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賃貸物件の地震対策はどうやって備えるべき? 耐震性と地震保険を解説

3週間前

地震被害は、貸主以上に借主も気にしているリスクです。

地震対策をしっかり行うことは、空室対策にもなり、賃貸経営の安定化にもつながります。

この記事では「賃貸物件の地震対策」について解説します。

1.建築年月日と耐震性の関係

賃貸経営の地震対策では、現行の耐震基準を満たした物件を保有することが最も重要です。

現行の耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認申請を通過した建物のことを指し、「新耐震基準」と呼ばれています。

新耐震基準の建物は阪神・淡路大震災にてその耐震性が証明されたことから、阪神・淡路大震災以降、社会的にも注目を集め信頼性を得ています。

一方で、1981年(昭和56年)6月1日より前に建築確認申請を通過した建物は「旧耐震基準」と呼ばれます。新耐震基準と旧耐震基準の関係を図示すると下図のようになります。

「確認申請」とは、簡単にいうと役所等に対して「今からこういう建物を建てます」という図面の事前チェックのことです。

図面が合法的な建物であれば、着工の承認が得られます。この着工承認の証明書のことを「確認済証」と呼んでいます。

建築主は確認済証を受領すると、建築に着工します。建物は竣工すると、本当に確認申請時の図面と同じものが建てられたか役所等からチェックを受けます。

竣工時の検査で合格した証明書のことを「検査済証」と呼んでいます。建築年月日は、多くの場合、検査済証を受領したタイミングになります。

新耐震と旧耐震を決めるのは、正確には「建築年月日」ではありません。新耐震であるかどうかは建築年月日だけでは判断できず、「確認済証を受領したタイミング」が1981年(昭和56年)6月1日以降であるということがポイントです。

2.旧耐震ならまずは耐震診断を行うこと

1981年(昭和56年)6月1日というタイミングは、あくまでも改正された建築基準法が施行された日であって、それより前の建物が全て旧耐震の建物という区分けではないです。

建築基準法は最低限の耐震性を定めたものにすぎないため、改正前であっても設計者や建築主の意向によって新耐震基準並みの丈夫な耐震性を備えた建物は存在します。

「改正前に確認申請を通過した建物」イコール「旧耐震」という関係ではないことから、本当に旧耐震であるかどうかは耐震診断をしてみないとわからないことになります。

よって、既に旧耐震時代の建物を保有してしまっている人は、まずは耐震診断をすることをおすすめします。

耐震診断では、Is値と呼ばれる耐震性を示す数値があります。Is値が0.6以上の建物であれば、新耐震基準並みの建物であるとみなすのが一般的です。

耐震診断によって新耐震基準を満たしていることが証明されれば、入居者募集でもアピールすることができます。

一方で、耐震診断によって旧耐震であることが明らかになった場合は、対策としては耐震リフォームが必要となります。

ただし、耐震リフォームを行うと、通常、外壁面に耐震ブレースと呼ばれる斜めの筋交いが付加されてしまうことが一般的です。

建物に耐震ブレースが設置されると、室内からの眺望と外部から見た印象のいずれも悪くなります。

耐震リフォームは、建物の見栄えを悪くしてしまうデメリットもあることから、必ずしも空室対策効果が高いわけではないということが注意点です。

そのため、旧耐震と判定された建物は、「耐震リフォーム」だけではなく、「建て替え」や「買い替え」も含めて幅広く検討することが望ましいといえます。

旧耐震の建物は、地震対策だけではなく、総合的に判断した上で判断するのが良いでしょう。

3.地震対策なら地震保険への加入が適切

建物所有者は一般的に火災保険には加入していても、地震保険には加入していない人は多いです。賃貸物件における具体的な地震対策としては、地震保険への加入が適切となります。

新耐震基準を満たした建物でも、地震保険の加入は十分効果的です。例えば、地震では隣の建物が倒壊して被害を受けることがあります。また、地震によって隣の建物が出火して、自分の物件まで火事になることもあります。

このように、地震は自分の物件の建物の倒壊だけでなく、周辺からも被害を受ける災害であることが特徴です。

火災保険は、地震を原因とする被害に関しては補償されないことになっています。たとえ隣戸からの「もらい火」であっても、地震が原因であると補償を受けることができません。

地震保険は、地震を原因とした周辺からの被害も補償されるため、耐震性の高い建物であっても加入することに十分な意味があるのです。

地震保険は、火災保険とは異なり一種の社会保障制度ともいえる特殊な保険です。地震は発生の予測が非常に困難であり、また一度に広域に損害が発生するため、民間の保険会社だけでは補償できない災害になります。

そのため、地震保険では「地震保険に関する法律」というものが定められており、国と損害保険会社が共同で運営する仕組みが取られています。

民間の保険会社だけで運営している火災保険とは異なる仕組みであるため、地震保険に関しては保険会社が倒産しても補償が受けられます。

ただし、地震保険と火災保険は全くの別物ですが、地震保険に加入するには火災保険に加入していることが条件となります。

地震保険は単独で契約することはできず、主契約である火災保険とセットで契約することが必要です。

また、地震保険は国と保険会社が共同で運営している公共性の高い保険であるため、補償内容と保険料はどの保険会社も一律で同じとなっています。トータルの保険料を安くするには、火災保険も含めて比較検討することがポイントです。

地震保険も火災保険も、長期一括契約をすると保険料を下げることができます。長期契約の期間は、火災保険では最長10年で、地震保険では最長5年です。

まとめ

以上、賃貸物件の地震対策について解説してきました。

賃貸物件の地震対策では、まずは新耐震基準を満たした建物を保有することが最も重要な対策です。

旧耐震の時期に建てられた建物であっても、新耐震基準を満たしている可能性はありますので、まずは耐震診断を実施することをおすすめします。

具体的な地震対策としては、地震保険に加入することが適切です。新耐震の建物であっても、地震保険は隣戸からのもらい火対策等で十分に意味があります。地震保険に入っていない物件は、加入を検討することをおすすめします。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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