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既存銀行から追加融資を引くための心構え

3週間前

半沢大家

2019年まで銀行員、現在は証券アドバイザーとして勤務する兼業大家。2018年以降、2年間で計6物件、融資を使って購入。現在アパート4棟、駐車場用地1筆、戸建て1棟を保有し、家賃年収は2,600万程度。不動産購入での銀行融資付を得意とし、投資家からの個別相談を受け、銀行打診の指南を行っている。


こんにちは、半沢大家です。今回の記事は既存銀行からの追加融資について書きたいと思います。

以前の記事でも書きましたが、銀行融資において新規客と既存客とでは審査の難易度は異なります。

既存客の場合、定性評価は完了していますし、返済実績もある程度は認識されているので、一般的には新規顧客と比べて審査のハードルは下がります。そして、結果的に優良な融資条件で物件を購入することができます。

この流れを生かすことができるかが規模拡大において重要であり、既存銀行と目線を合わせることでその可能性を高めることができます。

今回はこの内容について深掘りしていきたいと思います。

融資調達力にも複利効果が適用される

突然ですが、皆さんは賃貸事業を行うにおいて「複利効果」を利用しているでしょうか? 入ってくる家賃収入を何らかの形で再投資しているのであれば、それは複利効果を利用していることになりますので、ほとんどの方は利用していることになると思います。

不動産に限りませんが、資産運用・資産形成において複利効果というのは欠かせません。はじめは小さい雪玉であっても転がし続けるにつれて大きくなるペースは増えていき、最後は巨大な雪玉へと成長します。

個人的な見解ですが、この複利効果は融資を引く時にも同様の効果があると考えています。

誰しも初めは新規客としての取引をスタートさせる必要があり、努力が報われないことも多くあります。しかしある程度実績が認められ、決算書が育ってくると銀行の評価が高まってきます。そしてより大きな融資金額、より良い融資条件、にて融資を受けることができます。

実はこの「複利」の世界にはある注意点があります。それは「雪玉を落とし穴に落とすこと」、数字で語るとすれば下落30%以上の巨大な損失を被ることです。

年率3%で10年間運用するケースと、年率7%で10年間運用するが途中1年だけ30%の下落を引くケースでは、前者の方が運用成績は高くなります。

複利の世界は、足し算の世界ではなく、掛け算の世界で構成されており、途中の落とし穴が大きな損失へとつながります。

この現象は人間の信頼関係や、銀行との付き合い方にも通ずるところがあると考えています。

銀行は着実な経営を評価します。銀行にとっての大きな評価下落を引くことの無いよう気を付けることが、既存銀行との複利効果を享受するために大切な考え方になるでしょう。

銀行評価を高めるためには何に気を付けるべきか

銀行評価を高めるために必要なことは、銀行にとっての加点を継続的に繰り返すことです。残念ながら近道はありません。

しかし、年率3%の運用が着実に雪玉を育てるように、継続的な加点が融資調達力を育てます。

この観点で加点と落とし穴について記載します。

〇加点
・積算の余剰
・定期預金、普通預金残高の増加
・決算書の改善(債務償還年数、自己資本比率)

〇落とし穴
・積算の大幅な毀損(きそん)
・他行への借り換え
・過度な節税
・虚偽報告、不正行為など

積算については好立地であるほど銀行の評価を満たすことは難しくなります。地方であれば土地建物共に銀行の積算を満たすことができる場合もありますが、基本的には銀行の目線で評価を満たすには自己資金の投入を行う必要があります。(積算攻略については過去の記事に記載していますので、ご参照ください)

預金の積み増しは何度も申し上げていますが、銀行評価を上げるための基本的な戦略です。投信・保険に変えることなく、定期預金に執着してください。一言に銀行評価といっても支店レベルでの評価と審査部レベルの評価は異なることがあります。投信・保険は支店のノルマ達成において担当者・支店長を喜ばせる評価となりますが、審査部には響きにくいです。「反対債権」である預金こそが審査部に直接届く評価だと考えてください。

決算書を痛める行為、信頼関係を失う行為は既存銀行と付き合う上では大きなダメージとなります。育てていた雪玉は半分くらいに割れてしまいますし、場合によってはそこから成長しなくなってしまいます。銀行はたくさんあるように見えて、実は取引可能な銀行は数が限られているケースが多いです。既存銀行との関係性を大切にすることが長期的に自分の賃貸経営を大きく成長させることになると考えましょう。

目先の金利削減、税金削減に足をすくわれることの無いようお気を付けください。

数字に表れない加点について

上記に書いた加点は基本的には数字で表すことができます。

全ての成績は決算書や物件資料で把握できますので、良い物件を仕入れ、運営していけばおのずと結果はついてきます。

ただしもう一つ、数字に表れない評価体系があります。それが担当者・支店長との人間関係です。

今までの記事でも取り上げたように、担当者・支店長の熱意が本部を動かすことはよく起こります。

こういった銀行員の熱意の源は、我々経営者側の「熱意と信頼関係」です。

そして頭に入れておくべきなのは、この「熱意」は担当者交代とともに振り出しに戻ることが多いということです。

この「熱意」を失わせないために、信頼関係を維持する必要があり、信頼関係が複利効果の雪玉を育てる事につながると考えています。

・担当者交代・支店長交代の挨拶の時に、後任の人にも気を配れているでしょうか?
・決算書は自身の言葉で説明し、銀行に先回りして提出できているでしょうか?
・自身の賃貸経営を長期的なビジョンと共に銀行に伝え、興味を持ってもらえているでしょうか?

不動産を通じて、経営者になったことをチャンスと捉え、銀行員との会話を楽しんでみてください。思わぬ情報源があるかもしれませんよ。

まとめ)

今回は既存銀行から追加融資を引くための心構えについて話しました。

①資産形成と同じように、融資戦略においても長期の複利効果を意識すること。
②着実に決算書を育て、銀行の目線を満たしていくこと。
③現場の熱意を失わないよう人間関係を維持すること。

以上を大切にして、既存銀行から融資承認を育てていきましょう。

次回は「半沢大家が実施した融資打診の記録」について書きたいと思います。お楽しみに!

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