空室対策における「共用部の重要性」とリノベーションポイントを解説

共用部の改善は、賃貸物件全体の価値を向上させる効果があるため、重要性は高いです。築年数の古い賃貸物件でも、共用部をリノベーションすると空室対策の効果が生まれます。

では、空室対策として共用部はどのような部分をリノベーションすれば良いのでしょうか。この記事では、空室対策における「共用部の重要性」について解説します。

1.共用部はなぜ重要か

賃貸物件の一つの特徴として、分譲物件と比べると共用部が非常に少ないという点が特徴です。

例えば、賃貸マンションと分譲マンションを比べると、共用部には圧倒的な差があります。最近の分譲マンションでは、ラウンジやキッズルーム、コインランドリー、コワーキングスペース、カラオケ、スポーツジム等あらゆる施設が併設されています。

一方で、賃貸マンションは狭い敷地に建てられている物件が多いこともあり、分譲マンションのように共用部が充実している物件は少ないです。

そのため、賃貸マンションでは競争の方向性が「共用部の充実化」には向きにくくなっています。

また、アパートに至っては、最初から「共用部らしきもの」すらない状態です。特にアパート経営者の方にとっては、共用部の重要性というのがピンとこないかもしれません。

しかしながら、賃貸物件でも、以下の2点により共用部が重要であるといえます。

・入居者の案内時にインパクトを与えることができる ・物件全体の価値を上げることができる

1つ目としては、共用部が立派な物件は、入居者の案内時にインパクトを与えることができるという点です。

特に賃貸マンションにおいては、エントランスの魅せ方が鍵を握ります。初めて物件に案内されたときに入るのがエントランスであるため、エントランスにゴージャスな雰囲気があると、それだけで物件に好印象を抱きます。

2つ目としては、共用部を良くすると物件全体の価値を上げることができるという点です。賃貸マンションやアパートでは、設計上どうしても「貸しにくい部屋」というのが生じてしまいます。

バルコニーの向きや、日照状況、眺望、部屋の形等が原因で、いつも決まりにくく、決まってもすぐに退去されてしまう部屋があるのが普通です。

条件の悪い部屋は根本的な改善がしにくいため、共用部の改善によって物件全体の価値を上げることが効果的な対策となります。

2.共用部のリノベーションの5つのポイント

この章では共用部のリノベーションの5つのポイントについて解説します。

2-1.エントランスの仕上げ材を良くする

保有している物件が一棟の賃貸マンションであれば、エントランスの仕上げ材を良くすることが空室対策の高いリノベーションとなります。

エントランスは、物件案内時に入居希望者がはじめて物件の雰囲気を味わう場所です。エントランスの雰囲気が立派だと、なんとなくそれだけで高級マンションのような雰囲気を醸し出すことができます。

エントランスは、床、壁、天井の内装材に囲まれていますが、ポイントとなるのは床材と壁材に石や大判タイルなどの高級な仕上げ材を使うという点です。

床材としては、御影石や大理石等の天然石を使うと、ホテルのような仕上げになるため、高級感が出ます。タイルの場合、なるべくサイズの大きい大判のものを用いると、豪華な雰囲気が出てきます。

高級マンションはほぼ必ずといってよいほどエントランスの仕上げにお金をかけています。そのため、エントランスのリノベーションをするには、参考までに高級マンションを何物件か実際に見に行くことをおすすめします。

また、アパートであっても館銘板を変えるだけでも、随分と雰囲気を変えることができます。館銘板の字体や素材をおしゃれなものに変更すると、全体の雰囲気も良くなります。

アパートの場合、館銘板を壁に設置するのではなく、自立型にするとインパクトを与えることができます。

2-2.セキュリティーを強化する

セキュリティーを強化することも空室対策効果のあるリノベーションです。オートロックや防犯カメラ、人感センサーライト、カラーモニター付きインターホン、玄関扉のダブルロック化等がセキュリティー対策となります。

賃貸マンションはエントランスに集合玄関があるため、オートロック等のセキュリティーが強化しやすいです。アパートの場合、集合玄関がないので、門扉を設置してオートロックを作ることもあります。

また、防犯カメラは、駐車場がある物件は駐車場にも付けると比較的喜ばれます。駐車場は、車上荒らしの問題があるので、郊外のアパートでも駐車場の防犯カメラがあると良いアピール材料になります。

2-3.宅配ボックスを設置する

宅配ボックスとは、受取人が留守中でも荷物を受け取れるロッカータイプの郵便受けのことです。

賃貸物件は、一人暮らしの人が多いため、日中は荷物を受け取れない人が多くいます。また、近年はインターネット通販の利用が増えており、宅配ニーズ自体が増えています。

そのため、近年の新築の賃貸マンションでは、最初から宅配ボックスが設置されている物件が多いです。

築浅物件では標準化されつつありますので、宅配物件がない物件は競争力が劣ってしまいます。

後付けで設置できるタイプも増えてきていますので、宅配ボックスの設置をぜひ検討してみましょう。

2-4.バイク置き場を設置する

バイク置き場の設置も有効な空室対策です。賃貸マンションは、条例で駐車場や駐輪場の附置義務が課されることが多いですが、バイク置き場の附置義務はほとんどありません。

バイク置き場は条例上、設置が要求されていない存在であるため、無い物件が多いです。そのため、後からバイク置き場を設置しても、意外と空室対策効果があります。

2-5.スペースがあればトランクルームを設置する

スペースがあればトランクルームを設置することも効果的です。集合住宅は収納不足という課題を常に抱えていますので、各戸専用のトランクルームがあるだけでも、大きなアピールポイントになります。

トランクルームは、物置型のものもありますので、敷地に余裕があれば設置することが可能です。簡易なものでも効果があるため、敷地に余裕がある物件ならぜひ検討してみてください。

まとめ

以上、共用部の重要性について解説してきました。

共用部は、「入居者の案内時にインパクトを与えることができる」、「物件全体の価値を上げることができる」といった理由から、空室対策にもなる重要な場所です。

空室対策に効果のあるリノベーションポイントには以下の5つがあります。

・エントランスの仕上げ材の改良
・セキュリティーの強化
・宅配ボックスの設置
・バイク置き場の設置
・トランクルームの設置

入居者募集の観点から共用部の改善は重要ですので、対応できる箇所があれば早速に着手してみましょう。

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竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める（株）グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。