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地元の中古戸建を中心に不動産投資を行い、30代でセミリタイアを果たした若手大家さん

4週間前

コミュニケーション力を生かし物件情報を手に入れ、中古戸建を中心に規模拡大

将来に漠然とした不安を抱え、20代で不動産投資を始めた長岡wayこと遠藤健さん。仕事の傍ら投資をスタートし、現在は、中古戸建20戸、アパート4棟を保有。1棟目を購入してからわずか5年でセミリタイアを果たしました。知識ゼロから不動産投資を始め、ほぼ独学で規模拡大に成功された遠藤さんの賃貸経営術をお聞きしました。

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スーパー大家ヒストリー

2010年 「金持ち父さん・貧乏父さん」を読み、不動産投資を始める。
2013年 一棟目として戸建を購入後。その後、戸建とアパートを購入
2015年 アパートを購入
2016年 戸建2戸を購入
2017年 戸建5戸、アパート2棟
    サラリーマンをセミリタイアし、専業大家になる
2018年 戸建3戸購入
2019年 戸建4戸購入
2020年 戸建20戸、マンション4棟17戸所有
     満室家賃年収約1,800万円(ローン返済後の手残り約1,300万円)


年収300万円以下、将来の不安を感じ、不動産投資を始める

不動産投資を始めたきっかけは、20代後半にさしかかり将来に不安を感じたからです。当時は、保育士をしていたのですが、年収は300万円以下。キャリアアップしていく男性の先輩もほとんどいませんでした。結婚願望があったので、このままでは奥さんや子どもを養うことはできないと感じ、収入を増やす方法を考えたときに手にとったのが、ロバートキヨサキさんの「金持ち父さん貧乏父さん」という本でした。この本をきっかけに不動産投資に興味を持ちました。ただ、この本は内容が抽象的なため、具体的にはどのように行動すれば良いかまではイメージがつきませんでした。具体的な不動産投資の手法を学びたいと思い次に読んだのが、加藤ひろゆきさんの書籍です。できるだけ安く物件を購入し、賃貸経営を行う手法を学び、自分も挑戦したいと考えました。

不動産投資を始めるにあたり、まず家族に相談することにしました。父や兄は大反対だったのですが、母は自分の話をしっかり聞いてくれ、自分の退職金の1200万円を貸してくれたんです。祖母がアパートを所有していたことがあり、不動産投資で副収入を得ることに理解を示してくれました。その1200万円と自分の貯金200万円を元手に、不動産投資をスタートさせました。

1棟目に選んだのは、新潟県長岡市の中古の戸建です。加藤ひろゆきさんの著書の影響で、現金で小さい物件を買えば、たとえ失敗したとしても、傷は浅いと思ったのです。また、20代でスタートして失敗しても、別の仕事をすれば良いと思い、とにかく一歩踏み出したいという思いでした。それからは仕事の傍ら、インターネットで情報収集をしました。あるとき目に留まったのが、数日前まで698万円で販売されていた中古の戸建です。それが300万円も値引きされ、398万円まで値下げされていることに気づきました。これは買いだ!と思い、すぐに内見に行き、現金で購入しました。それから立て続けに現金で360万円の戸建と750万円のアパートを現金で購入しました。

できるだけ借金をせずに買い進めたかったのですが、戸建では得られるキャッシュフローは限られ、規模拡大するには不動産投資をさらに加速必要があると感じ、ローンを組んでアパート購入にもチャレンジしていきました。まだ仕事をしていたし、家賃収入もきちんと貯金していたので、翌年にはフルローンでアパート購入をすることができました。

女性を意識したリフォームで、満室経営を目指す

スタートしたばかりの頃は、不動産会社にも管理専門、賃貸専門など種類があるのも知らないような全くの素人だったため、さまざまな失敗もありました。特に痛感したのが、リフォームや修理に関する知識です。投資を始めて間もないころ、リフォーム会社からアパート一部屋の原状回復に「50万円かかる」と言われたことがありました。今考えれば、非常に高いのですが、その当時は、複数の業者に見積もりをとるということも知らなかったため、その会社の提示金額で依頼してしまったのです。

その経験からリフォームにかかる費用についても学び、現在はお金を掛けすぎず、家賃に見合う部屋に仕上げるようにしています。特に、私の住んでいる新潟県長岡市では中古戸建は競合が少なく、新築のようなリフォームを行わなくても、入居者が決まることが多いからです。

また、リフォーム代を押さえるため、自分でDIYを行う大家さんも多いですが、費用対効果を考え、外注した方が安いと思う部分は、業者さんにお願いした方が良いと思います。有名大家さんが動画サイトで紹介する姿を見て、自分も簡単にできると思う方も多いようですが、安易にチャレンジするのはおすすめしません。自分も壁貼りやクッションフロアを張るなど、さまざまなリフォームを経験しましたが、時間が非常にかかり、作業も大変です。自分でも簡単に安価でできる所だけ、自分の得意な部分だけDIYを行うことをおすすめします。私は、自分ができる範囲内のリフォームを大家仲間の友達に手伝ってもらいながら進めています。

リフォームで私がこだわっているのは、水回りです。特に戸建は、ファミリーやカップルで入居することが多いため、入居を決める際に女性が主導権を握る場合が多く、女性に好感度の高い物件を仕上げることが、満室経営への近道だと感じたからです。

また、女性の内見者に喜んでいただけるように、女性が好みそうなスリッパや雑貨などを置いておきます。ほかには、お土産になるように、玄関に飴を置いています。「自由に取っていってください」と書いておきます。その飴の減り具合を見れば、不動産屋に聞かなくても内見者が来たことがわかるので、一石二鳥です。

身の丈にあった投資を続け、30代でセミリタイア

不動産投資を始めて5年ほどすると、不動産投資の流れが分かってきて、不動産投資は、自分に合っていると思うようになりました。

自分は保育士だったこともあり、人と話すのが好きなため、不動産屋さんや職人さんとコミュニケーションを取りながら仕事を進めていくのが、とても楽しいと感じました。不動産屋さんとコミュニケーションを取ることで、良い情報をいただくこともできます。先日も「1万円で戸建を買わないか?」と言っていただいたこともありました。お中元やお歳暮は必ず自分で届けるようにし、時間があれば食事に行くこともあります。

また、物件をほぼ自主管理をしており、掃除などの日常の管理から緊急時の対応まで自分で行っています。管理費を抑えたいというよりも、自分が管理をすることで、入居者の方に安心して長く住んでほしいという考えからです。実際に、長く住んでくれる方も多いですし、先日は入居者の方からBBQに誘っていただきました。

家賃収入が月収100万円を上回り、セミリタイアした今は、戸建中心に増やしていきたいと考えています。地域にもよると思いますが、アパートだと出口が限られてしまうことが多いからです。戸建であれば、入居者さんがついたまま売却できますし、中古住宅としても売れます。また、更地にして売ることもできます。また、大家業を始めたころは、自分が住んでも良いと思って購入していました。

ただ、これは自分の属性や住んでいる地域によって大きく違うと思います。まずは、小さくスタートして自分の大家としての適性を見極めながら、自分にあった投資法を見つけるとよいと思います。


明日から真似したいスーパー大家の裏技

小さく始めて、自分の大家としての適性を見極める

まずは、中古戸建を現金で買うなどリスクを抑えながら、不動産投資をスタートしてみましょう。一つの物件を運営することで、不動産投資の流れが分かり、自分がこの仕事に向いているかどうかといった適性も見えてきます。

不動産屋さんとコミュニケーションをとる

最初の頃は、ほぼインターネットで物件情報を入手していましたが、不動産会社の方と仲良くなると、未公開情報などのお買い得物件の情報を教えてもらうことができます。お中元やお歳暮などは直接持参し、世間話をして名前と顔を覚えてもらうようにし、「あのおしゃべりな大家さんにこの情報を教えよう」と思ってくれるようになればと思っています。

家賃価格に見合ったリフォームを心がける

壁紙貼り、キッチンのクロス張りなどのさまざまなリフォームに挑戦しました。一通りのリフォームを経験することで、労働時間や労働量に見合うもの、見合わないものがわかってきました。また、リフォームを自分でやり始めると徹底的にキレイにしたくなってしまいますが、お金を掛けすぎるのではなく、家賃に見合ったほどほどのリフォームを心がけています。

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