アパートの建て替えにはどんなメリットがある？　5つの効果を解説

アパートの建て替えを検討している方が気になるのは、アパートの建て替えによって生じるメリットではないでしょうか。

アパートの建て替えにはかなりの投資を伴うため、それに見合うメリットがないと踏ん切りがつきません。

アパート建て替えのデメリットとしては、「費用が発生する」、「立ち退きが必要である」等があります。

では、アパート建て替えのメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。そこで、この記事では「アパート建て替えのメリット」にフォーカスして解説します。

1.収入が増える

アパートを建て替えると、収入が増えるというのが一番のメリットです。建て替え前のアパートは空室だらけのことが多いですが、建て替えを行えば一般的には満室に戻ります。

また、アパートは築年数が浅いほど家賃も高いため、新築になれば各部屋の家賃も上がります。

建て替え前のアパートを頑張って満室にするよりも、建て替えた方が簡単に満室に戻せますし、しかも各部屋の賃料も上げることができるのです。

2.物件の競争力が上がる

アパートを建て替えて新築にすると、物件の競争力が上がるというメリットがあります。

最新の設備や高い耐震性等の新たな機能が加わることにより、今のアパートよりも格段に入居者が決まりやすくなります。物件の競争力が上がることで空室率が減ります。

また、競争力が高い物件は住み心地も良いため、すぐに退去されるようなことも減っていきます。各入居者の入居期間が長くなれば、支出も減らすことが可能です。

例えば、入居者の入れ替えが減ることで、空室を埋める度に発生する不動産会社への仲介手数料を削減することができます。また、退去時に生じるクロスや床の貼り替え費用等の支出も減らすことができるのです。

よって、建て替えによって物件の競争力が上げることで、空室が減り、支出も減らすことができるようになります。

3.修繕費が抑えられる

アパートを建て替えると修繕費が抑えられるというメリットも生じてきます。アパートは古くなると、修繕費や空室対策のリフォーム費用等の支出が増加するのが一般的です。

支出が増えるにも関わらず、家賃も相対的に低くなっているため、回収に時間がかかるという悪循環も生じます。

古いアパートは収入が低くなる中で、修繕等の支出が続くため、徐々に修繕への意欲も薄れていきます。

アパートを建て替えれば、当面、大きな修繕費用の発生が止まりますので、気楽にアパート経営を再開することができるのです。

4.税金も安くなる

アパートを建て替えると不動産所得にかかる所得税等の税金が安くなるという点もメリットです。

アパートを建て替えると、再び減価償却費が計上されるため、所得税等を節税することができます。

減価償却費とは、建物価格を耐用年数内において各年に費用として配分することで生じる、会計上の費用のことです。

耐用年数は減価償却費が計上される期間のことであり、建物の構造によって法律で以下のように定められています。

木造	22年
鉄骨造(3mm以下)	19年
鉄骨造(3mm超4mm以下)	27年
鉄骨造(4mm超)	34年
鉄筋コンクリート造	47年

例えば、木造アパートの建築費が4,400万円であれば、22年間に亘り減価償却費が計上されますので、毎年約200万円の減価償却費を計上できることになります。(簡便のため定額法による経費計上を想定しています。)

減価償却費は、その期に実際に支出されるお金ではないですが、会計上の費用であるため、アパート経営の見た目の利益を小さくしてくれます。

アパート経営の税金は会計上の利益に対してかかることから、利益が小さくなれば税金も少なくなります。

減価償却費は、支出を伴わないのに税金を少なくしてくれることになり、ありがたい節税効果があるのです。

建て替えが必要なアパートでは、既に耐用年数が超過してしまっている物件が多く、減価償却費が計上されずに税金が高くなっていることがよくあります。

建て替えを行えば、再び減価償却費を計上することができますので、税金を減らすことが可能です。

一見すると違和感を覚えますが、アパートは建て替えると収入が増えるのに税金が少なくなるといううれしい現象が生じます。

それに対して、耐用年数が超過したアパートは収入が少ないのに税金だけ高くなっています。そのため、アパートの建て替えは収入面でも節税面でも改善する効果があるのです。

5.相続税対策効果も上がる

アパートは相続対策を目的に保有している人も多いと思われます。実は、アパートを建て替えると相続税対策効果も上がるという点もメリットとして挙げられます。

まず、アパートを建て替えると建築資金で新たな借入が生じます。借入金は、相続時に残っている残債の額面金額がそのまま相続財産評価額をマイナスしてくれます。

よって、借入金が残っていることで相続税の課税対象財産額が小さくなり、相続税が節税できるのです。

古いアパートオーナーは、既に借入金が完済している人が多く、アパートによる相続税対策効果が半減しているような状態となっています。

建て替えによって、新たに借入金が発生しますので、再び節税効果が回復させることができるのです。

また、アパートの相続税評価額は満室の状態が最も評価額が下がります。アパートの建物と土地の相続税評価額の算式は、以下の通りです。

建物の評価額 ＝ 建物の固定資産税評価額 × ( 1 － 借家権割合 × 賃貸割合 ) 土地の評価額 ＝ 自用地としての価額 × ( 1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 )

上記の式でポイントとなるのが、賃貸割合になります。賃貸割合とは、入居率のことです。

相続税評価額は入居率が100％、つまり満室の状況が最も評価額が小さくなるという仕組みになっています。

建て替え前のアパートは空室が多く、賃貸割合が低くなってしまうことがよくあります。建て替えをすれば、再び満室状態に持っていくことができるため、節税効果を回復させることができるのです。

まとめ

以上、アパート建て替えのメリットについて解説してきました。

アパートの建て替えには、「収入が増える」、「物件の競争力が上がる」、「支出が抑えられる」「税金も安くなる」、「相続税対策効果も上がる」といったメリットがあります。

アパートは、築年数が浅いほどメリットが多いので、建て替えによってアパートの若返りを図るようにしてください。

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竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。代表取締役を務める（株）グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。