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地方の戸建別荘を民泊にするには? メリットと注意点を解説!

3週間前

戸建別荘を地方に持っている人は、民泊として活かすことも可能です。民泊は地方創生対策の一つでもあることから、地方の戸建別荘も積極的に民泊を行うべきと考えられます。

では、地方の戸建別荘を民泊にするにはどのようにしたらよいのでしょうか。そこでこの記事では、「地方の戸建別荘の民泊」について解説します。

1.民泊のルール

民泊は新しい制度ですので、最初に民泊の基本ルールを紹介します。民泊については、2018年6月から施行された住宅宿泊事業法により届け出だけで全国どこでも合法的に民泊ができるようになりました。

以前は、建物の仕様が旅館やホテルになっていないと民泊のような不特定多数の人を宿泊させることはできませんでした。

しかしながら、今では台所、浴室、便所、洗面設備等を備えている別荘や住宅なら民泊を行うことが可能です。

住宅宿泊事業法では、民泊の営業できる日数が年間180日(泊)以内と定められています。ただし、国内には東京都大田区や大阪市のように365日民泊が営業できる特区があります。特区以外のエリアでは、180日以内が原則です。

民泊には、自分が住んでいる自宅の一部を民泊にする「家主居住型」と、誰も住んでいない家を民泊にする「家主不在型」の2種類があります。別荘は普段人が住んでいない物件であるため、「家主不在型」です。

家主不在型で民泊を行うには、住宅宿泊管理業者と呼ばれる事業者に管理を委託することが義務付けられています。

住宅宿泊管理業者とは、家主不在型事業者から委託を受けて衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備え付けを行ってくれる事業者のことです。

委託しなければならない住宅宿泊管理業者は国土交通省に登録されている業者に限られます。住宅宿泊管理業者は地元の不動産会社がなっていることが多いです。

地方の戸建別荘を始めるには、まずは住宅宿泊管理業者を探し、都道府県知事に届け出をすることで、180日間の民泊を行うことができるようになります。

2.民泊のメリット

地方の戸建別荘を民泊とする主なメリットは、「収入が得られる」「一定の管理効果がある」という2点です。

民泊は、周辺に観光資源のあるエリアであれば、東京よりも高い宿泊料を設定しても集客が見込めます。

別荘のままでは、維持費がかかるのみですので、民泊で収益を生みだすことは大きなメリットです。

また、民泊に貸し出すことで戸建別荘には一定の管理効果も生じます。空気の入れ替えによってカビの発生が抑制されますし、トイレや風呂への排水トラップに水が補充され悪臭を防ぐことができます。

排水トラップとは下水管からの臭いが上がってくることを防ぐS字状の配管のことです。別荘を長期間空き家にしておくと排水トラップから水が蒸発し、汚臭が充満する原因となります。

収益をあげながら管理もできる民泊は、めったに行かなくなった別荘には特におすすめです。

3.民泊の注意点

この章では民泊の注意点について解説します。

3-1.営業日を戦略的に計画すること

民泊を経営するにあたっては、営業日を戦略的に計画することが最も重要です。営業日が年間180日に限られているため、1年のうちどのタイミングで開放するかで収益が大きく異なってきます。

観光地には、海水浴やお花見、紅葉、スキー、お祭り等の人が多く集まるトップシーズンが存在します。民泊で収益を上げるためには、営業日をトップシーズンに合わせることが重要です。

自分の持っている戸建別荘の周辺には、どのような観光資源があり、いつ人が集まるのかを改めてリサーチすることが必要となります。

本当のトップシーズンとなると、1週間から長くても1か月程度です。180日には足りませんので、正月や盆休み等、他にも泊まるニーズがないが調べておくようにしましょう。

3-2.相応の設備投資をしておくこと

戸建別荘を民泊にするには、相応の設備投資をしておくことも注意点となります。最低限、外国人観光客でも利用できるようにWi-Fi対応は必要です。

Wi-Fiは、別荘に高速通信等の通信回線を引いた後、別荘内にWi-Fiアンテナを設置して宿泊者にアクセスキーを公開するようにします。

宿泊者がアクセスキーを打ち込めば、別荘でインターネット環境に接続できるような状態にしておけば大丈夫です。Wi-Fiは日本人の宿泊者にも喜ばれますので、なるべく導入することをおすすめします。

また、外国人をターゲットとする場合、全体的に「和風」が好まれます。よって、和室や茶室、庭園等をリニューアルしておくのも一つの手です。

リニューアル投資に抵抗がある場合には、掛け軸や桐タンス、南部鉄器等を装飾品として置き、和風の雰囲気を上げておく方法もあります。

なお、建物を民泊とするには「台所、浴室、便所、洗面設備」があることが条件です。別荘に浴室等がない場合には、新たに作る必要があります。

3-3.民泊サイトを積極的に活用すること

民泊を開始するにあたっては、最初は民泊サイトを積極的に活用することが必要です。民泊サイトとは、Airbnb(エアビーアンドビー)や一休.comバケーションレンタルといった集客サイトのことを指します。

民泊サイトを利用すると手数料が発生するため、最初はかなり抵抗がある方もいるかもしれません。しかしながら、民泊サイトを利用しないと、なかなか集客できないことも事実といえます。

民泊サイトに支払う手数料がもったいないという理由で民泊サイトを利用しないと、いつまでも収益を上げることができません。

民泊を安定的に運営していくためには、まずは民泊サイトをフル活用し、とりあえず自分の民泊に泊まってもらうことがコツです。

自分の民泊を気に入ってくれる人が現れると、その人たちが徐々にリピーターになっていきます。

2~3年後にリピーターが増え、ポツポツと新規顧客も泊まるようになれば、ようやく収益が安定していきます。

最初は顧客に民泊を認知してもらうことが重要ですので、割り切って民泊サイトを利用することをおすすめします。

まとめ

以上、地方の戸建別荘の民泊について解説してきました。

民泊は営業日数が180日以内というルールがあります。民泊のメリットは、「収入が得られる」、「一定の管理効果がある」という点です。

注意点としては、「営業日を戦略的に計画すること」、「相応の設備投資をしておくこと」、「民泊サイトを積極的に活用すること」の3つがあります。

地方の戸建別荘の扱いに困っているようであれば、ぜひ民泊にチャレンジしてみてください。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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