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アパート経営の管理会社を変更するなら知っておきたい3つの選び方

2週間前

管理会社はアパート経営の成否を左右する重要な事業パートナーです。同じアパートでも管理会社を変えることで、入居者が決まったり、決まらなかったりします。

せっかく管理を依頼するのであれば、空室を埋めてくれる管理会社に管理を依頼したいと思うのは当然かもしれません。

では適切な管理会社を選ぶには、どのような点を意識すれば良いのでしょうか。この記事では管理会社の選び方について解説します。

1.アパート経営で管理会社を変更するメリット

最初にアパート経営で管理会社を変更するメリットを解説します。

1-1.空室が埋まるようになる

良い管理会社に切り替えると、今まで埋まらなかった空室が埋まるようになります。アパートオーナーの中には、「管理会社を変えるだけで空室が埋まるのか?」と疑問を持つ方もいますが、実際に管理会社を変えて空室が埋まったという声はよく聞きます。

「入居者を決めること」は人が行うサービスなので、やはり熱心な管理会社が担当すれば決まるようになるのは事実です。

熱心な管理会社は広告や入居者案内に創意工夫を施し、人の力によって入居者を決めていきます。

一方で、入居者を決められない管理会社は、広告や入居者案内を一向に改善せず、物件の力に頼って入居者を決めようとします。

物件の力に頼る管理会社は、入居者が決まらないことを物件のせいにしますので、築年数が古くなるとますます決められなくなってしまうのです。

1-2.前向きな提案を受けられるようになる

良い管理会社は、空室対策のための前向きな提案をしてきます。経験豊富な管理会社は、なぜこの部屋が埋まらないのかという理由をしっかり把握するため、リフォーム等の提案も熱心にしてくれます。

決まらない理由を家賃のせいにせず、「ここを改善しませんか?」とピンポイントで提案してくれますので、家賃を下げずに入居者を決めることもできるようになります。

一方で、入居者を決められない管理会社は、何も提案してこないことが多い傾向にあります。家賃の減額を提案したらオーナーに嫌われると思っていますので、家賃減額提案もしてきません。

管理会社から放置されることも多く、空室が決まらない原因を、そのうちアパートオーナーが一人で悩み始めるようになります。

良い管理会社は、一緒に解決策を考えてくれるパートナーになってくれますので、アパートオーナーの精神的な支えにもなってくれるのです。

2.管理会社の3つの選び方

この章では、管理会社の3つの選び方を解説します。

2-1.賃貸仲介専門の会社を選ぶ

良い管理会社を選ぶなら、賃貸仲介専門の会社を選ぶことをお勧めします。不動産の仲介には売買を決める売買仲介と賃貸を決める賃貸仲介の2種類があります。

それぞれの仲介では不動産会社が受領できる仲介手数料の上限額が決まっています。不動産会社にとっては、1回の取引で得られる手数料は、売買仲介の方が大きいのが一般的です。

そのため、大手の不動産会社などは、賃貸仲介よりも売買仲介に注力していることがよくあります。

そのような中、地元の中小の不動産会社などでは、戦略的に賃貸仲介に注力している不動産会社も存在します。

賃貸仲介は、大手の不動産会社が手薄になっている領域なので、中小の不動産会社が十分に力を発揮できる分野です。

賃貸仲介を専門としている不動産会社は、社内で一番優秀な人材が賃貸仲介を担当しています。

管理を委託するのであれば、賃貸仲介に注力している不動産会社を選ぶのが適切です。賃貸仲介を全面的にアピールしている会社を探すようにしてみましょう。

2-2.管理戸数の多い会社を選ぶ

良い管理会社を選ぶなら、管理戸数の多い会社を選ぶこともポイントの一つです。管理戸数が多ければ、実績も豊富な証拠となりますので、管理戸数も確認ポイントとなります。

一般財団法人不動産適正取引推進機構が公表している「不動産取引・管理に関する実務実態調査(PDF)」によると、管理戸数が500戸未満の不動産会社は全体の3分の2を占めています。

そのため、管理戸数が500戸を超える不動産会社はかなり優秀な部類に入ります。中小の不動産会社で管理戸数が500戸超の会社は、十分に選ぶ価値があります。

ただし、ハウスメーカー系列の管理会社は必然的に管理戸数が多いため、管理戸数だけを選定指標としないことが注意点です。

ハウスメーカー系列の管理会社は賃貸仲介を地元の不動産会社に委託しているケースもありますので、必ずしも賃貸仲介のノウハウが高いとは限りません。

よって、あくまでも賃貸仲介に注力している不動産会社を軸に選び、その中で、できるだけ管理戸数が多い会社を選ぶことをおすすめします。

2-3.一室からでも管理してくれる会社を選ぶ

管理会社を切り替えたい場合は、一室からでも管理してくれる会社を選ぶことをおすすめします。

賃貸仲介に注力しているような熱心な会社は、アパートの1室から管理を応諾してくれることも多いです。

本来なら、一棟丸ごと管理会社を切り替えることになりますが、実力の分からない管理会社にいきなり一棟任せるのはオーナーさんにとっては不安に感じることもあるでしょう。

そこで、一棟丸ごと切り替える前に、1室だけお試しで管理を任せる方法を採ると管理会社の技量が分かるためおすすめです。

1室だけ管理を任せる場合は、空室が続いている部屋を選び、既存の管理会社には了解を取ってから管理を委託します。

最初は一棟のアパートの中に2社の管理会社が混在する形ですが、この方式なら新しい管理会社の力も見極めながら安全に管理会社を切り替えていくことが可能です。

力のある管理会社は、既存の管理会社が入居者を決められなかった空室を埋めてくれます。管理会社の実力がわかった段階で、一棟丸ごと切り替えるようにしましょう。

まとめ

以上、アパート経営の管理会社について解説してきました。

アパート経営で管理会社を変更するメリットとしては、「空室が埋まるようになる」、「前向きな提案を受けられるようになる」の2つがあります。

新しい管理会社の選び方は「賃貸仲介専門の会社を選ぶ」、「管理棟数の多い会社を選ぶ」、「一室からでも管理してくれる会社を選ぶ」の3つがポイントです。

管理会社の変更は、コスト不要で長期に亘ってアパート経営を改善することができますので、積極的に検討してみてください。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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