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失敗しない投資物件の買い方(前編)

1ヶ月前

そもそも不動産投資の失敗とは何でしょうか。

多くの方が他の投資と同じく「損を出すこと=失敗」と回答されると思います。

不動産投資における損は「保有期間中(CF)の赤字」と「売却時の赤字」です。

もちろんどちらかが赤字でもトータルで利益が出ていれば、それは失敗ではありません。では赤字になりづらい投資にするためにはどのような物件を購入すれば良いか、これからご説明をさせていただきます。

※ちなみに私は人口が減っていく日本の不動産投資において、投資回収するまで保有し続けるという考え方ではありません。一定期間保有後に売却を行い初めて利益が確定するという考えで不動産投資を行っております。

1.目的と戦略を決める

不動産投資の目的はさまざまだと思いますが、要約すると「お金を得る」ことになるのではないかと思います。
※相続税対策も払うお金を減らす、という意味では同じです。

ただ「お金を得る」ではなく、そこからさらに掘り下げて「いくら収入を増やしたいか(税金を減らしたいか)」まで決めることが重要です。給与の半分の家賃収入を得たい、支払う相続税を半分にしたい、のように決めていないと買うべき物件が明確にならないためです。

目的が明確になったら次は戦略を決めます。
・自己資金はいくらにするのか
・保有期間は何年にするのか
・売却するのか、保有し続けるのか、建て替えるのか
・管理会社はどこにするのか(自主管理するのか)

目的と同じく戦略を決めることで買うべき物件が明確になります。

2.購入する基準を設定する

目的と戦略が決まったら、それを達成・実行しやすくするための購入基準が定まります。

私は「売却益を得ること」を目的におき、そのための戦略として「一定期間保有後に土地として売却する」ことをご提案しております。

私は投資用不動産を仲介(紹介)する立場におりますが、この目的・戦略を、購入したお客様が達成・実行しやすくするための基準を明確に設けております。

具体的には、「物件価格>土地価格」であることを基準にしております。

さらに将来の売却価格の予想をつきやすくするため、土地価格=住宅用地価格としています。
予想がつきやすいというのは
・売却時に新買主さまの融資が通りやすく(住宅ローン)
・価格が安定している
ということを指しています。

別の言い方をすれば、「一軒家を建てたい方に土地として売却し利益を得る」この考えにご賛同いただいた方が当社から物件ご購入されております。

他にも目的・戦略に沿って
・エリア:23区内(特に住宅用地として需要が高い)
・表面利回り:8%以上
・地形:整形地
・土地面積:住宅用地として需要のある面積(面積が広い場合は分筆可)
・駅徒歩:10分以内
といった細かい基準を設けております。

もちろん投資への考え方はさまざまです。重要なのは目的・戦略を決め、それに合わせた基準を設け、その基準を満たしている物件のみを購入するということです。

3.不動産会社が売主の物件を購入しない

先ほどご説明した通り不動産投資の目的は「お金を得る」ことです。

投資物件の売主となる不動産会社は「お金を得る」ことを目的とした商品に利益を乗せて販売しています。営利企業なので利益を乗せることは当然ですが、お金を商品にしている以上、購入者と利益相反になることは目に見えています。

例えばかばんを買う場合の目的は何でしょうか。
・自転車移動でより多くの荷物を運びたい
・有料レジ袋代を節約したい
・ハイブランドのかばんで所有の喜びを感じたい

目的によって購入するかばんは変わりますが、メーカー側と自分との間に利益相反関係があるとは思わないはずです。それは利益が乗っていたとしても目的を果たすことができるからです。

もちろん企業努力で利益を乗せたとしても市場価格より価値の高い物件を供給している不動産会社もあります。ただ不動産は一度所有すると登録免許税・不動産取得税・売却時の消費税等、利益を乗せる前に原価が高くなってしまいます。そのため不動産会社が売主になっている場合の多くは、投資で得るはずの利益が既に価格に乗ってしまっています。

また厄介なのは、売却するまで利益相反だということに気づきづらいということです。単なる不動産投資でも相続税対策でも、購入してしばらくは収入が増えたり、税金が減ったりと、良いことが先行します。

そのため最終的に損する可能性を大いに秘めた物件ですら、保有して数年は不動産会社に感謝してしまっている購入者の方も多いです。

それではどのような不動産会社から物件を購入すれば良いのでしょうか。こちらについては次回(2020年10月掲載予定)の「不動産会社の選び方」でご説明させていただきます。

4.売却理由を確認し価格交渉をする

モノの価値には相場があります。投資用不動産や土地にも相場価格が存在しています。買主の方が相場以下で購入したいと考えるのは当然のことでしょう。一方で売主の方は相場以上で売却したいと考えています。

そのため相場価格以下で購入できることは多くありません。

それではどういった場合に相場価格以下で購入できるでしょうか。それは売主の方に相場価格以下でも売却したい理由がある場合です。

私がご提供している物件も「物件価格>土地価格」のため相場価格以下の物件になります。
なぜ相場価格以下になったのか、その売却理由の例をご紹介いたしますと
・高齢のためコロナにかかり、万が一がある前に早急に売却したい
・認知症が始まっており判断能力があるうちに売却したい
・親族の借金返済のために8月までに売却したい
・本業の資金繰りが悪化したため現金化したい
のように期限に迫られている場合がほとんどです。

中には単なる資産整理で、手間をかけたくないという理由から相場価格以下で手放される方もいらっしゃいますが、多くの場合、相場価格以下で購入できる物件には何かしらの理由があります。

また初めから相場価格以下の物件は多くありませんが、売却理由と決済までのスピード次第で価格交渉が成立する可能性が高まります。

相場価格以外にも、購入する基準が明確であれば、どの程度価格が下がれば基準を満たすかも明確です。売却理由を確認し交渉の余地があれば希望額を提示してみてください。

5.戦略に合わせて購入名義を変える

不動産投資は「税金」との闘いだ、と仰るオーナーさまがいらっしゃいますが、これは購入前の準備(戦略)不足の場合も多いと思います。

個人名義で購入するか、法人名義で購入するか、何法人かに分けて購入するか、正解があるわけではなく、主に税金との戦い方によってどの名義にするかを決めることになります。

・短期で売却するかどうか
・利益と相殺できる損金はあるのか
・税率はいくらなのか
のように購入前に戦略を決め、それに合わせた最適な名義はどれか、ぜひ信頼のおける税理士の方にご相談してみてください。

まとめ

以上、投資物件の買い方についてご説明させていただきました。私は物件をご紹介する前に必ずご面談をさせていただいておりますが、最低でもこの5つについてはお話しております。

特に目的と戦略については、勤務先・ご年収・ご家族構成・将来設計等、いろいろお聞かせいただき、それから「物件価格>土地価格」以外の基準を一緒に決めさせていただいております。

ぜひ評判の良い不動産屋だからという理由だけで紹介されるがままに購入するのではなく、きちんと準備をされてからご購入されてください。

次回は不動産投資の選び方についてご説明させていただきます。


神農貴大

不動産仲介・コンサルタント。所属していた管理会社では顧客にとって最適な提案をする「資産運用のコンシェルジュ」として活躍、不動産物件に留まらず保険や金融商品に至るまで幅広い知識と経験を持つ。また、自身でも物件を保有しており、オーナー目線での不動産投資動向も把握。

現在、代表取締役を務めるベスト・レギュレーション株式会社では東京23区を中心に透明性のある取引と安定した収益を提供することにこだわり不動産仲介・賃貸管理業を行う。

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