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アパート経営でお金をかけずにできる空室対策5つを厳選紹介

3ヶ月前

一般的に空室対策と言うと、リフォームのようなお金がかかる対策を思い浮かべるかもしれません。古いアパートは家賃も高くないことから、投資を伴う空室対策は資金の回収にも時間がかかり、気が引けるオーナーも多いのではないでしょうか。

一方で、アパートの空室対策にはお金をかけなくても効果の上がる対策が存在します。そこでこの記事では「アパートのお金をかけずにできる空室対策」について解説します。

1.管理会社を変える

お金をかけない空室対策としては、管理会社を変えることが挙げられます。同じアパートでも管理会社を変えるだけで空室が埋まることがありますので、管理会社の切り替えはタダでできる効果の高い空室対策です。

よくあるリフォームや設備更新のような空室対策の場合、すぐに真似されて目新しさがなくなるため、効果が長続きしないという特徴があります。

例えば、Wi-Fiが日本で浸透し始めた当初は、アパートにWi-Fi設備を設置するだけで効果の高い空室対策となる時期がありました。

しかしながら、アパートのWi-Fi設備はすぐ普及してしまったため、今ではWi-Fi設備による空室対策は効果が低くなっています。

リフォームや設備更新による空室対策は、すぐにありきたりとなり効果が長続きしないという難しさがあります。

一方で、能力の高い管理会社に管理を委託すると、その時代のニーズに合わせて創意工夫しながら入居者募集を行ってくれるため、空室対策の効果が長続きするという点が特徴です。

賃貸仲介の能力の高い管理会社は、常に市場の動向に合わせながら入居者を獲得していきますので、数年後にありきたりになるという心配もありません。

効果が長続きし、かつ、投資も伴わないため、空室対策としては管理会社を切り替えが最もおすすめです。

2.入居者要件を緩和する

空室対策には、入居者要件を緩和する方法があります。具体的には、「高齢者可」または「外国人可」や、「ペット可」のように対象を広げると広く賃貸需要を拾えるため空室対策になります。

今後は、やはり高齢者や外国人は有望視されるターゲット層です。高齢者や外国人への貸し出しはリスクも伴いますが、早めにノウハウを積んで他の物件よりもリードすることは、有効な空室対策となります。

一方で、「女性専用」といった形で入居者要件を絞り込む方法もあります。新築物件であれば、最初からターゲットを絞り込むことで訴求力が高まり、空室対策となっている物件も多いです。

3.管理費や駐車場代を家賃込みにする

管理費や駐車場代を家賃込みにする空室対策もあります。

インターネット通販でも、「送料込み」とするとなんとなく割安感が生まれます。家賃も同様に「管理費込み」や「駐車場代込み」のような表示にすることで割安感を創出することが可能です。

管理費や駐車場代を家賃込みにする場合、あまり金額を高くし過ぎないことがコツになります。

金額が高いと、結局、「別途管理費」や「別途駐車場代」が必要な物件と料金が変わらなくなり割安感が醸し出されません。

割安感を創出するための空室対策ですので、高過ぎない金額で家賃を決めることが必要です。

4.クレジットカード決済可とする

家賃の振り込みをクレジットカード決済可とすることも空室対策となります。家賃は毎月発生する高額の支払いであり、それをクレジットカード払いにするとたくさんのポイントをすぐに貯めることができるため、クレジットカード払いのニーズは高いです。

ただし、クレジットカード払いにすると、オーナーは約5%弱のカード手数料を負担しなければならないため、家賃収入が減ります。

今のところ、クレジットカード払い可としている物件は、大手の不動産会社が保有または管理をしている一部の賃貸物件であり、個人オーナーの物件でクレジットカード払い可の物件はまだ少数派です。

そのため、クレジットカード払い可とすれば他の物件と大きく差別化できることになり、インパクトはあります。

なお、最近では礼金や敷金といった入居時の一時金だけクレジットカード払い可とする物件も出てきました。

家賃までクレジットカード払いにするのは厳しくても、入居時の一時金だけクレジットカード払い可にするという対策で多少の差別化をすることができます。

5.フリーレントを導入する

空室対策として、フリーレントを導入することも効果的です。フリーレントとは、入居当初の賃料を数か月間無料にするサービスを指します。

賃貸物件に入居する借主は、入居時に引っ越し費用や家具の購入費用等、多くの支出を伴います。そのため、入居時に発生する費用を抑えることについて関心が高いです。

入居時に発生する費用には、他に礼金と敷金があります。よって、礼金や敷金が不要となる物件も入居者の関心は高いです。

しかしながら、礼金や敷金が何か月分取れるかどうかは、地域の賃貸市場の相場によって異なります。

礼金がほとんど取れない地域では、新築物件でも礼金をゼロにして募集しているため、このような地域では礼金をゼロにすることの空室対策効果は低いといえます。

一方で、敷金をゼロにすることもインパクトはありますが、敷金は家賃不払い等の借主の債務不履行を担保する重要な金銭です。

そのため、敷金をゼロにする空室対策は適切とはいえず、敷金はできる限り取ることをおすすめします。

礼金は地域の実情で決まる、また敷金は取った方が良いとなると、入居時の費用負担を減らす適切な空室対策といえるのはフリーレントです。

幸いにもフリーレントはやりたがらないオーナーも多いため、フリーレントの物件は他の物件との差別化にもなり空室対策効果があります。

また、フリーレントを行う場合は、特に募集賃料まで下げる必要はありません。住居系の場合、フリーレント期間は1か月が多いことから、インパクトを出すなら3か月にするという方法もあります。

フリーレントは、月数でインパクトを与えることができるため、賃料を下げずにできる空室対策となっています。

まとめ

以上、アパートのお金をかけずにできる空室対策について解説してきました。お金をかけずにできる空室対策としては以下のものがあります。

・管理会社を変える
・入居者要件を緩和する
・管理費や駐車場代を家賃込みにする
・クレジットカード決済可とする
・フリーレントを導入する

空室対策には、お金をかけずにできるものも結構あります。アパートの空室対策では、まずお金をかけずにできる対策から着手して、少しずつ効果を見ていくのが良いでしょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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