【重要】新型コロナウイルス感染症への対応について

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コロナは銀行・融資にどんな影響をもたらしたか

4ヶ月前

半沢大家

2019年まで銀行員、現在は証券アドバイザーとして勤務する兼業大家。2018年以降、1年間で計4物件、融資を使って購入。現在アパート3棟、駐車場用地1筆を保有し、家賃年収は1,700万程度。不動産購入での銀行融資付を得意とし、投資家からの個別相談を受け、銀行打診の指南を行っている。


こんにちは、半沢大家です。

今回の記事は新型コロナウイルスの影響による銀行・融資情勢の変化について書きたいと思います。

皆さんも実感されている通り新型コロナウイルスのもたらした変化はあまりにも大きく、比較的手堅いと言われている不動産賃貸業ですら、事業そのものの概念を変化させるほどのインパクトがありました。

そういった意味では、融資以外の要因においても変化は大きく、将来的にはさまざまな要素が複合的に変化をもたらし続ける可能性は高いと考えています。

今回の記述はあくまで現時点(2020年7月現在)での銀行・融資情勢の変化についてです。現時点で銀行打診を行う方のお役に立てばと思います。

コロナにより、銀行は繁忙期を迎えていた

現在では落ち着いてきた銀行もあるかもしれませんが、コロナの感染拡大により、銀行は忙しくなりました。

賃貸業の向けの記事にこんなことを書くのもいかがなものかと思いますが、投資物件への融資よりももっと緊急の仕事が多く、投資案件を取り上げている場合ではない、という状況です。

業種によっては深刻なダメージを負っており、企業にとっては血液が止まっている状況です(企業にとってお金は血液ですので、止まってしまうと死に至ります)。今までの記事でも書きましたが、不動産賃貸業は銀行の顧客の一業種にすぎませんので、他で瀕死の患者がいれば、比較的後回しにすることもあります。

特に、日本政策公庫や保証協会などの貸し出しの意義(資金使途)を重視する銀行にとっては、金融のセーフティーネットとなっており、顧客が殺到しています。輸血をしなければ破産してしまう企業が多いわけですから、大げさに言えば第二の医療機関となっていたことと思います。

民間の銀行に関してはそこまでの繁忙を迎えていないところもあったかもしれませんが、融資の申込対応以外にも銀行が行う仕事はあります。コロナにより明らかに業務が増えたのは既存取引先の格付け業務でしょう。基本的にはどの銀行も取引先の格付を実施しており、そこに割く労力も実は大きいです。コロナによりビジネスモデルそのものが大きく変化してしまい、今まで銀行にとって優良であった取引先が一気に破綻懸念先へと変貌することもあります。ましてや、コロナの影響が銀行の決算月でもある3月に本格化してきたので、融資案件以外にも人員を割かなければならない状況でした。

こんな状況ですから、不動産融資は後回しにせざるを得ない状況です。特に、地域金融機関にとっては地場の経営者との関係維持が大切ですので、この状況ではここぞとばかりに支援を行うでしょう。その観点からも、新規の不動産案件は一時的にハードルが上がっていたかもしれません。(また、こんな状況ですから、健康な企業でも手元に運転資金を置いておきたいというニーズは高まります。一概には言えませんが、銀行側の都合である「貸出のノルマ」は達成していたかもしれません。)

今、融資承認を勝ち取るには

「銀行が忙しくなった」それ以外の影響に関しては、現状あまり変わっていないのかなと感じます。そもそも数年前からジャブジャブな融資はほとんど出ていませんでしたし、スルガショック以降も銀行は「我々はスタンスを変えていません(建前)」と言っておりました。

ただし、考えておくべき事として銀行融資以前の問題ですが、「賃貸需要がどのように変化する可能性があるか?」を経営者として考察しておく必要があります。コロナの影響により人々の生活様式が変われば、当然必要とされる不動産も変化します。

この変化に対して、銀行がスピーディーに対応することは考えにくいです。銀行に限らずですが、コロナの影響で良くなる物件・悪くなる物件の選別はまだ的確に行えないのではないでしょうか。(こんなこと書くと銀行に怒られるかもしれませんが、銀行は横並びが好きなので、現時点で正しい物件評価を行うのは困難かと思います。しばらくは横並びの、今まで通りの評価体制が継続するでしょう。)

経営者である以上、これから起こる可能性がある「風向きの変化」にアンテナを張り、あくまで「入居者に選ばれる不動産を選択する」という注意は怠らないようにお気を付けください。

話がそれましたが、融資承認を獲得するためには何をすればいいか?

個人的には今まで以上に情報整理・書類作成(熱意)が必要になると考えています。銀行が慌ただしい状況にある以上、必要な情報は自分で整理して、適切な計画書を作成し、担当の銀行員をその気にさせる必要があります。(前回も書いたかもしれませんが、「適切な計画書・資料作り」が銀行に伝わる「熱意」です。言葉が熱ければよい訳ではありません

決して難しく考える必要はなく、銀行員の立場に立って、今まで通り基本に基づいて融資攻略を行っていただければと思います。現実に、コロナとは関係なく融資を引いている方も一定数います。

コロナによる賃貸業の条件変更・リスケについて

少しテーマを変えて書きます。ここまではあくまで、新規物件取得に向けた融資情勢について書きましたが、コロナによりダメージを受けている賃貸業者の方はどのような対応を取るべきでしょうか?(テナント退去や家賃滞納により、資金計画を見直す場合のお話です)

現状ではコロナを理由に条件変更を希望すれば承認される可能性が高いです。新規物件取得のケースとは違い、今は特別な時期であり、銀行の対応も柔軟です。具体的には一時的な元本返済猶予や、期間延長などが承認されやすい時期です。(金利の減免は基本的には行いません)

元本返済の猶予や期間延長が承認となれば、手残りキャッシュフローに大きな影響を与えます。本当に必要な場合は実施してもよろしいかと思います。(公庫のコロナ融資は、形を変えた条件変更でもあります。不足する運転資金を超低金利で融資するという措置です)

ただし、規模拡大を目指す方は要注意です。条件変更先として認定されると、銀行内の格付・イメージは大きく下がります。新規物件の取得への悪い影響を与えますので、よほどでない限りは控えたほうがいいと思います。(私も先月は銀行を10件くらい回っていましたが、既存の融資について詳細に確認されることがありました。特に公庫からの融資が運転資金ではないか?についてチェックを受けました)

節税もそうですが、目先のキャッシュにとらわれると、新規物件取得の機会損失となるケースがありますのでご注意ください。既存銀行に対しては「いえいえ、まったく問題ありませんよ(むしろ余裕ですよ。定期預金積みたいくらいです。)」くらいの接し方のほうが良いと考えています。

つまり、条件変更は本当に困ったときにのみ実施しましょうというのが、私の考え方です。

まとめ

今回は新型コロナウイルスが与える銀行への影響について書きました。個人的には大きな変化にはまだ至っておらず、スタンスは変わっていないと感じています。

まとめると、

①銀行は忙しくなっていたが、基準が変わるほどではない。

②今まで以上に相手の立場に立って融資の申し込みを行えば、承認の可能性はある

③条件変更は現状通りやすいが、取り扱いに注意する必要がある

と言えます。

ただし、これから銀行以外にもさまざまな変化が起こる事を考えると、融資が通ればよいという考えは改めたほうが賢明でしょう。

むしろ、銀行に新しい賃貸物件の価値をプレゼンできるよう、知識蓄積・トレンド把握を継続していく必要があると思います。

次回は「保証協会」について書きます。

またお会いしましょう!

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