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銀行への資産の見せ方・アプローチ考察

2020年6月5日

半沢大家

2019年まで銀行員、現在は証券アドバイザーとして勤務する兼業大家。2018年以降、1年間で計4物件、融資を使って購入。現在アパート3棟、駐車場用地1筆を保有し、家賃年収は1,700万程度。不動産購入での銀行融資付を得意とし、投資家からの個別相談を受け、銀行打診の指南を行っている。


こんにちは、半沢大家です。

上級編5つ目の記事は銀行への資産の見せ方・アプローチ方法です。

銀行融資を利用して不動産賃貸経営に臨むには、一定の資産背景・収入が必要になるケースが基本です。

最近では多くのメディアを通じて不動産賃貸についての発信がされていますが、銀行融資を攻略しない限りレバレッジを効かせた賃貸経営はスタートできません。

しかし、残念ながら数年前とは異なり、現在の不動産向けの融資は一定の資産規模を提示できなければ融資の承認は難しい状況です。

ではどうやって資産規模を構築し、融資承認を獲得するか?

この「資産規模構築」について深堀を行いたいと思います。

資産背景ってどう考えるべき?

まず資産背景について考えを述べると、私は「申込人1人の貯金額が全てではない」と考えています。

融資申し込みの際、担当者ベースでは、申込者の年収、手元の資産額、頭金の割合などを確認されると思いますし、一般的には資産背景について一定のハードルを越える必要があるといわれています。しかし、審査とは総合力の勝負です。

自身の資産規模以外にも武器があれば審査承認を受けることは可能ですし、それをどのように銀行員に伝えるかはプレゼン次第だと思います。

よく「私は貯金が○○万円しかないから無理だ」という発言を耳にします。当然一定の貯金や貯金ペースは必要です。しかし、自分の賃貸経営を応援してくれる味方がいれば、状況は変わってくると思います。

例えば
・親族が退職金を定期預金にしている。
・実家の住宅ローンが完済となっている。
・自身の退職金・企業年金の積み上げができている。
・親族が地場で有力な経営者である。
などです。

特に親族の資産については「直接借金を負うのは嫌だけど、定期預金に入れていても増えない。」あるいは「定期預金のままにしたいけど使い道は特にない」などの状況は起こりえると思います。
(個人的には抵当が外れた実家の担保余力というものは、生かされていない資産背景だと考えています)

これは給与の補強、つまり財源の補強にも同じことが言えます。アパートローンなどのパッケージ商品では、収入合算は連帯保証人に限るなど決まりがあると思いますが、プロパーローンについてはこういった規定はありません。

あくまで審査部は「この人から融資金を回収できるか?」に集中して審査を行いますので、良い武器は集めるに越したことはないということになります。

つまり、親族にあなたの賃貸経営を応援してくれる人がいれば、その人の資産背景を味方につけることができるのです。
(そして、それは必ずしも資金提供や連帯保証人としての提供が必須ではありません。)

例えると、元気玉みたいなイメージでしょうか。単身では強大な敵でも、皆のパワーを集めれば、勝てることもあります。

集めたパワーを銀行に正しくぶつけるためには

先ほどの説明で作り上げた資産背景を有効にアピールするためには、何に気を付けるべきでしょうか?

アピールに際して常に考えるべきは、「いかに、銀行にとりっぱぐれがない客だと思わせるか」です。

遠縁の親戚や、友人がお金を持っていたとしても、自身の賃貸経営が窮地に陥った時、手を差し伸べてくれる存在でなければ、銀行の融資を保証する存在にはなりえません。

その際に考えるべきは、物理的な距離(居住エリア)と心理的な距離(関係性)だと考えています。

基本的に保証人でもなければ、本人に代わって返済を行うことはありません。金の切れ目が縁の切れ目と言いますが、多額の借金を負った人間をボランティアで助ける人などいないと考えるのが普通です。

しかし、距離が近い親族、互いに支えあっている関係性であれば、間接的に本人の返済を助ける存在になりえます。

銀行からみて「最終的にはこの人に助けてもらえる。」という存在を認めさせれば、その人の資産も銀行への武器になりえます。この事を意識してプレゼンを行いましょう。
(逆に言うと、資産の資料を提示してもらえない、年収の資料を提示してもらえないくらいの関係では、「窮地に助けてもらえる味方」とは認定されません。親族であってもお金の問題はシビアに考える人が多いでしょうから、本当の意味での味方でいてもらう必要があると思います。)

資産背景合算を用いるなら、必ず心がけておくべき事

最後に注意点を書きます。この方法で味方を増やして審査を突破するということは、少なからずその人の人生も巻き込んで賃貸経営を行うことになります。(味方になってくれる関係性だからこそ、です)

連帯保証人でなければ、直接破産することはないかもしれませんが、何事もなかった状態に戻ることはできないと考えたほうが良いと思います。お金を共有できるほどの関係性であれば、片方の破産はもう片方にも少なからず影響を及ぼすからです、

よって、個人的には終身雇用の従業員を雇うのと同じ覚悟で、賃貸経営の世界に入ったほうがよろしいかと思います。(まあ資産背景を合算するしないに関わらずですが……)

一般的に言われる話で「自分の家族を説得できない状況で、銀行や業者と渡り合おうとしないほうが良い」というのは、人生を共にする覚悟を共有するためにも必要だと思います。
(長期的には、現実と家族の認識の乖離(かいり)が自身のストレスになると思いますので)

まとめ)

以上が銀行への資産の見せ方、およびプレゼン方法です。

今回の記事は最初の1物件目を購入しようとする方に最も必要な内容かもしれません。経営を始めて年数がたてばたつほど、既存の物件の評価や決算書の内容で判断されていくでしょうから。

そして、資産合算をするにしろしないにしろ、借入を負う以上はその行き着く先についても家族と共有を図り、覚悟を決めて臨む必要があると考えています。

「味方を増やし、そして経営者として覚悟を持って賃貸経営に臨む」

精神論の話が多くなってしまいましたが、今回はここまでです。

次回は「銀行から優良顧客認定を受けるための振る舞い方」についてです。

次回もお楽しみに!

※本記事は掲載時点の情報であり、最新のものとは異なる場合があります。予めご了承ください。

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