世帯数の減少が予想される時代にますます重要になるマンションの空室対策

河野陽炎

ライター、コラムニスト。金融・経済・保険・資産運用などの記事を多数手がける。次々と改正される法律や、発売される数多くの金融商品が、1人の生活者としての私たちにどのような影響を与えるのか、という点を大切に執筆活動を行う。大阪市立大学大学院にて数学を専攻、保有資格は30。

---

マンション経営を安定させるには、空室率を低く抑えることが重要です。空室をできるだけ作らず、空室ができても長引かせないために、「入居者を増やす」「入居した人に長く居住してもらう」ための対策を行いましょう。日本では今後、世帯数が減少していくとともに、各世帯の構成が変化していくと予想されています。近い将来に向けて、どのような空室対策が必要かを考えましょう。

1.これからの空室対策で必要な考え方

国立社会保障・人口問題研究所は2018年（平成30年）1月、今後の世帯総数について「2023年をピークに減少する」との予想を発表しています。さらには、単独、夫婦のみ、高齢世帯などが増加するとも予想しています。

世帯数の減少により、賃貸物件が買い手市場になることが予想されるため、「現在入居している世帯に長く住み続けてもらう」ことが、今後ますます重要になるでしょう。また高齢化や、世帯構成員の変化によって、賃貸物件に対するニーズも変化していくでしょう。

1-1.家賃が払えないなどの相談があったら

入居者から「家賃が払えない」「生活に困っている」という相談があった場合、どうすればよいでしょうか。大家さんは、できるだけ退去せずに済む方法を「入居者の事情に寄り添って考える」ことが大切です。例えば、生活困窮者自立支援制度や生活福祉資金貸付制度などを活用して、入居者の生活を立て直す方法を一緒に考えたり、他に家賃の安い物件を管理していたりするなら、その物件への転居を勧めるという方法もあります。

1-2.お金のかからない対策から取り組む

空室対策には、さまざまな選択肢があります。もし、大規模なリフォームなど、多額の費用がかかる対策を行った場合、その分は家賃に上乗せして回収することになります。

しかし、世帯数の減少、ひとり親家庭や高齢世帯の増加が見込まれる時代、マンションの入居希望者は減少すると予想されます。新型コロナウイルスの感染拡大に伴う不況が長引くかもしれません。今後は、家賃が低い物件のニーズが増していくことも考えられます。お金のかかる空室対策を行い、そのコストを回収するために高めの家賃を設定して入居者を募集しても、入居希望者が集まらないという事態になるかもしれません。

まずはお金のかからない対策から始めましょう。

入居した人に長く住み続けてもらうための対策

施策	費用感など
物件と入居者の現状把握につとめる	費用はかからないが継続して行う必要がある
家賃や更新料などが適切かを把握する	費用はかからないが物件の収益性に影響する可能性があり、慎重な決断が求められる
管理会社を換えることも検討する	管理会社を変更する場合、諸費用がかかる可能性がある

この物件に住みたい！と思わせるための対策

施策	費用感など
ターゲットの見直し	費用はかからない
敷金や礼金の見直し	今後の資金繰りに影響する可能性がある
広告のテコ入れ	ある程度の費用が想定される
内覧時のホームステージング	ある程度の費用が想定される
老朽化した物件はリフォームも視野に入れる	費用が高額におよぶ

2.入居した人に長く住み続けてもらうために

まずは、長く物件に住み続け、家賃を払ってくれている入居者を大切にしましょう。既存の入居者の利便性や快適性を高めることが重要です。

2-1.物件と入居者の現状把握につとめる

例えば、清掃は行き届いているか、隣人トラブルが頻繁に起こっていないか、実際の物件から得られる情報をよく考察しましょう。トラブルを引き起こす原因を早く見つければ、事態が大きくなる前にしかるべき対処を行うことができます。

2-2.家賃や更新料などが適切かを把握する

近隣の物件の家賃や更新料を調べ、入居者に割高だと感じさせない設定へと変更しましょう。

2-3.管理会社を換えることも検討する

もし現在、物件の管理を任せている会社が、業務を適切に行っていない、相談に乗ってくれないといった不満があるのなら、会社を換えることも必要です。柔軟な対応が期待できる、信頼できる会社に変更しましょう。

3.この物件に住みたい！と思わせるために

これから生活する場所を探している人の目に、魅力的に映る物件に変えていきましょう。

3-1.ターゲットの見直し

近隣にどのような人が住んでいて、賃貸物件にどのようなニーズがあるかは、地域ごとに異なります。地域ごとの人口・世帯数などの統計情報は、役所のホームページで公開されているので、確認しましょう。

もし、新駅やショッピングモールの開発が進めば人口が増え、若い層が流入してくるかもしれません。逆に、公共交通網の利便性が低下する可能性があれば、敬遠される地域になってしまうかもしれません。周辺環境の変化についても情報を収集しましょう。

入居者として想定している層が、実際の地域住民の層、今後予想される変化とかけ離れたものになっていないかチェックし、ニーズに合わせたマンション経営を行うようにしましょう。

3-2.敷金や礼金の見直し

入居希望者にとって入居時のコストが抑えられる物件は魅力的です。そのため、敷金や礼金をゼロにするという対策も効果があります。

3-3.広告のテコ入れ

入居希望者の目に留まるよう、広告に掲載している写真や動画、キャッチコピーなどを見直しましょう。派手できれいな広告よりも、想定しているターゲットの心をつかむ広告であることが大切です。

3-4.内覧時のホームステージング

内覧を希望する人に、その部屋での暮らしがイメージできるような空間を見せるための方法を「ホームステージング」と呼びます。家具や雑貨などで空間を飾り、物件を魅力的に見せます。

しかし、ホームステージングは、家具や雑貨などをレンタル・購入したり、専門の業者に依頼したりと、費用と労力がかかります。もし、あまり費用がかけられない場合は、大家さんの所有する家具や雑貨で室内を飾り、生活空間らしさを演出しましょう。

4.老朽化した物件はリフォームも視野に入れる

建物は時間がたつと老朽化します。外壁塗装の剝げ、ひび割れ、水漏れなどが目立つ場合は、リフォームすることで、いたみがそれ以上進行しないようにすることができ、物件の印象もよくなります。

また、物件の内装についても、時間がたてば劣化するとともに、設備そのものが時代遅れとなることもあります。セキュリティー設備やインターネット回線の導入、キッチンやバスルームなど水回り設備の入れ替えなど、入居者の利便性や快適性を高めるリフォームも、予算に合わせて検討しましょう。

まとめ

空室対策には、さまざまな方法があります。賃貸物件については買い手市場に変化していくことが予想されるので、まずは、多額の費用をかけずにできる方法から始めましょう。空室が続いている原因を突き止め、その原因に合わせた対策を行ってください。