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不動産投資の初心者が勉強すべき3つの知識と陥りがちな注意点を解説

4週間前

投資額が大きな不動産投資では、一定の知識を得てから行うことが失敗を防ぐコツとなります。

一方で、初心者の中には不動産投資の勉強をし過ぎるあまり、借主の一般的な感覚まで忘れてしまう方もいます。

不動産は私たちの生活にとって身近なものであることから、専門的な知識を勉強しつつも、一般的な感覚は失わないように意識しておく必要があります。

この記事では「不動産投資の初心者が勉強すべき知識」について解説します。不動産投資の初心者が勉強すべき3つの知識と陥りがちな注意点を紹介します。

1.不動産投資の初心者が勉強すべき3つの知識

最初に不動産投資の初心者が勉強すべき3つの知識を解説します。

1-1.リスクと利回りの関係

不動投資はハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係が基本です。利回りはリスクを反映しているものであり、高利回り物件はハイリスク物件であることを意味します。

初心者は、利回りの高い物件に飛びつきがちですが、利回りの高い物件こそハイリスクで難易度は高く、初心者に向いていない物件といえます。

利回りはリスクを表しているものだと十分に理解し、初めての物件は低利回りでも「都市部の築浅物件」のような低リスクの物件を選ぶようにしましょう。

1-2.賃貸人の修繕義務と原状回復

不動産の投資家(賃貸人)には、民法上、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務(修繕義務) が課せられています。投資した物件に自然損耗や経年劣化が生じた場合、投資家は修繕をする必要があります。

一方で、借主(賃借人)には、原状回復義務が課せられています。原状回復義務とは、借主が退去時に借りた状態で物件を返さなければならない義務を指します。

ただし、原状回復の対象となるのは、借主の故意・過失や善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用によって生じた損耗や破損です。

契約締結時から自然に生じた経年劣化や通常損耗については、賃貸人が修繕すべき部分となります。

不動産投資では、投資家が借主に対して過度に原状回復を求めることでトラブルになってしまうことがよくあります。

原状回復については、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を示していますので、考え方をよく理解し、双方が適正な範囲で修繕を行うようにしましょう。

【国土交通省HP】
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

1-3.減価償却とキャッシュフロー

不動産投資では、減価償却とキャッシュフローの知識が必要となります。減価償却とは、建物の取得原価を耐用年数の間、各会計期間に費用として配分する会計上の処理のことです。

耐用年数は建物の構造によって法律で定められています。例えば木造なら、「22年」が耐用年数です。

不動産投資で新築したアパートの建築費が4,400万円だった場合、毎年、約200万円ずつが減価償却費という費用として計上されます。

減価償却費は、実際にその期に支出される費用ではありませんが、会計上の費用であるため、計算される利益は小さく計算されます。

税金は利益に対してかかることから、利益を小さくする減価償却費には節税効果があります。

税引後の利益を計算式で表すと、以下のようになります。

税引後の利益 = 家賃収入 - 支払いを伴う費用 - 減価償却費 - 税金

一方で、減価償却費とは真逆の性質を有するのが借入金の元本返済額です。借入金の元本返済額は、支出を伴いますが会計上の費用ではありません。

お金は借りたときに課税されないため、返しても節税できないというのが理屈です。つまり、借りたお金は収入にはならず、返したお金も費用にはならないことになります。

減価償却費と借入金の元本返済額の違いを示すと下表の通りです。

種類支出費用節税効果
減価償却費ない計上されるある
借入金の元本返済額ある計上されないない

借入金の元本返済額は実際に支出されるお金であるため、キャッシュフローに影響します。キャッシュフロー(手残り)とは、実際に入ってくるお金から実際に出ていったお金を引いたものです。キャッシュフローを計算式で表すと、以下のようになります。

キャッシュフロー = 家賃収入 - 支払いを伴う費用 - 借入金の元本返済額 - 税金

「減価償却費」と「借入金の元本返済額」は、相反する性質がありますが、逆に「減価償却費」と「借入金の元本返済額」を同額にすることで「税引き後の利益」と「キャッシュフロー」が同額になります。

借入金の元本返済額が減価償却費よりも大きければ、キャッシュフローは税引き後の利益よりも小さくなります。

よって、キャッシュフローを少なくとも税引き後の利益以上に確保したい場合には、借入金の元本返済額を減価償却費よりも小さくすることが必要です。

また、借入金の元本返済額が大き過ぎると、税引き後の利益は黒字なのにキャッシュフローはマイナスということもあり得ます。

借入金は、キャッシュフローを意識して借り過ぎないようにしましょう。

2.不動産投資の初心者に陥りがちな注意点

不動産投資の初心者の中には、しっかり勉強するがあまり、借主の一般的な感覚まで失ってしまう方がいます。

数字の意味が分かり始めると数字だけに注目してしまい、物件を実際に見ることもなく投資を決めてしまう人もいます。

不動産は金融商品ではあるものの、その収益の源泉は借主が支払う家賃です。借主は投資家のために物件を借りているのではなく「この物件に住んでみたい」といった感覚で物件を借りています。

たとえ利回りが高くても、古くて薄汚れているような物件や、周囲にコンビニすらないような物件等、投資家自身が「住みたくない」と思うような物件は、やはり投資すべきではありません。

不動産投資では専門的な知識も重要ですが、借主が抱く一般的な感覚も重要です。物件選びには最終的に直感みたいなものも必要であることから、詰め込んだ知識だけで判断することは避けるようにしましょう。

まとめ

以上、不動産投資の初心者が勉強すべき知識について解説してきました。

不動産投資の初心者が勉強すべき主な知識は以下の3つです。

・リスクと利回りの関係
・賃貸人の修繕義務と原状回復
・減価償却とキャッシュフロー

最終的に物件を選ぶ際は、理論的な内容に加え、借主の気持ちも想像しながら選ぶことを忘れないことがポイントとなります。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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