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賃貸経営で固定費を削減するにはどうすべき? 削減方法を解説

3週間前

不動産投資では、物件を保有すると経常的な固定費が発生します。固定費は毎年発生するものであることから、できれば削減したいと考えている方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では「賃貸経営の固定費の削減」について解説します。

1.賃貸経営における固定費と変動費

賃貸マンションやアパート等の賃貸経営においては、以下のような固定費と変動費が生じます。

固定費)
・固定資産税および都市計画税
・損害保険料
・管理料
・借入金利子

(変動費)
・入居者募集費用(仲介手数料および広告宣伝費)
・オーナーが負担する原状回復費
・修繕費

固定費は、賃貸経営する上で経常的に生じる費用のことです。固定資産税および都市計画税や、建物の損害保険料、借入金利子等があります。

管理料は、入居中の部屋だけに生じるという変動要素もありますが、この記事では固定費として解説します。

変動費は、偶発的に生じる費用のことです。変動費としては、入居者の入れ替えに伴う仲介手数料および広告宣伝費等の入居者募集費用や、オーナーが負担する原状回復費があります。

オーナーが負担する原状回復費とは、クロスの貼り替え費用等のことです。退去が生じなければ入居者募集費用やオーナーが負担する原状回復費は生じません。

入居者の入れ替えが多かった年には多く発生しますが、入居者の入れ替えが全くなかった年には生じない費用です。入居者募集費用は、都市部の空室率の低い物件であればあまり生じない費用となります。

また、修繕費も、故障や損傷等が生じない限り発生しない偶発的な費用です。修繕費は、築浅の物件であればほとんど生じません。

よって、変動費に関しては、築浅で空室率の低い物件であれば少なくすることが可能です。

一方で、固定費は築浅で空室率の低い物件であっても一定額が生じます。固定費を削減するには、契約を見直す等の工夫が必要です。

2.固定費の削減方法

固定費の中でも、削減できるものと削減できないものがあります。固定資産税および都市計画税については、削減はできない固定費です。それに対して、損害保険料や借入金利子、管理料の固定費は削減できる余地があります。

この章では固定費のうち、減らすことができる固定費の削減方法について解説します。

2-1.損害保険料を複数年契約する

損害保険料を削減するには、複数年契約をすることが基本です。複数年分を一括で支払う必要がありますが、単年度分に換算すると保険料が安くなります。

火災保険であれば、最長10年間の長期契約をすることが可能です。減額幅は保険会社によって異なりますが、10年契約すると2割弱程度安くなります。

地震保険も同様に長期契約すると保険料が安くなります。地震保険の長期契約は最長5年間です。地震保険は5年契約にすると1割程度安くなることがあります。

2-2.借り換えを行う

借入金利子に関しては借り換えを行うことで安くできる可能性があります。借り換えには繰上返済手数料等の費用も必要ですが、他行と比較して、1%以上の金利が開いているときは、借り換えのメリットがでてきます。

借り換えを行う場合には、事前に他行に相談して、十分にメリットがあるかどうかを調べた上で実行するようにしてください。

2-3.管理方式または管理会社を切り替える

管理料に関しては、管理方式または管理会社を切り替えることで削減が可能です。住居系賃貸物件の管理方式には、「管理委託」「パススルー型サブリース」「家賃保証型サブリース」「自主管理」の4つがあります。

管理委託とは、管理会社に管理を委託する方式です。管理委託方式は、建物所有者と各戸の入居者が個別に賃貸借契約を締結し、建物所有者が管理会社に管理委託料を支払う形式となります。

管理委託料の相場は、家賃収入に対し3%~5%程度です。管理委託料は、入居中の部屋しか生じず、空室部分には生じない費用となります。

パススルー型サブリースとは、管理会社に建物一棟を賃貸し、各入居者とは管理会社が転貸借契約をする管理方式です。

パススルー型サブリースでは、各入居者が管理会社に賃料を支払い、そこから3~5%程度の手数料を差し引いた残額の賃料が建物所有者に振り込まれます。

パススルー型サブリースも入居中の部屋しか手数料が生じないため、収益性は管理委託と同じです。

管理委託もパススルー型サブリースも、建物所有者が直接的に空室リスクを負うという点も同じになります。

家賃保証型サブリースとは、パススルー型サブリースと同様に、管理会社に建物一棟を賃貸し、各入居者とは管理会社が転貸借契約をする管理方式です。

ただし、家賃保証型サブリースで空室状況に関わらず、固定額の賃料が建物所有者に振り込まれます。

家賃保証型サブリースでは、満室想定の賃料から17~20%程度の手数料を引いた残額の賃料が建物所有者に振り込まれる形式です。

従って、満室時であれば家賃保証型サブリースは、管理委託やパススルー型サブリースよりも収益性は低くなります。

自主管理とは、自分で管理を全て行う方式の管理です。管理会社を利用しないので、管理料は発生しません。

従って、管理料は高い順から
「家賃保証型サブリース」
 ↓
「管理委託またはパススルー型サブリース」
 ↓
「自主管理」
の順番となります。

家賃保証型サブリースを選択している方であれば、管理委託またはパススルー型サブリースに管理方式を切り替えれば管理料を安くすることが可能です。

また、管理委託またはパススルー型サブリースに管理方式を選択している方であれば、自主管理に切り替えればさらに管理料を安くできます。

ただし、遠方の物件や戸数の多い物件などは自主管理が難しい場合もあります。自主管理が難しい場合には、管理委託またはパススルー型サブリースの中で、管理会社を切り替えることで管理料を安くできる可能性はあります。

管理委託またはパススルー型サブリースの管理料の相場は3%~5%程度です。都市部の物件や戸数の多い物件だと、3%となるケースが多くなります。

一度、他の管理会社に管理料の見積もりを取り、もし今の管理会社の管理料よりも安ければ切り替えてみるのも良いでしょう。

まとめ

以上、賃貸経営の固定費の削減について解説してきました。賃貸経営における経費には、経常的に生じる固定費と、偶発的に生じる変更費の2つがあります。変動費に関しては、築浅で空室率の低い物件であれば少なくなります。

固定費の削減方法については、以下の3点が挙げられます。

・損害保険料を複数年契約する
・借り換えを行う
・管理方式または管理会社を切り替える

特に管理費用の削減は効果が大きいので、管理費の削減から着手してみることをおすすめします。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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