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賃貸物件取得のベストなタイミングの見極め方と注意点を解説

3ヶ月前

不動産の物件取得方法の中でも、特に賃貸物件の取得はタイミングが重要です。

どのタイミングで購入するかで、投資に対するリターンが大きく異なってきます。

そこで、この記事では賃貸物件取得のベストタイミングの見極め方と注意点について解説します。

1.物件価格と利回りの関係

賃貸物件は、物件価格が高いときは利回りが低くなるのが特徴です。

以下に、東京都の地価公示の平均価格と投資家の期待利回りの過去15年間の推移を示します。

出典:東京都地価公示平均価格:国土交通省公表による公示地価、ワンルーム城南地区期待利回り:一般財団法人日本不動産研究所による各年4月の不動産投資家調査

不動産は購入時期によって価格が異なります。

景気が良いときは価格が上昇し、景気が悪いときは価格が下落します。

不動産価格は土地価格と建物価格で構成されますが、時期によって値動きが変わる要因は、主に土地価格が変動するためです。

土地価格は好況時には上昇し、不況時には下落します。

それに対して、建物価格は築年数の経過とともに年々下がり続けます。

よって、土地価格の上げ幅が建物価格の下げ幅を上回るときは、不動産価格が昨年よりも上がる現象が起こります。

一方で、賃料は景気による変動が不動産価格のように大きくはありません。

オフィスビルや店舗等の事業系テナントの賃料には若干の変動がありますが、アパートやマンション等の居住系入居者の賃料にはほとんど変動が見られないのが特徴です。

このような賃料の変動性が少ない性質のことを、「賃料の粘着性」と表現することがあります。

賃料には、粘着性があるため、景気が変動したからといって急激に相場が変動することはないのです。

したがって、不動産には景気によって「価格は変動しやすいが、賃料は変動しにくい」という特徴があります。

ここで、賃貸物件は、収益価格と呼ばれる価格で取引されることが通常です。

収益価格の算式は以下のようになります。

収益価格 = 純収益※ ÷ 利回り

※純収益とは、賃貸物件の年間賃料総額から年間支出総額を引いたものです。

前述の通り、景気によって賃料は変わりにくいことから、上式の「純収益」も景気によってほとんど変動しないのが特徴です。

それに対して、景気によって不動産価格は変動しやすいことから、上式の「収益価格」も景気によって変動することになります。

純収益は変動せず、収益価格は変動することから、上式の「利回り」が景気によって変動することになります。

よって、賃貸物件は好況時に購入すると、利回りが低くなり、投資に対するリターンが低くなるのが特徴です。

冒頭に示したグラフでは、ここ数年、土地価格が上昇し、利回りが下がってきていることが分かります。

2020年1月時点では、国内の好景気は持続しており、賃貸物件の利回りは年々下がってきているのです。

2.土地価格が下落基調のときがベストタイミング

では、賃貸物件はどのようなタイミングで購入するのがベストなのでしょうか。

賃貸物件の購入タイミングは、ズバリ、「土地価格が下落基調のとき」になります。

冒頭のグラフでは、2008年9月に生じたリーマンショックにより2009年から土地価格が下落に転じました。

その際、利回りが一気に上昇していることが分かります。

2009年に物件を購入できた人は、2008年に購入した人よりも高い利回りの物件を購入できたといえます。

近年は土地価格の上昇基調が続いており、物件価格が高く「買いどき」ではありません。

土地価格の上昇期は、間違いなく「売りどき」です。

利回りが高い時期に購入した物件なら、今売ればキャピタルゲインを得ることもできます。

土地価格の下落が始まると、利回りの上昇も始まります。

かつて利回りが4%でしか購入できなかった物件も、6%で購入できるような現象が発生するのです。

例えば都内の好立地の物件でも、購入のタイミングをずらすことで利回りを高くすることも可能になるのです。

土地価格のピークや底値は、「神のみぞ知る」領域であるため、正直、いつがピークになるかは読めません。

しかしながら、土地価格のような経済数値には先行指数がありますので、先行指数を参考に土地価格のピークを見極めることは可能です。

土地価格の変更指数は、株価になります。

土地価格は株価に遅れて動く性質があり、株価がピークアウトすると土地価格も1~2年ほど遅れてピークアウトする傾向があります。

過去の東京の地価公示価格と日経平均株価の推移を見ると、下図の通りです。

出典:東京都地価公示平均価格:国土交通省公表による公示地価、日経平均株価:NIKKEI

土地価格と日経平均株価の推移を見ると、なんとなく日経平均株価の方が山のピークが早く来ていることがわかります。

今後、株価が大きく下落する局面を迎えれば、その後、土地価格が値下がりし、賃貸物件の利回りが上昇します。

よって、今後の賃貸物件の買いどきとしては、日経平均株価が下落した1~2年後が狙い目です。

3.注意点は自己資金を用意しておくこと

土地価格下落時は購入のタイミングとしては良いですが、購入をしにくくする大きな障害もあります。

それは、「不況時になると金融機関の融資姿勢が厳しくなる」という点です。

不景気に不動産価格が安くなることは多くの人が認識していることですが、それでもなかなか購入できないのは資金調達が難しいからです。

好景気のときなら借りることができた人でも、不景気になると借りることができないことも多くなります。

そのため、不動産の需要が激減し、価格がさらに下がるデフレスパイラルが生じます。

不景気の時は、手持ちの自己資金を持っている人が一番強いです。

借入に頼らずに不動産を購入できるため、安くなったタイミングで優良物件を買いあさることができます。

買いどきを逃さないためには、好況時は不動産を買うのではなく、売って現金をため込む時期となります。

今のうちに不動産を売却し、皆が買えない時期に不動産を購入できる準備をしておいてください。

まとめ

以上、賃貸物件取得のベストタイミングの見極め方と注意点について解説してきました。

賃貸物件取得のベストタイミングは、土地価格が下落基調になった段階です。

ただし、不景気では銀行からの資金調達が困難となります。 ベストな購入時期に備えて、今は売却して現金を蓄えておきましょう。


竹内英二

不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士。不動産開発業務や不動産コンサルティング業務を経験し不動産投資の分野に精通している。

代表取締役を務める(株)グロープロフィットは、不動産鑑定士事務所及び宅地建物取引業者であるため、最新の不動産動向も把握。

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