないことになります。

店舗のような土地活用を行う場合、テナントの入退去の度に毎回工事の判断が必要となり、管理の難易度は高くなります。

また、アパート等も、借主が退去した後は、賃貸人にはクロスの張り替え等の小修繕対応が若干発生します。ただし、住居系の土地活用は店舗のような重い内装工事がないため、賃貸人の判断業務は少なくなります。

一方で、老人ホーム等の一棟貸しの土地活用では竣工時から1つのテナントが借り続けるため、賃貸人に管理業務はほとんど生じないのが特徴です。

一棟貸しでは、日常の小修繕も借主に判断と費用負担を任せてしまう契約も多く、大規模修繕以外の修繕対応が生じないケースもよくあります。そのため、あまり管理に手間をかけたくないという場合には一棟貸しを選ぶのも一つです。

竣工後の管理の容易性は、土地活用の内容によっても異なるということは知っておきましょう。

4.退去リスク

土地活用では退去リスクも十分に勘案することが重要です。退去リスクは、貸し方によって退去時の影響が異なります。

建物全体を一社に貸す一棟貸しの場合、借主に退去されると賃料収入がゼロとなるため、退去が賃貸経営に与えるダメージは非常に大きいです。

それに対して、賃貸マンションやアパート、マルチテナントビルのような複数の借主に貸す貸し方の場合、退去リスクは分散されます。一部の借主が退去したとしても、賃料収入はゼロにはならないため、賃貸経営に与えるダメージは少ないです。

退去リスクは、特に一棟貸しの土地活用をする場合に意識することが必要です。個人が行う一棟貸しの土地活用には、コンビニやロードサイド店舗、老人ホーム等が考えられます。

このうち、コンビニやロードサイド店舗といった商業系の土地活用は退去リスクが高くなります。商業系の土地活用は、近隣に競合店が出店して売り上げが落ちると、撤退するようなことがよくあります。

一方で、老人ホームや保育園等の土地活用は、売上の変動が大きくないことから、商業テナントに比べると退去リスクは低いです。

一棟貸しには管理が容易というメリットはありますが、退去リスクが大きいというデメリットがあるため、一棟貸しを行う際は退去リスクの低い活用方法を選択するようにしましょう。

5.賃料下落リスク

土地活用を決める際は、賃料下落リスクも考慮する必要があります。賃料下落は、景気変動や借主からの賃料減額要求、空室が長期に続くこと等が原因で生じます。

賃料下落に関しては、店舗やオフィスビルの事業系の家賃は景気の変動を受けやすいため、下落リスクは大きいです。

それに対して、アパートや賃貸マンションのような住居系の借主は景気の変動を受けにくく下落リスクは低くなっています。安定的な収入を優先するのであれば、住居系の土地活用がおすすめです。

まとめ

以上、土地活用を決定する上での注意点について解説してきました。

土地活用は以下の5点を意識して決定するのがポイントです。

・投資額の負担
・収益性
・管理の容易性
・退去リスク
・賃料下落リスク

注意点を意識しながら総合的にベストな土地活用を選択するようにしましょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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