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出口戦略が重要! 収益物件を高く売るための4つのコツを解説

2週間前

収益物件は築年数が古くなると賃貸経営が難しくなることからタイミングを見て売却していくことも重要です。

不動産は株式投資のようにすぐには売却できないため、出口戦略をしっかり立てることが必要となってきます。

では、収益物件の出口戦略とはどのようなものなのでしょうか。そこでこの記事では「出口戦略のコツ」について解説します。

1.金利が低い時期に売る

収益物件は金利が低い時期に売ることがポイントとなります。不動産価格は金利が低くなると、価格が上昇する性質がありますので、収益物件は金利が低い時期が「売りどき」です。

2001年から2020年までの20年間の東京都の地価公示価格の推移を示すと以下のようになります。

東京都の土地価格は2008年に生じたリーマンショックによって下落し始めましたが、2013年から上昇に転じています。

土地価格が上昇に転じた理由は、2013年から日銀が異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策を開始したことがきっかけです。

収益物件は土地と建物から構成されています。建物価格は築年数が経過すると下落していきますので、建物価格だけで考えれば、買ったときよりも売ったときの方が価格は下がってしまいます。

一方で、土地価格は、上グラフのように時期によって価格が上下します。土地価格だけで考えれば、買ったときよりも売ったときの方が高くなることもありますし、安くなることもあります。

そのため、収益物件を買ったときよりも高く売るには、土地の価格上昇を利用することが必要です。

土地価格の上昇が建物価格の下落よりも大きくなる時期のタイミングで売れば、収益物件を買ったときよりも高く売ることができます。

このように収益物件の出口戦略では、売却のタイミングを計ることが最も重要です。できればピーク時に売りたいと願う方は多いですが、ピーク時は「神のみぞ知る」世界なので、誰も分かりません。

ピークを待つのではなく、低金利の状況であれば売りどきと判断して上昇トレンドの中で売却するのが得策です。

2.築15年以内に売る

収益物件を高く売るのであれば、築15年以内に売るのが適切です。理想としては築10年以内で売れば、もっと高く売れます。

築15年を過ぎた物件は、買主からすると修繕費が立て続けに発生するのではないかという印象を受けます。

理由としては、空調や電気といった設備の故障が、ちょうど築15年あたりを境に続出していく傾向があるからです。

アパートや賃貸マンションといった住居系の収益物件では、専有部内の設備が徐々に故障し、修理や交換が必要となっていきます。

また、大規模修繕に関しても、築15年を過ぎたあたりから必要となっていきます。外壁塗装や屋上防水等の大規模修繕が必要となり、貸主の修繕負担が増えていくのも築15年を過ぎたあたりからです。

よって、収益物件を高く売るのであれば、築15年以内に売却することをおススメします。

なお、個人の売主が不動産を売る場合、売却時の税金を安くするためにも所有期間は最低でも5年超とすることが必要です。

売却時に生じる税金の税率は、不動産の所有期間によって決まります。売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得と分類され、それぞれの税率は以下のように決まっています。

所得の種類所有期間所得税率住民税率
短期譲渡所得5年以下30%9%
長期譲渡所得5年超15%5%

そのため、個人投資家であれば、少なくとも所有期間は5年超とし、かつ、築15年以内で売却することがベストタイミングとなります。

3.満室にしてから売る

収益物件を高く売却したいのなら、満室にしてから売ることが基本です。売却時に空室が生じていると、多くの投資家は空室部分の賃料を低めに見積もります。

仮に広告で「満室想定賃料800万円」と謳ったとしても、買主は「本当は750万円くらいなのではないか?」と勘繰ってしまうのです。空室は、買主にとって値引き交渉の格好の材料となります。

一方で、現状が満室であれば、満室時の利回りを疑いようがないので、値引き交渉はしにくいです。買主が値引き交渉しにくければ、希望価格で売れる可能性が高くなります。

緊急で売却するような状況でない限り、空室部分はしっかりと埋めてから売却活動を行うことをおすすめします。

なかなか埋まらないような部屋であれば、フリーレント(入居当初の数か月分の賃料を免除するサービス)等を駆使して、空室を埋めた状態にしてから売りに出しましょう。

4.不具合箇所は修繕してから売る

収益物件を高く売るのであれば、不具合箇所は修繕してから売ることが重要です。建物に不具合が残ったままだと、買主に値引き交渉の余地を与えてしまいますので、不具合は直してから売ることをおすすめします。

2020年4月からの民法改正により、売主は契約不適合責任を負うことになりました。契約不適合責任とは、簡単にいうと契約内容とは異なるものを売却したときに売主が負う責任となります。

売却後、契約内容とは異なる事実が発覚したときは、買主は売主に対して追完請求(修繕を求める請求のこと)や契約解除といった内容の請求をすることができます。

契約不適合責任を回避するには、契約書に不具合の内容を記載することが必要です。例えば、雨漏りのある物件を売る場合、契約書に雨漏りがある旨を記載しておけば契約不適合責任は負わないという理屈になります。

しかしながら、不具合を契約書に記載するということは、その不具合に対して買主が納得していることが条件となります。

不具合がある状態であれば、買主からは「不具合があることは容認するから、その代わり値引きしてほしい」という反応が返ってくるのが普通です。

契約不適合責任では、買主に容認してもらう事項を契約書に列挙していくことになります。不具合を契約書に列挙していけば、買主に値引き交渉の余地を与えやすいという点がデメリットです。

高く売るのであれば、不具合箇所は売却前にしっかりと修繕することをおすすめします。

まとめ

以上、出口戦略のコツについて解説してきました。収益物件の出口戦略のコツは以下の4つです。

・金利が低い時期に売る
・築15年以内に売る
・満室にしてから売る
・不具合箇所は修繕してから売る

出口戦略を意識して、高く売ることを目指しましょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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