【重要】新型コロナウイルス感染症への対応について

閉じる

アパート経営で節税するための上手な経費計上の仕方を解説!

2ヶ月前

節税が難しいものの一つに、個人で行うアパート経営があります。アパート経営では経費計上できる費用が限定されており、お金を自由に使って節税するようなことができません。

ただし、アパート経営の収入を得るために要した費用であれば経費計上して節税することはできます。

そこで、この記事では「アパートの経費計上による節税」について解説します。

1.アパート経営が節税しにくい理由

個人の所得は、不動産所得、事業所得、給与所得、利子所得、配当所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得の10種類に分類されます。このうち、アパート等の賃貸経営で得られる所得は「不動産所得」です。

不動産所得とは家賃収入のことではなく、以下の式で表される利益になります。

不動産所得 = 収入金額 - 必要経費

個人の所得が何種類も分けられるのには理由があります。それは、家事消費との混同を防ぐためです。家事消費とは、個人的に使った生活費や娯楽費といったお金です。

法人の場合、利益追求を目的とした組織なので、そもそも無駄なお金を使わないことが前提となっています。

一方で、個人の場合は「個人的な無駄遣い」も十分に考えられるため、家事消費と必要経費を明確に分ける必要が出てきます。

個人であえて不動産所得という分類が作られているのは、支出したお金が「家賃収入を得るために要したもの」なのか、「家事消費」なのかを明確に分けるためです。

不動産所得を計算する上では、必要経費は家賃収入を得るために要したものに限定され、必然的に経費で認められる範囲は小さくなります。

個人的に使ったお金を何でもかんでも経費にできるわけではないことから、アパート経営では節税がしにくくなっているのです。

なお、不動産所得を計算する上での経費には、以下のような費目があります。

・租税公課
・損害保険料
・修繕費
・管理料
・仲介手数料
・広告宣伝費
・水道光熱費
・ローン保証料
・借入金利子
・地代・家賃
・青色事業専従者給与
・給料賃金
・通信費
・接待交際費
・新聞図書費
・交通費
・交際費
・消耗品費
・解体費・立退料
・減価償却費

2.節税できる経費計上項目

この章では、節税できる経費計上項目について解説します。不動産所得で経費と認められるものは、以下の二つの条件を満たすものです。

(1)総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
(2)その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

費目の内容はがっちりと定められているわけではなく、上記の要件を満たせば経費に算入できることになります。

家事消費と混同されやすい費用の場合、必要経費として認めてもらうには「取引の記録などに基づいて、業務遂行上直接必要であったことが明らかに区分できる状態」にしておくことが必要です。

2-1.管理作業を行っている自宅の水道光熱費

自宅の水道光熱費は、家事消費であるため原則として不動産所得の経費にすることはできません。

ただし、実際に自宅の一部でアパートの管理作業等を行っていれば、当該部分の水道光熱費は必要経費にすることができます。

実際に、自宅のパソコンで賃借人への通知文書を作成したり、管理会社とのメールのやり取りをしたりすることはありますので、これらの作業に要する費用はアパート経営のための支出といえます。

例えば、管理作業をしている書斎が自宅の広さの4分の1程度ある場合、自宅の水道光熱費の4分の1は必要経費として認めてもらえる可能性があります。

税務調査が入ったときに合理的な説明ができるよう、書斎の面積や実際の作業内容等をまとめておくことが必要です。

2-2.情報交換のための交際費

ゴルフやお中元、お歳暮等の費用も原則として不動産所得の経費にすることはできません。

ただし、アパート経営のための情報交換という目的行ったものであれば必要経費にすることができます。

例えば、不動産会社とのゴルフや管理会社へのお歳暮等は経費として認めてもらえる可能性はあります。

しかしながら、交際費は家事消費と最も混同されやすい経費であるため、後で税務調査が入ったときに必要性を立証できるようにしっかりと記録を残すことが非常に重要になります。

交際費を経費計上する場合には、税理士に相談しながら必要な記録を残すようにしてください。

2-3.管理巡回のための交通費

交通費も家事消費と混同されやすいため、全額を経費に計上することはできません。

ただし、物件の管理巡回のための交通費等のアパート経営をする上で生じた交通費については経費に算入することができます。また、管理会社や税理士事務所等への往復に要した交通費なども経費に算入することは可能です。

交通費についても、税務調査の指摘に対応できるようしっかりと記録を残すようにしてください。

2-4.管理会社への管理費

自分で管理会社を設立し、その管理会社へ支払う管理費も経費にすることができます。管理会社への管理料は、昔からよく行われている節税方法です。

ただし、管理会社への管理料はその金額と業務内容の実態が税務調査での対象となります。アパートの管理料は、家賃収入の5%程度が相場ですので、自分の管理会社への支払いも5%程度にしておくことが無難です。

また、完全にペーパーカンパニーで管理の実態がないと管理料が否認されてしまいますので、通帳に入手金の履歴や業務日誌等を残しておくようにしましょう。

2-5.外壁塗装費用

外壁塗装費用は一括で経費計上できる費用です。通常、修繕費は金額が20万円以上となると一度資産計上されてしまうため、全額をその期に費用とすることができません。

しかしながら、外壁塗装費用は20万円以上であってもその期に全額費用で落とせるため、大きな費用を作って節税したいときは便利な費用です。

ただし、外壁塗装費用も今の外壁仕様からグレードアップするような塗装費は資産計上されてしまいます。全額費用としたい場合には、塗装内容を単純な塗り替えだけとすることが必要です。

まとめ

以上、アパートの経費計上による節税について解説してきました。

個人の不動産所得は自己申告ですので、後から税務調査が入ったときに合理的に説明できることが必要です。

特に家事消費と混同されやすい水道光熱費や交際費、交通費等に関しては業務遂行上直接必要であったことが明らかに区分できるように取引の記録をしっかりと残すようにしてください。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

この記事のタグ

        

あなたにおすすめの記事

新着記事

賃貸経営お役立ち情報【PR】

賃貸経営お役立ち情報【PR】

お電話でも受付中

入力方法が分からない場合など、お気軽にお問い合わせください。

0120-112-180

無料!お電話で問い合わせる

受付時間:9:30~18:00
月~金曜日(祝日・年末年始を除く)