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まったくの素人からのスタート。金融機関からも軒並み門前払いを受けて……。

9ヶ月前

坂本桜子

秋田県在住。双子の小学生女児と保育園男児の母。パートで働きながら、2017年から不動産投資を始め、これまでに戸建3棟、アパート1棟を県内に保有。地域の制度も活用し、地方ならではの不動産投資を地道に展開。


「私でも不動産投資ができるかも」―読書にハマっていた時期に読んだ、ある女性大家さんの本に衝撃を受けました。それが私の、不動産投資との最初の接点。地主や相続でお金を得た方など“特別な人”でなくても不動産投資ができることを知り、私もやってみたい!と、この世界に足を踏み入れました。

金融機関へのアプローチは、真っ直ぐ向かうだけが戦略じゃない。

不動産投資にはお金が必要――不動産投資の本を読んだり、セミナーに参加すると、先輩大家の方々は、銀行から融資を受けて、始めておられるようでした。そこで私も、最初は、地銀や信金を頼りに打診を始めたのですが……。「パートの私でもお金を貸してもらえますか?」 当時の私は、自分のありのままの姿を正直に伝えることしか頭にありませんでした。でもそれでは、どの金融機関も軒並み門前払い。今考えれば、もう少し別の対策も講じられたかな、と思うのですが、仕方なく現金で買う方に方向転換。専業主婦時代、ポイントサイトを利用し、コツコツ貯めた100万と家計のやりくりをして貯めた200万、合計300万の貯金で買える家をインターネットで探しました。地方とはいえ、その金額で買える物件はなかなか出てこなかったのですが、運よく以前問い合わせた不動産会社さんからの紹介で、物件価格245万円、リフォーム36万円の合計281万円、表面利回り20.49%の戸建を購入することができました。これが、私の1号物件です。

その後、購入のための送金を銀行でしているとき、金額の大きさに目を留めた副支店長さんから声をかけられました。不動産経営のための資金で、これから物件を増やしていきたいことを話すと、「次に購入したい物件が見つかりましたらぜひご相談ください」と名刺をいただきました。最初の相談のときには、話も聞いていただけなかったのに……。やはり「物件を保有している」、というのは、金融機関の方に与える印象や影響が大きく変わることなんだな、とそのとき初めて思いました。その実感を、今でもよく覚えています。金融機関とのやり取りは、やはり「信用」が第一です。何か信用を示すものや手だてがあれば、金融機関の方も話を聞いてくれます。具体的には、自分の資産状況やこれからの方針を示した計画書を作成すること。パートや主婦の方で自身の収入は少なくても、夫の年収や勤務先も評価対象になるので、アピール要素として使えます。書面を通じて、自分のやる気を示しましょう。今振り返ると、この辺りの対策は、最初からできたことだと思います。

それから「人脈」。金融機関はすでに取引実績がある方からの紹介を重視しているように思います。セミナーなどを通じて、大家さんの知り合いができていれば、その方を通じて取引先の金融機関を紹介してもらえることもあります。大家さんでなくても、家族、親戚、友人などで金融機関に知り合いがいれば、紹介につながります。自分から打診するよりは、話がスムーズに進むのではないでしょうか。

度重なるトラブルも、味方がいれば安心

その後、2号物件、3号物件と徐々に物件数を増やしているのですが、そのたびにいろいろなトラブルに見舞われました。2号物件は購入価格100万円だったものの、実は購入後に、水道管の総取り換えが必要なことが発覚。その修繕費用も含めたリフォーム代80万円が必要で、結局、180万円で購入しました。格安物件でしたが、修繕箇所の確認が甘かったため、購入後、さらに見積もり以上の水道管修繕費がかかることが判明しました。

また、管理会社の対応もルーズで、入居者さんからリフォーム希望があり、その通りにリフォームをしたのですが、入居の2週間前になり、その他にも数カ所リフォーム希望があったことが分かり、慌てて対応。しかも入居者さんにはすべての希望に応えると伝えられていました。その中には「和室をフローリングにしてほしい」というものもあり……。入居までの時間や金額を考え、そのときはウッドカーペットで代用し、入居者さんの了承をなんとか得ました。全ての対応が終わったのは、入居の2日前。入居者さんの希望に合わせてリフォームしており「万が一、契約が白紙になんてなったら……」と不安な毎日を過ごしていたので、本当に安心しました。

その他にもいくつかトラブルを経験しましたが、何とか乗り越えられたのは、強力な味方がいたからです。それは、例えば、リフォーム一切をお願いしている大工さん。1号物件の頃に知り合い、家も比較的近くて連絡も取りやすく、今でも何かと親身になって相談に乗ってくださっています。2号物件の水道管の修繕も、この方にもう少しきちんと見てもらえれば防げたことでした。今となっては、「人の話をうのみにしてはいけない」と、よい教訓になっています。

実はこの方に出会う前も、工務店や電気工事店の方など、いろいろな方にお会いしています。1号物件は自主管理なので、購入後も修理などが発生するたびに、対応できる方をインターネットなどで探し、都度お願いしていました。すると人それぞれ、連絡の取りやすさが違うことが分かりました。私との相性もありました。そんな経験を経た上で、今お願いしている大工さんは一番頼りになる方。身内を通じてご縁ができたのですが、これからもお任せしたいと思っています。

また、秋田に住む私ですが、東京や仙台で開かれる会に参加して、人脈を広げています。そこで知り合った先輩の大家さんからもいろいろなアドバイスをいただきます。大家さんの会でお会いしたときもそうですし、私がブログで物件に関する情報を書くと、コメントや助言もいただきます。とても実践的な内容が多く、もっと早く大家の会に参加していれば良かったと思うこともしばしば。大家さんでなくても参加できる会もあるので、関心があるセミナーやイベントには積極的に参加するといいと思います。

私の出会った大家さんは面倒見の良い方が多く、たくさんのアドバイスを下さいます。その方々の状況や立場から、それぞれの意見や見方・考え方があります。私はまだまだ未熟なため、「なるほど」とまずは受け止めるようにしています。そして今の私の状況を考え、たくさんいただいた情報の中から自分で決断することを心がけています。

知らなかった、使える制度も。地域に合わせた活動を自治体や商工会が支援

地方で不動産投資を始める方もいると思いますが、その土地ならではの事情もいろいろとあります。

まず、熱心に活躍する大家さんは、それだけでアピールポイントになります。物件の数も人口も多い東京などとは違い、田舎は昔ながらの大家さんがのんびり構えているところも少なくありません。そういった環境だと、入居者付けにインターネットを活用したり、内覧用に部屋にラグや植物を置いてコーディネートしたり、「内覧ありがとうございます」のチラシを置いたり、ほんの少しの心配りや工夫で“ちゃんとした物件”という印象が高まります。次の入居者も早く決まります。

また、私が住む秋田は、冬の雪への対応が住みやすさの決め手になることも。近くに雪を捨てることができる小さな川があったり、敷地が広かったりして、除雪がしやすいことや、屋根付きの車庫があって車の出し入れがしやすいことなど、戸建で保有する3物件は、それぞれアピールポイントがあります。地域ごとの特徴をつかみ、それに合わせた物件選びやアピールをすることも賃貸経営には大切なことだと思います。

さらに、私が住む自治体では都会からのUターン・Iターン希望者を歓迎しています。そういった方々に住まいを提供するために、自治体が空き家情報をまとめたサイトを運営しているので、私の物件も登録。移住需要にも応えたいと思っています。実は、こちらからお問い合わせいただくことも、かなり多いです。

また、大家さんは個人事業主。地域の商工会の会員になると、地域振興につながる活動をいろいろと応援してくれます。例えば、事業資金の補助や地元の金融機関からの低金利での融資など。除雪・融雪設備を備えたり、塗装費・修繕費に使用できる補助金をもらえることもあり、とても助かっています。おそらく地域ごとにいろいろなサポートがあると思うので、自治体や商工会のHPをのぞいたり、窓口を訪ねてみると、情報が得られると思います。ぜひ活用してください。

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