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自分ならではアイデアと突破力で、唯一無二の不動産スタイルを展開

10ヶ月前

じゃみ

大学卒業後、証券会社に勤務。エクイティアナリスト業務、クレジットアナリスト業務、リスク管理業務、引受審査業務、不動産の自己投資部門等を経験。2007年から不動産投資を始め、現在は20棟以上の物件を保有。


経営していた調剤薬局の経営が好調だった背景もあり、金持ち投資家として資金力にものをいわせていた時期から、それまでの財産を失い一度は貧乏投資家へ。その後、体調を壊して投資家としては休止状態に入ってしまいましたが、入院中に購入した物件がきっかけとなって家賃収入が急増。波乱万丈ともいえる不動産投資家ライフですが、現在は地方再生物件に投資するスタンスで独自のスタイルを展開しています。

外国人向け賃貸でアイデア投資家としてのきっかけをつかむ

不動産投資を始めてすぐの頃は、東京通勤圏の中でも利便性のよいエリアにこだわっていた時期でした。その中で面白かったのは、都内で民泊スタイルを応用した物件です。民泊は今でこそ一般に知られていますが、購入当時はどちらかといえば珍しいものでした。バーゲンセールの中古物件だったのですが、何の変哲もない区分ワンルーム。購入したものの投資物件としての面白さがありませんでした。

そこで何かワクワク感を出すことができないかと考え、トライしたのが民泊の考え方を応用した外国人向けの賃貸です。購入物件の場所柄、直球の民泊で運用する自信がなかったために思いついたアイデアで、床やクロスをデザイン性の高いものに交換し、さらに家具・家電を入れてマンスリーマンションとして数年賃貸しました。後に、通常の賃貸に切り替えましたが、部屋のグレード感を上げ、家具・家電付きにしたことで、家賃を上げて敷金・礼金を取れる物件に仕上げることができました。

また、空室と家賃の下落が目立つ戸建を改装した個室4室のシェアハウスをドミトリー型シェアハウスとしてよみがえらせたこともあります。まずは競合が少ない時期には問題とならなかった、入居の敷居の高さを低減。そして、個室のみではなくドミトリーの部屋を造ることで、入居者の費用負担を思い切り軽くして、入居者数を稼ぐという手法に変えました。すると「ドミトリーは人気がない」という事前情報に反し、内見者10人が連続して入居。収支も改善させることができ、収益性が悪化していたシェアハウスを再生することができたのです。その後、管理会社側の事情により自主管理せざるを得なくなりましたが、入居者の一人を管理人にすることで結果的にさらなる収支改善に成功しました。

体調を崩し長期入院。そのタイミングで得た不動産投資家としての飛躍のきっかけ

体調を崩してしまい会社を3年ほど休職していた時期もありました。病気が治って復職できるかどうかもわからなかったのですが、休職期間が満了したとしても不動産の収入があったので心強かったのは確かです。

さて、私の不動産投資家としての大きな飛躍につながった第一歩は、そんな入院期間中に届いた一通のメールからでした。東京駅まで快速で30分弱の駅最寄りにある一棟マンションで利回り18.6%。一目で値付け間違いだと判断するほどの好条件でした。そのため、翌朝には物件を見もしないで病室から買付を入れました。

買付は一番手だったのですが、元付は両手狙いで、自社に問い合わせのあった別の人に内見させていました。ただ実際の物件は、9室中4室の入居で、建物はひどい状況。内見者はリフォーム費用がいくらかかるかわからないということで断念し、私が手に入れることとなりました。やはり、競合の厳しい物件は元付から買付を入れなければならないということを改めて学びました。

購入後にもちろんリフォームしました。費用は物件取得価格の50%近くかかりましたが、リフォーム後の利回りも16%台で、築古とはいっても駅徒歩15分という立地を考えれば、満足のいく水準です。現在は6室がフルリフォーム済み。常時ほぼ満室が続いている状況です。満室にできたポイントを私なりにまとめると……

1)駅からの距離が多少あったとしても、シングルではなくファミリー物件であったこと。実際は、単身者の入居も多いです。
2)建物は古いかもしれませんが、ほぼスケルトンリフォームしたことで、室内がきれいなこと。コスト面から外壁塗装はやっていませんが、影響はあまりないと思います。
3)駅近・築浅物件と比較した場合、同じ広さなら家賃は約2万円安く、価格訴求力があること。

絶望的なソシアルビルを大胆なリフォームで常時満室へ

そして、飛躍の第二歩となったのが、なんと入居は12店舗中1店舗のみ。三十数名が内見したが、全員客付けに自信がないと買い手の現れなかった惨憺たる状況のソシアルビルです。リフォームさえすれば絶対テナントが付くと判断して購入。リフォーム代はスケルトンリフォームしたため想定よりもかかってしまいましたが、約6年間テナントがほぼいなかった物件が購入後3日で満室になりました。

この物件での成功の鍵は、4坪という狭小店舗が12店舗あったものを、広さ24坪の店を2店舗に改装したこと。バブル時代だったからこそ家賃を取れた狭くて小さな店舗を、今の時代に即した広さと作りに変えたことにあると思っています。利回りは27%になりました。

人がやっていないことにチャレンジする

都内の、特に工夫をせずとも客付けできる区分ワンルームをどうやったらワクワクした気分で楽しく客付けできるか。それが成功への足掛かりでした。また、同じような時期に築古の戸建をなんとか投資物件にしようとしたのも、同じく成功が見えてきたきっかけ。

この二つでは、外国人を対象にしてみようと思いついたのですが、それをどのようにアレンジすれば客付できるのかを考えた結果です。各方面でインバウンド需要が増える昨今ですので、不動産賃貸投資の領域でも、こういったアイデアは生きてくるのではないでしょうか。

さらには築古の一棟マンションの成功では、物件購入の際の目利きと思い切りではないでしょうか。どうやって客付けするかも大切ですが、投資対象としてどうなのかを見る目を養うことも不動産賃貸投資家として必要だと思います。そういった意味ではソシアルビルにおける成功例もそうです。築古物件を上手に手に入れ、今の時代に即した箱に変身させた結果だといえます。

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