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不動産投資で規模拡大するために知っておきたい重要なステップとは

4週間前

賃貸収入を増やすには、資産規模を拡大していくことが必要です。どんどん物件を購入していけば、資産規模はすぐに拡大できそうな気がしますが、収益物件の規模拡大は実はそんなに簡単なものではありません。

大手不動産会社でも日本中の不動産を買い占められないのは、すぐに借入過多になってしまうからです。

では、不動産投資ではどのように資産規模を拡大していけば良いのでしょうか。そこでこの記事では「規模拡大のステップ」について解説していきます。

1.規模拡大の2つの方法

資産規模の拡大の方法には、「追加投資」または「買い替え」の2つの方法があります。

1-1.追加投資

追加投資とは、1棟目、2棟目、3棟目のように物件を1つずつ買い足していく方法です。一般的に規模拡大というとこの追加投資をイメージする方が多いと思います。

追加投資型の規模拡大は物件を購入する度に大きく収入を増やすことができるというメリットがあります。

一方で、拙速に追加投資を行ってしまうとすぐに借入過多に陥りやすいという点がデメリットです。

例えば3,000万円の自己資金を持っている人が不動産投資を始めることを考えます。1棟目の物件では7,000万円を借りて1億円の投資を行ったとします。1棟目は自己資金と借入金の割合が3対7なので、おおむね健全な不動産投資です。

ところが、2棟目以降になると既に自己資金を使い果たしているため、十分な自己資金を用意できなくなります。

2棟目以降からフルローンに近い状態で不動産投資を行ってしまうと、急激に財務内容が悪化します。3棟目もフルローンで購入すれば、さらに借入過多が進みます。

自己資金が貯まらないまま追加投資を繰り返すと、物件を購入する度に借入金割合が高くなり、ちょっとした空室で借入金の返済に窮するような状況となっていきます。

大企業であっても自己資金は無限にあるわけではないので、どんな投資家も追加投資によって急激に規模を拡大しようとすると、途端に財務内容が悪化してしまうのです。

1-2.買い替え

買い替えとは、物件をより大きな物件に買い替えることで資産規模を拡大しておく方法です。

最初に3,000万円の物件を購入し、しばらくしたら売却して5,000万円の物件に買い替えるといった規模拡大方法となります。

買い替えでは、少しずつ大きな資産に買い替えて行けば、健全な自己資金割合をキープしながら資産を増やしやすいという点がメリットです。

一方で、不動産価格が下落している局面では買い替えがうまくいかないという点がデメリットとなります。

ここ数年、日本の不動産価格は上昇基調が続いていたことから、買い替えによる資産規模の拡大に成功した人が多くいました。

例えば、1億円で購入した物件が1.1億円で売れるようなケースもあったため、自己資金を増やした状態でさらに大きな物件に買い替えることができました。

短期的に規模拡大を図るのであれば、買い替えで規模拡大を図る方がおすすめです。買い替え方式では、最初に購入する物件の自己資金割合が高ければ、健全な財務状態を保ちながら資産拡大をすることができます。

賃貸収入を増やすには、「資産の数」ではなく「資産の額」を増やすことが重要です。必ずしも追加投資だけが規模拡大の方法ではないので、常に買い替えも選択肢に入れながら規模拡大を検討するようにしましょう。

2.最重要ステップは1棟目の買い方

追加投資や買い替えのいずれの方法を採用しても、規模拡大を目指すには1棟目の買い方が最も重要となります。

まず、追加投資の方法を選択した場合、2棟目で融資を受けるには1棟目が実績として加味されます。

1棟目の借入金が過剰で、地方の築古物件のようなハイリスク物件に投資をしていると、金融機関に対して悪い実績が残ってしまいます。

1棟目の実績が悪いと同じ銀行からは借りられず、2棟目以降は金利の高い銀行からしか借りることができないといったことがよくあります。

そのため、2棟目以降もきちんと借入をできるようにするには、1棟目は自己資金を多くし、優良物件に投資をしておくことが重要です。

また、買い替えで規模拡大をする場合も、同様に自己資金を多くし、優良物件に投資をすることが重要となります。

買い替えでは、1棟目で自己資金の割合を大きくするからこそ、2棟目に買い替えても相応に高い自己資金割合をキープすることができるからです。

また、優良物件に投資をしておかないと買い替え時に値下がりしてしまうため、うまく資産規模を拡大できないことになります。

そのため、規模拡大を目指すには、いずれの方法であっても、1棟目は自己資金を多くし、優良物件に投資をすることが重要です。

3.次のステップから借入過多に注意すること

規模拡大では、2棟目以降のステップから借入過多に注意することがポイントとなります。借入過多に陥る最大の原因は、拙速に規模を拡大しようとするところにあります。

不動産投資では、賃貸収入に頼って自己資金を貯めようとするとかなりの時間がかかることが普通です。

仮に健全な財務内容のまま資産を拡大しようとすると、追加投資型の場合は相当な時間を要することになります。

比較的短期間で規模拡大ができる買い替え型であっても、借入金を返済し、自己資金を増やすにはやはり相応の時間がかかります。

借入過多にならないようにするには、まずは「焦って規模拡大をしてはいけない」と知ることが重要です。

たまに5~6年のうちに毎年のように物件を購入してしまう方がいますが、このような投資行為は借入過多に陥りやすいため、おすすめできません。

借入過多になれば、何かのきっかけで大きな空室が生じれば、自己破産にも追い込まれかねないからです。

不動産投資の規模拡大は、ゆっくりと時間をかけながら行うことがポイントです。

まとめ

以上、規模拡大のステップについて解説してきました。

不動産投資で資産規模を拡大していく方法には、「追加投資」の「買い替え」の2種類がありました。短期的に資産を拡大していくのであれば、買い替えがおすすめとなります。

規模拡大を目指すのであれば、最初の1棟目の買い方が非常に重要です。1棟目は自己資金を多くし、優良物件を購入することで2棟目以降の追加投資や買い替えがしやすくなります。

規模拡大にあたっては、借入過多にならないようにすることが注意点です。財務内容が健全な状態で規模を拡大していくには時間がかかりますので、焦らずじっくりと規模を拡大することを目指しましょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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