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3分の1が空室だった物件をすべて埋めたアイデア

2ヶ月前

山口友立さん

宇都宮で祖母から受け継いだRC物件2棟を所有する3代目大家。自身も楽しみながら入居者に満足してもらう姿勢で、家賃は落とさず3年で満室経営に。


はじめまして。3代目大家の山口と申します。知識が全くない状態で、祖母が所有していた物件を引き継いだのが賃貸経営のスタート。ビギナーなりに、先輩大家さんに相談したり、不動産会社や管理会社にアドバイスを求めたりと努力してきました。所有しているのは築古物件ですが、自分が住みたくなるようなリフォームや気持ちよく住んでもらえるような環境づくりを通じて、今では全室が埋まり、入居希望の問い合わせが来るようにまでなりました。

空室対策の第一歩は新しい管理会社との出会い

私が不動産賃貸経営を始めたきっかけは、祖母が物件を所有していたことからです。RCを2棟なのですが、すでに法人化してあって、それを引き継ぐ形でスタートしました。当時、2棟合わせて3分の1程度空室がありましたが、賃貸経営の経験もなく最初はほぼ管理会社任せ。自分から積極的に動くということもほぼありませんでした。マンションを建てたときから頼りにしていた管理会社には、所有物件が築古であることから、家賃を下げるであるとか、リフォームの必要性を指摘されました。それに危機感を持っていたのは私の母。このままではよくないと、いろいろな人脈を使ってアドバイス等を引っ張ってきてくれました。

それをきっかけにして、大家さんの会やセミナー等にも参加するようになりました。当時は所有物件にちらほら空き部屋があり、何か手を打たなければと思っていたのは確かでした。そこでまずは一部屋だけ自分のイメージでリフォームしようと思い立ちました。ただの白壁の内装を少しおしゃれな壁へという程度でしたが、思い返してみればこれが空室対策の第一歩。

また、このタイミングで思い立ったのが契約書等の再チェックでした。すると出てきたのが例えば更新料。当時は更新の度に一か月分の家賃をいただいていたのですが、管理会社から、今時一か月分をもらうところはあまりないという指摘を受けました。空室があるにもかかわらず旧態依然の契約内容だったので、こういった部分を改めて見直していこうと再スタートさせました。こんな動きをできたのは、新しい管理会社との付き合いがきっかけでした。社長さんの人柄も良く、ここにだったら任せられると直感しました。その会社のスタッフに地主大家さんもいて、その人からも貴重なアドバイスをたくさんもらいました。そのおかげもあって、入居者が3分の1程度だったのが、全室埋まるようになりました。

「自転車と暮らす部屋」で唯一無二に

所有物件が築古なので、いろいろと試してみました。例えば3LDKを2LDKに変えて、畳からフローリングにする等、需要に合ったリフォームを展開してみました。お金もかかりましたが、そのかいがあってその部屋は常に埋まったままです。また、物件を所有している宇都宮は自転車の街なのですが、地元の自転車チームとコラボして「自転車と暮らす部屋」というコンセプトの部屋をリフォームして作りました(写真1~3)。3LDKを2LDKにして一部屋を自転車専用の土間にしたんですね。入居付けに時間はかかったものの、唯一無二の部屋なのでずっと住んでもらっています。こういったアイデアや実行力は、確実に空室をなくしていくことに結びつきます。ターゲットをはっきりさせて、そこにまっすぐ刺さるような手を打つといった感じです。

空室対策として、外装と内装のどちらから手を打ったらいいかといえば、私は内装からではないかと思います。外観があまりにも汚かったりするのは論外ですが、そうでなかったらやはり部屋の中を重視します。借りたい人が内見に来て、ドアを開けたら「わあ、すてきな部屋」と感じることが、やはり入居につながる最大の動機。リフォームが終わって私が見て、それがいい感じだなと思ったら、入居者さんもやはり同じ印象を持つと思うんです。また、お金をかけてリフォームをするだけではなく、ごみステーションや廊下を常にきれいにしておく等の基本的な管理体制も大切です。

自発的な情報発信で物件を知ってもらう

それから物件を周知させる努力も怠ってはなりません。実は私の所有物件はあまり知られてなかったという経緯があります。そこで女性の大家さん仲間と不動産会社を訪問し、すぐにお客さんを紹介していただけるよう物件情報をまとめた資料を配って回りました。あとは普通の情報サイトだけではなく、先ほどお話ししたみたいに自転車チームとのコラボを通じて、自転車屋さんの店頭に広告を出させてもらったことも効果的でした。待っているだけではなく、こちら側からプッシュして情報発信していくようなスタンスも空室対策にはとても有効だと思っています。

入居者満足度の向上で退去率を下げる

そもそも空室を作らないようにするためにも工夫をしています。管理会社の方からのアドバイスでお中元・クリスマス・お歳暮のシーズンに入居者の方へありがとう袋を贈るようにしています(写真4)。あと、昨年から始めたのはマンションのエントランスに季節ごとの飾りを置くこと(写真5)。農家の仕事をしている主人が、商品としては出荷できないけど立派なナスを持って帰ってきたことがあって、置いてみたりもしました(写真6)。それは反応が良く、かなりの量があったのですが次の日の朝にはなくなっていました。他の大家さんがおすそ分けをして入居者とコミュニケーションをとっているのを見てやってみたいと思っていたので、実現できてうれしかったです。入居者の方に喜んでもらえるような工夫は、私自身も楽しいので常に考えて賃貸経営に生かしています。

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