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苦い失敗、痛い失敗も、結果的には身になる努力を続けたい

10ヶ月前

じゃみ

大学卒業後、証券会社に勤務。エクイティアナリスト業務、クレジットアナリスト業務、リスク管理業務、引受審査業務、不動産の自己投資部門等を経験。2007年から不動産投資を始め、現在は20以上の物件を保有。


不動産投資においては失敗しないことが一番に越したことはありませんが、私自身、思い起こすのも苦い失敗を数回しています。そのどれもが焦りや、冷静さを欠いたことが原因。勢いに乗った突破力も必要ですが、踏みとどまってよく考えてみる決断力も大切だと思います。いろいろなことを経験として、今後もユニークな不動産投資家家業を展開していきます。

思い出すのも嫌な大失敗物件

今までの経験の中で失敗だったなと思うことがいくつかあります。中でも思い出すのも嫌な物件がこれ。財務局の払い下げはもうかるという話を聞いて、団地タイプで全16室が空き部屋のRCマンションを購入しました。購入時点では積算価格よりも大幅に安く買えて、利回り16~18%台となることを見込んでいました。いい物件を買ったつもりだったんです。

しかし、国がその物件を売る際に上下水道や電気のインフラをすべて切ってしまいました。隣地である国有地をまたいで水道や電気を引くのはまかりならないという理由でした。そこで、上下水道や電気を使えるようにするための工事をしなくてはなりませんでした。つまりリフォーム代の想定が甘かったんです。リフォーム代は、依頼した業者があまりよくなかったこともありましたが、当初想定していた額を大幅に上回る金額になってしまいました。

欲しいからといって、焦ってはだめ

そのようにリフォーム代が膨らんだのは上下水道や電気のインフラ工事の他にもあります。住宅セーフティーネット制度を申請すると補助を受けられるのを知り(制度として住宅確保要配慮者へのあっせんをしてくれること、および低所得者への家賃補助があるように書いてありました)それなら入居者確保は可能と思い、内装も手をかけてきれいにしたんです。工事が完了するまで補助金を受けられない条件だったので急ぎましたが、完成は5月。転居の繁忙期を過ぎてしまったのも痛かったですね。

そして決定的だったのが、この制度が実際に運用されなかったことです。入居者は一定条件を満たす人に限定されるものの、居住支援協議会などの住宅確保要配慮者と関連する組織からは一切の紹介や協力もない。大手のポータルサイト2社では入居者を限定している差別的な物件だとして広告掲載を禁じられました。これでは入居が付くわけもありません。

さらに、低額所得者には自治体から家賃補助が出るかのような説明でしたが、実際にはそのような運用はほとんどなされていなかった。家賃補助が出るなら埋まるに違いないと考えていたので大きな誤算でした。

結局、全空から埋めるのに1年ほどを要し、それまで家賃が入ってこない状態でかなりの額の返済をしなければなりませんでした。大きいRCを一つは欲しいという、買いたい病にかかっていたことが、この失敗の主な原因だと思っています。

たとえ資金力があっても、現金購入は慎重に

全く自慢になりませんが、もう一つ大きな失敗があります。埼玉県のある駅から徒歩19分の一戸建てを競売で落札。土地が60坪あるので、坪30万円として、全面リフォームし2000万円で売り出そうと算段しました。自分でも泊まり込みで塗装をしたりして、かなり労力を注いだ物件でした。ところがふたを開けてみると全くの泣かず飛ばず。何度値下げしても買い手が付かず、約3年後にようやく購入価格を割り込む金額で売れました。

これは物件の再生と販売方法を誤った典型的なパターンです。土地の価格は安いものの、新築物件を2000万円台で買えてしまうエリアでは、あまり得策ではありませんでした。売るのなら、何も手を入れずに古家付き土地として売却すべきでした。また、この物件は現金で購入したのですが、融資がつかない物件は、再建築不可、借地権等の物件も含め、よほど条件がよいものでなければ現金で購入すべきではないと思います。

しかし、私も悔しかったのでただでは転びません。この戸建に住んでいた債務者が大工さんで、その方にこの戸建のリフォームを依頼。それ以降、今では私の大半の物件のリフォームをその大工さんにお願いしています。地方に物件を購入した時は、現地に住み込みでリフォームしてもらっています。
とても痛い経験でしたが、そのおかげで腕のいい大工さんを知ることとなり、私の不動産投資経営の上で大きな力を得られることになったのです。

二つの大きな失敗を糧にして前進

財務局の払い下げ物件は大きな見込み違い。世の中にあふれるさまざまな情報に少しまどわされたことも失敗の要因の一つでした。水道と電気を建物に引くのにこんなにコストがかかるんだと実感した経験でもあります。手に入れたいからといって焦るのは禁物です。しっかりと検証したうえで投資に踏み切ることが賢明ですね。

それと、一戸建て購入の失敗例も、もっとマーケットを調べたうえで検討を重ねていれば購入しなかったかもしれません。また、手元の資金が豊富な場合でも、現金購入に適した物件とそうではない物件があるので、そういった審美眼のようなものを鍛えてくのもいいかもしれません。

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