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収益物件の取得方法! 本当に良い物件を買うための3つのポイント

3週間前

不動産投資はどのような物件を購入するかで、成否がほぼ決まります。不動産売買は「センミツ」とも呼ばれており、良い物件は1000件のうち3物件しかないとも揶揄(やゆ)されているくらいです。

プロでも安くて良い物件は買えませんので、個人投資家が良い物件を購入することは実際にはかなり難しいといえます。

ただし、ポイントを踏まえて購入すれば、良い物件に巡り合える確率は高まります。この記事では、「収益物件の取得方法」について解説します。

1.自己資金から購入できる物件を考える

収益物件の購入で失敗を防ぐには、まず持っている自己資金から購入できる物件の予算を決めることが重要となります。

不動産投資の失敗を防ぐには、自己資金割合を増やす対策が最も効果的です。仮に自己資金100%で投資をすれば、不動産投資はほとんどリスクなく行うことができます。

自己資金100%であれば、借入金の返済を心配する必要ないため、かなり大きな空室が生じても耐えることができます。

つまり、自己資金は物件選びの失敗を防ぐ効果があり、持っている自己資金から予算を決めてしまえば物件選びの失敗リスクは必然的に小さくなるのです。

一般的に、不動産投資における自己資金と借入金の適正な割合は、自己資金が3割、借入金が7割とされています。

よって、自己資金を3,000万円持っていれば、7,000万円の借入金を追加して1億円の物件まで投資ができることになります。

予算が決まったら、1億円以上の物件には手を出さないようにすることで、リスクを軽減することができます。

収益物件の検討は、物件ありきではなく、予算ありきで検討することが重要です。一見すると当たり前のことですが、物件情報を目の前にすると、「なんとか借入して購入できないか」と発想してしまう方がよくいます。

予算を崩してしまうと、安全な自己資金の範囲が崩れてしまいますので、予算外の物件は冷静に見送るようにしましょう。

2.エリアを選定する

良い物件を購入するには、エリアを選定することが重要です。教科書的にいえば「不動産投資をするなら東京」ということになりますが、東京に土地勘がない場合、必ずしも東京に投資をすることが正解ではありません。

地域の中で「良い立地」というのは地元の人しか分からないことが多いからです。そのため、東京に土地勘のない方が東京の物件を購入するのも結構リスクがあります。

例えば、同じ新宿区でも神楽坂と落合南長崎という場所があります。土地勘がない方は、同じ新宿区だからきっとどちらも良い場所だろうと考えてしまうかもしれません。

しかしながら、土地勘のある方ならこの2つの場所はかなり雰囲気の違う場所だと判断できるはずです。

東京に土地勘のない方は、むしろ地元の一等地を狙うことをおすすめします。それぞれの地元でも、例えば県庁所在地のターミナル駅付近であれば、十分な賃貸需要があります。

逆に地方の一等地は東京の投資家が判断できない場所のため、競合も少ないです。地方であっても細かく見て行けば良い物件はありますので、物件選びはなるべく土地勘のあるエリアを中心で選ぶことをおすすめします。

エリアをある程度絞ったら、その地域の「利回り感」を把握することが重要です。

物件広告には、表面利回りが提示されていることが多いので、取りあえず表面利回りの相場観を知ることがコツとなります。表面利回りとは、家賃収入を物件価格で割った利回りのことです。

表面利回りはリスクも反映した数値なので、築年数が古いほど高くなります。例えば、築10年以内なら表面利回りが6%、築20年以内なら7%というようにエリアによって相場観が形成されています。

利回りの相場観をつかめると、物件価格が高いのか安いのかの判断を付けることが可能になります。物件を見る目を養うためにも、まずは利回りに注目して物件を見るようにしてみてください。

良い物件を購入するために、幅広いエリアで検討しようとする方がいますが、検討エリアを広げてしまうと良い物件を見極める直感が働かなくなり、得策ではありません。

良い物件を見極めるには、エリアを絞り、そのエリアの収益物件事情に詳しくなることが先決となります。

エリアを絞ると、その地域で多くの収益物件を扱っている不動産会社が分かるというメリットもあります。その不動産会社に直接良い物件がないかを聞きに行くのも一つの手です。

エリアを絞ることは、良い物件を購入する成功確率を上げますので、物件選びの前にエリア選びを行うようにしましょう。

3.利回りだけで決めない

良い物件を選ぶコツは、利回りだけで決めないことが重要です。良い物件ほど価格が高く、利回りが低い傾向がありますので、高い利回りを追求してしまうと逆に良い物件から離れてしまうことになります。

収益物件の選び方で最もやってはいけないことが、「利回りが高いから買う」という選択です。

収益物件の利回りは、リスクを反映したものなので、利回りが高い物件を購入することはリスクが高い物件を購入することと同じです。

立地が悪い、または築年数が古いといった悪条件を抱えている物件は利回りが高い傾向にあります。

一方で、利回りの低い物件は、立地が良い、または築年数が浅いといった何らかの理由があるはずです。良い物件は、優れた点があるからこそ、利回りが低くなっています。

また、気になる物件が見つかったら実際に見に行くことが重要です。賃貸マンションやアパートでは、あまり難しいことは考えず、入居者の立場になって住んでみたいかという目線で見ることがポイントとなります。

駅から物件までの間にコンビニがあり、「暮らすのに便利だな」と感じる物件があれば投資する価値があります。

逆に、駅から物件までの道が薄暗く、店舗も何もないような物件は、住みにくいので投資すべきではありません。

難しい投資理論はさておき、最後は自分が住むつもりで物件を判断することが、良い物件を購入するコツとなります。

まとめ

以上、収益物件の取得方法について解説してきました。収益物件の取得方法は、以下の3つがポイントとなります。

・自己資金から購入できる物件を考える
・エリアを選定する
・利回りだけで決めない

良い物件に巡り合うには多くの物件を検討することが必要です。焦って購入するのではなく、腰を据えてじっくり検討しましょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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