【重要】新型コロナウイルス感染症への対応について

閉じる

初めて賃貸物件の購入で失敗しないために知っておきたい5つの注意点

1ヶ月前

不動産投資では「良い物件を購入すること」が一番重要となります。良い物件を購入できたら、その後の賃貸経営は安泰です。逆に良くない物件を購入してしまうと、その後何十年と苦しむことになります。

初めて賃貸物件を購入する人は、どのように物件を選べば良いのか分からない人も多いのではないでしょうか。この記事では「初めての物件購入」について解説します。

1.焦って買わないようにする

賃貸物件の購入で一番重要なのは、焦って買わないようにするという点です。初めての物件購入は、誰でも少し興奮気味になっていますので、とにかく冷静になることが失敗を防ぐコツになります。

不動産投資の世界でも、REIT(不動産投資信託)等に関わる人たちのように投資のプロが存在します。プロと個人投資家の最大の違いは「物件の検討量」の違いです。

REITには、アセットマネージャーと呼ばれる物件購入のプロがいます。アセットマネージャーのところには、1日100件以上の物件情報が舞い込んでくることもあります。

毎日100件以上の物件情報が来る状況であっても、アセットマネージャーたちは、年間で数件の物件しか購入していません。

プロから見るとほとんどの物件がおめがねにかなわない物件であり、厳選を重ねた上で物件を購入していることになります。

一方で、多くの個人投資家は多くても数十件の物件から検討して購入を決めてしまっています。

プロからすると個人投資家はあまりにも検討量が少な過ぎるため、良い物件をなかなか買えないのは、ある意味当然なのです。

初めて購入する人は、2~3物件だけ検討して決めてしまう方もいます。プロ並みに検討する必要はありませんが、良い物件を購入するなら十分な量を検討する必要があることは意識しておきましょう。

2.築年数よりも立地を重視する

賃貸物件の良否を決める最も重要な要素は「立地」ですので、築年数よりも立地を重視することが失敗を避けるコツです。

初めて物件を購入する人の中には、「立地は悪いけど新築の物件A」と「立地は良いけど築20年の物件B」が提示されると物件Aを選んでしまう方もいます。

確かに築年数の古い物件は修繕費がかかるというデメリットがありますが、立地が悪い物件はすぐに空室が増えてしまいます。

一方で、立地の良い物件は築年数が古くなっても空室が発生しにくいという特徴があります。

建物はリノベーション等で蘇らせることもできますが、立地は変えようがない要素です。購入した後に修正が効かないのが立地条件ですので、購入時は築年数よりも立地を重視して選ぶようにしましょう。

3.利回りではなく安全性を重視する

初めての物件購入では、利回りではなく安全性を重視することが物件選びのコツです。不動産投資の利回りは決して高くはないため、初めて不動産投資をする方にとっては利回りの低さが気になるところだと思います。

利回りはリスクの裏返しでもあり、不動産投資は利回りが高い物件ほどリスクが高い関係にあります。

ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンですので、利回りの高い物件は「何かリスクが潜んでいるはず」という視点を持つことが失敗防止には必要です。

利回りの高い物件には、例えば郊外の築古アパートがあります。郊外の築古アパートは、空室リスクと修繕リスクのいずれも高いです。

空室リスクと修繕リスクが大きければ、想定よりも収入は低く出費も大きくなるため、期待したほどの収益が得られなくなります。

一方で、利回りの低い物件には、例えば都内の新築マンションのような物件があります。都内の新築マンションは、利回りこそ低いものの、空室リスクと修繕リスクが低いため、想定通りの収益が期待できます。

大きく儲けることはできませんが、大きく損することもないため、不安を感じることなく安全に賃貸経営をすることができるようになるのです。

不動産投資は、株式投資やFXのように大きく儲けることはできない投資といえます。不動産投資で「大儲けしてやろう」という発想を持ってしまうと、高利回りの物件を選択してしまいがちです。

不動産投資は安全に資産を運用したい人に向いた投資ですので、安全性を重視して物件を選ぶと初めての購入でも納得感のある投資をすることができます。

4.自己資金から投資額を逆算する

自己資金から投資額を逆算することも失敗しないためのコツです。適切な自己資金と借入金の割合の目安は、自己資金が3割、借入金が7割とされています。

例えば、自己資金3,000万円を用意できる人は、1億円の物件までなら健全な財務状態で投資を行うことができます。

持っている自己資金から投資額を逆算すれば、借り過ぎによる失敗を防ぐことができます。投資のスタートラインは、「自己資金ありき」ですので、持っている自己資金から投資額を決めるようにしましょう。

5.売却しやすい物件を選ぶ

初めての物件購入では、売却しやすい物件を選ぶことが失敗を防ぐコツです。不動産は、株式投資やFXに比べると、流動性が低く、換金しにくいという特徴があります。

株式投資やFXは売りたいときにすぐに売却できますが、不動産はいざ売ろうとすると少なくとも3か月以上の時間がかかります。売りたいときにすぐに売れないというのが不動産投資のデメリットでもあります。

売りたいときにすぐに売れないということは、失敗したときにすぐに逃げられないことを意味します。

初めての不動産投資では、失敗することもある程度予想されます。失敗してもすぐに売却してしまえば、失敗を最小限に食い止めることができます。

しかしながら、不動産は元々流動性が低いという性質を持っていることから、売りにくい物件を購入してしまうと、失敗したときに物件を手放すまでの時間が長くなってしまいます。失敗を長期間引きずらないようにするためには、売りやすい物件を選んだ方が良いのです。

売りやすい物件とは、都市部にあり空室が少なく築年数の浅い物件です。いわゆる利回りの低い安全な物件になりますが、安全な物件は売りやすさも備えていますので、優先的に検討することをおすすめします。

まとめ

以上、初めての物件購入について解説してきました。物件購入の注意点は以下の5つです。

・焦って買わないようにする
・築年数よりも立地を重視する
・利回りではなく安全性を重視する
・自己資金から投資額を逆算する
・売却しやすい物件を選ぶ

不動産投資は最初の物件選びが最も重要ですので、じっくり選んで良い物件を購入するようにしましょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

この記事のタグ

        

あなたにおすすめの記事

新着記事

賃貸経営お役立ち情報【PR】

賃貸経営お役立ち情報【PR】

お電話でも受付中

入力方法が分からない場合など、お気軽にお問い合わせください。

0120-112-180

無料!お電話で問い合わせる

受付時間:9:30~18:00
月~金曜日(祝日・年末年始を除く)