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不動産投資の初心者が注意するべき点とおすすめの始め方を解説

6ヶ月前

初めて不動産投資をする方は、期待もありつつ、不安もあると思います。不動産投資は、株式投資やFX、仮想通貨等と比べると安全な投資ですが、初心者はおすすめの始め方や注意点をしっかり知ることが重要です。

そこでこの記事では「初心者向けの不動産投資」について解説します。

1.初心者は小額から始めることがおすすめ

初心者は小額の投資から始めることがおすすめです。この章では、少額投資は初心者向きである理由について解説します。

1-1.失敗時の損失を小さくできる

小額物件に投資をすれば、失敗時の損失を小さくできるというメリットがあります。100円をドブに捨てても痛くもない方は多いかもしれませんが、1億円をドブに捨てることは大変な痛手となるでしょう。

投資の失敗は、投資した金額が小さいほどその失敗は和らぎます。不動産投資の初心者は、物件選びに失敗することが多いです。

不動産投資では、空室が多く発生し、ローンが返済できないようになると、購入額を大きく下回る金額で物件を売却せざるを得ないことがあります。

価格が下がった状態で売却するにしても、投資額が少なければ損失も小さく抑えることが可能です。最初は無理せず小額物件から始めることをおすすめします。

1-2.自己資金割合を大きくすることができる

小額物件に投資すると、自己資金割合を大きくすることができるというメリットがあります。

不動産投資で失敗のリスクを抑えるには、借入金割合を少なくし、自己資金割合を増やすことがコツです。

例えば、300万円の自己資金を持っている人が1,000万円の物件に投資したら自己資金割合を3割とすることができます。

一方で、300万円の自己資金を持っている人が5,000万円の物件に投資したら、自己資金割合を6%にしかすることができません。

借入金が大きければ、空室発生時の借入金返済リスクを高めてしまいます。小額物件で投資総額を低くすれば、必然的に自己資金割合を高くすることができるため、初心者でもリスクを押さえて投資をすることができるようになるのです。

2.初心者が注意すべきこと

この章では、不動産投資の初心者が注意すべきことについて解説します。

2-1.ワンルームや戸建は空室の影響が大きいことを知ること

初心者向けの不動産投資としては、区分のワンルームや戸建賃貸といった比較的投資額が小さい物件がおすすめです。

特に区分のワンルームは、賃貸需要も高く、売却もしやすいため、初心者には最適な不動産投資といえます。

しかしながら、ワンルームや戸建は空室の影響が大きいことが注意点となります。

ワンルームや戸建は、一つの物件に一人の借主しか存在しません。このような物件を不動産投資では「一棟貸し」と呼んでいます。

一棟貸しの物件は、借主が入居中の場合には収入が安定するというメリットがありますが、借主が退去すると賃料収入がゼロとなってしまう点が大きなデメリットです。

不動産投資ローンを組んでワンルームや戸建て賃貸に投資を行った場合、空室が続いてしまうとローンを貯金や給与から返済しなければいけないことになります。

住宅ローンを抱えている人であれば、空室期間中は不動産投資ローンと住宅ローンの2つを返済することが必要です。

一方で、アパートのような複数戸ある物件であれば、何戸か空室が発生しても収入がゼロになることは基本的にありません。

複数戸ある物件は投資額こそ大きくなってしまいますが、空室の影響を緩和できるというメリットがあるのです。

一棟貸しの小額物件に投資をする際は、空室リスクを十分に回避することが重要となります。

空室リスクを回避するには、「立地の良い物件を選ぶこと」と「借入金を少なくすること」の2つが重要です。

立地の良い物件は、すぐに次の入居者が決まるため、空室リスクが少なくなります。また、借入金が少なければ、返済負担が小さくなるため、空室が長期化しても耐えることができます。

ワンルームは初心者向けの不動産投資の代表例ではありますが、一棟貸しであることから空室時の影響が大きいことを意識することが重要です。

2-2.高利回りの物件に投資しないこと

高利回りの物件に投資しないことも初心者向けの注意点となります。不動産投資について勉強し始めると、不動産投資は利回りが低いことに気付きます。

利回りは、リスクの裏返しであるため、利回りが低いということは安全な投資ができるということです。

しかしながら、初心者にとっては不動産投資の利回りの低さが、「安全なイメージ」にはつながらず、「もうからないイメージ」となってしまいます。

不動産投資で「もうけてやろう」という考えになると、高利回りの物件に興味が向いてしまう方が多いです。

初心者がやりがちな失敗としては、例えば地方の築古アパートのような高利回り物件にいきなり投資をしてしまうことがあります。

地方の築古アパートは、確かに利回りは高いですが、リスクは非常に高いです。空室が発生すると次の入居者がなかなか決まらないだけでなく、多額の修繕費もすぐに発生します。

すぐに空室対策や多額の修繕費が発生するような物件は、難易度が高く初心者向けとはいえません。

一方で、好立地の築浅物件は、空室や修繕がほとんど発生しないため、難易度は低く初心者向けといえます。ただし、好立地の築浅物件は、投資額が大きいため利回りは低いです。

不動産投資はハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあります。初心者は、失敗を防ぐためにリスクを抑えることが一番重要ですので、高利回りのハイリスク物件は避け、低い利回りでもローリスクな物件を選ぶようにしましょう。

まとめ

以上、初心者向けの不動産投資について解説してきました。

初心者は、「失敗時の損失を小さくできる」と「自己資金割合を大きくすることができる」の2つの理由から小額物件の投資から始めることをおすすめします。

注意点としては、「ワンルームや戸建ては空室の影響が大きいことを知ること」と「高利回りの物件に投資しないこと」の2点です。

いきなり失敗して大きな痛手を負わないためにも、小額物件から投資を始めるようにしましょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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