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ペット可物件にするなら知っておきたい5つのトラブル防止を解説

4ヶ月前

空室対策の一つに「ペット可」とする方法があります。ペット可物件は、一定の空室対策効果がありますが、ペット不可からペット可に変更する場合、トラブルが発生することがあるので注意が必要です。

そこでこの記事では「ペット可物件のトラブル防止策」について解説します。

1.既存入居者に必ず通知する

ペット不可の物件をペット可の物件に変更する場合、既存入居者に必ず通知するようにしてください。

既存入居者の中には、ペットが苦手だから今の物件に住んでいる方もいる可能性がありますので、ペット可に変更する場合は必ず既存入居者へのアナウンスが必要となります。

また、既存入居者に知らせずにペット可物件とすると、入居者同士のトラブルが生じることがあります。

実際、ペット「不可」の物件において、ペットを飼っていることが大家や管理人に知られるのは、ほとんどのケースで他の入居者からの通報です。

特に賃貸マンションはエレベーター内で犬を散歩に連れて行こうとする入居者が他の入居者と鉢合わせることがあり、住民内で違反者がすぐに知れ渡ります。

既存入居者は、自分たちはルールをしっかり守っているという意識があるため、ある意味、見張り番のような役割を果たしています。

既存入居者に知らせないままペット可にしてしまうと、既存入居者がペットを飼っている人を注意することもあり、入居者間でトラブルになってしまうこともあるのです。

よって、ペット不可物件をペット可物件に変更する場合には、まずは既存入居者に周知することが重要なトラブル防止策となります。

2.使用細則を見直す

ペット可とするには、使用細則を見直すことが必要です。ペット可に変更する場合、賃貸借契約書に詳細なルールを記載するのではなく、別途、使用細則を設けて、そこにペット飼育のルールを記載します。

賃貸借契約書では、あくまでも「使用細則を順守すること」という一文で済ませ、違反したら契約解除できるようにしておくことがポイントです。

一口にペットといっても、猛獣や大型犬、害虫は当然NGとすべきペットとなります。また、猫も室内を傷付けることが多いので、一般的にはNGとしている物件がほとんどです。

例えば、使用細則では飼うことのできるペットを以下のように限定します。

【許容可能なペットの例】

・抱きかかえることのできる小型犬(猫は飼育不可)
・小鳥
・かごや水槽の中で飼育することのできる小動物(熱帯魚、亀、リス、うさぎ)

また、順守事項として以下のようなことも細かく規定しておきます。

【遵守事項の例】

・小型犬は体長(鼻先から尾の付け根まで)70cm以内、体高(肩部の最高点より地上までの垂直の高さ)35cm以内、体重10kg以内(全て成長時)のものとする。
・ペットは専有部分内で飼うものとし、バルコニー・専用庭等の専用使用部分も含め、共用部分では飼育しないよう管理すること。
・専有部分以外の共用部および敷地内で、ペットに餌や水を与えたり排泄をさせたりしないこと。
・廊下・階段・エレベーター等の共用部分および敷地内では、ペットは、ケージに入れるか、または必ずリードをつけて抱きかかえて移動すること。
・飼育者が住戸を退去するときは、ペットを放置しないこと。
・小型犬には、第三者に迷惑を及ぼさない程度の「しつけ」を行うこと。

犬の場合、遠吠えがうるさく、物件内の入居者だけでなく近隣住民からもクレームが来ることがあります。

「しつけを行うこと」も使用細則にしっかりと記載し、近隣住民とのトラブルを防ぐことも必要です。

3.クロスとフローリングをペット用にする

ペット可物件にするには、クロスとフローリングをペット用にすることをおすすめします。既存入居者の部屋は変えられませんが、空室になった部屋から順次、クロスとフローリングをペット対応にしていきます。

クロスに関しては、消臭クロスに貼り替えます。一般のクロスだと、ペットのニオイがクロスとコンクリート壁の間に染み込んでしまい、ニオイが取れなくなってしまいます。

そのため、少し割高になってしまいますが、消臭クロスに変更しておくことが無難です。

また、床については、「滑りにくい」シートフローリングに変更します。シートフローリングとは、フローリング状に見せたシート材のことです。

一般的なシートフローリングだと、犬も爪が引っ掛からず室内で転んで骨折してしまうことがあります。そのため、犬のけが防止のためにも滑りにくいシートフローリングに変更します。

また、シートフローリングであれば、糞尿をした際も、サッと拭き取ることが可能です。床材が畳やカーペットの場合には、シートフローリングに変更するようにしてください。

4.賃貸借契約書に原状回復の内容を明記する

ペット可とすると、室内が汚れたり傷ついたりしますので、賃貸借契約書に原状回復の内容を明記することが必要です。

借主へ負担させる原状回復に関して、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(PDF)」に適合するものであれば借主に特約で通常損耗部分も原状回復を負わせることができます。

借主に通常損耗部分も原状回復させるには、以下の要件が必要です。

・特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
・賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
・賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

退去時にトラブルにならないよう、借主に負担させる原状回復の内容をしっかりと賃貸借契約書明記しておきましょう。

5.入退去時の物件状況および原状回復の確認リストを作成する

原状回復のトラブルを防ぐには、入退去時の物件状況および原状回復の確認リストを作成するのが効果的です。

確認リストとは、以下のようなリストのことです。

入居時と退去時に部位ごとの写真を撮っておき、損傷の原因を特定して、誰が原状回復費を負担するのかを決めていきます。入居時の状況をしっかりと写真に残しておくことが、トラブルを防ぐポイントです。

まとめ

以上、ペット可物件のトラブル防止策について解説してきました。

ペット可物件のトラブル防止策は、以下の5つです。

・既存入居者に必ず通知する
・使用細則を見直す
・クロスとフローリングをペット用にする
・賃貸借契約書に原状回復の内容を明記する
・入退去時の物件状況および原状回復の確認リストを作成する

トラブル防止策をしっかり行い、ペット可物件として効果的な空室対策を行いましょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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