【重要】新型コロナウイルス感染症への対応について

閉じる

民泊経営は住民の理解と物件選定が重要!

11ヶ月前

チャレンジ大家くらちゃん

外資系企業に勤めていた時代に自宅を借家にして節税を見込もうとしたのが、大家業を始めたきっかけ。ところが、大した節税効果がなかったことから法人を立ち上げて本格的に大家業へ参入した。高利回りの物件を中心に運用していて、中でも、Airbnbに特化した民泊貸別荘は近年の成功事例の代表。取扱高1億円を超えて、勢いに乗りメガ大家さんを目指している。


はじめまして。民泊貸別荘賃貸を行っているチャレンジ大家くらちゃんです。利回りにつられて検討することや、そこそこに物件を購入することは、私自身の経験からも失敗につながることが多いといえます。また、民泊経営を考える際には、そこで本当に民泊を運営できるのかを確かめることが重要です。思い切りも必要ですが、勢いだけではリスクもあるということを勉強しましたので、共有させていただきます。

小さな損失でも失敗は失敗

かなり前のことですが、高利回りをうたった区分物件を購入したことがあります。15%ほどの高利回りを見込めるため、数年したらリフォームして売却する、というイメージのプラン。大家業を始める上で、こんな物件の話がつい気になることは多いと思います。確かに利回りは大切ですが、提示されている数字が本当に出るのかをきちんと考えた方がいい。これは、これから大家業を始める方へのアドバイスでもあります。

入居前に感じた違和感が現実のものに……

さて、そんな時期にいくつか購入したうちの一つが大失敗。オーナーチェンジで売却される方が契約の段階からちょっとおかしくて、契約の日をじりじりと延期してきました。伸ばし延ばしにされたものの、なんとか契約にいたりましたが、今まで入っていた方が1か月ほどで出ていってしまいました。極めつけは、それまで住んでいた方と契約した方が違う人物だったことが発覚。よく聞くと、前オーナーが契約していた方が出て行かれた後、飲み屋で見つけた方に「1~2か月住んでくれ」といって住んでもらっていたそうでした。多分、もともとの契約の方がでていかれた後にリフォームせずに貸していたので、物件には大きな穴が空いていたりして、50万近いリフォーム費用がかかりました。こういうのは本当に怖いですね。その後、すぐにこの物件の売却を決意。2000万円で購入した物件2100万円で売却できましたが、仲介料など往復の手数料がかかり、それを差し引くと損。小さな損ですが、失敗は失敗ですね。まあ、いい勉強にはなりました。

民泊経営を行う場合のキモとは?

もう一つだけ、誰にでもありがちな失敗があります。それはAirbnbが注目され始めてすぐの頃です。気になっていた物件が大阪の天王寺にあったので購入。そのエリアにした理由は、海外からの観光客が多いし、インバウントブームの波に一丁乗ってやるのが狙いでした。その物件は長屋スタイルの、いわゆるテラスハウスで、マンションタイプの区分所有物件ではないから、もめごとや決まりごとも少なくて好都合だろうと判断しました。世の中のインバウンドブームに勢いが出そうでしたし、思惑どおり天王寺界隈には外国人旅行者がいっぱい。これはうまくいかないわけがないと思いました。

ところがある日、そのテラスハウスの住民代表の方から電話がかかってきました。電話の内容は、「私たちの住まいの中に、外国人観光客が出たり入ったりする家をつくらないでください。私たちをいじめないでください」そんな苦情でした。これはもうどうしようもないと思い、Airbnbの経営は辞めました。この期間、約1か月半です。こちらも買値よりも高く売却しましたが、リフォームや家具代、不動産会社に支払う手数料などを入れると、やはり若干の損が出てしまいました。民泊もそうですが、宿泊施設としての転用を禁じている区分所有物件は実際に多いですし、いざ始めてから反対されるケースも、このように多々あるはずです。民泊経営を考えている方は、物件選びにはかなり慎重になる必要があると思います。

こういった失敗を糧にできた自分なりのセオリーを3つご紹介します。

◎“買いたい病”をおさえるために買うことを決める前に嫁の承認を得るようにしました。嫁は私に比べてかなり慎重なので利回りや今後の想定家賃とそれがある根拠を示して、出口はどうするのかをきっちりと説明できないと簡単にはYesとはいってもらえないです。

◎オーナーチェンジの購入の場合、入居者の属性調査を必ず行う。賃貸契約書の入居者と実際違っていた場合のペナルティーを契約書に明記する。例)賃料の6か月分

◎民泊を実施する場合は、長屋・区分はやめておく。法律上大丈夫でも周りの方に反対される可能性が高く、そうなると運営をうまくすすめられません。

私は元々、節税対策で不動産経営を始めました。受け身の経営というか、これでお金を稼ぐぞ! というモチベーションは、当初あまり持っていなかったと思います。でも、そのうち利益が出始めると、やはりより積極的な経営をしたくなるものです。特に私には“買いたい病”があるので、思い始めるとどんどん前に進みたくなってしまいます。いい意味でも悪い意味でも小さな失敗はしましたが、多くの経験を積むことができました。というわけで、ここ最近になって自分なりのセオリーがやっとできてきたところかもしれません。

あなたにおすすめの記事

新着記事

賃貸経営お役立ち情報【PR】

賃貸経営お役立ち情報【PR】

お電話でも受付中

入力方法が分からない場合など、お気軽にお問い合わせください。

0120-112-180

無料!お電話で問い合わせる

受付時間:9:30~18:00
月~金曜日(祝日・年末年始を除く)