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Q.五輪前後の不動産価値はどうなる?今のうちに老朽化物件を売るべき?

1年前


今月の質問

東京都内で築25年のマンションを区分所有しているサラリーマン大家です。そろそろ大規模リフォームを考えないと入居付けが難しくなってきました。ただ、五輪が終わると不動産の価値が下落すると聞くので、需要が少なくなるのであれば今のうちに手放すことも選択肢に入れたほうがよいのか悩んでいます。お二人はどう思われますか。ご意見をいただきたいです。


これを機にリフォームして価値向上。売却したければそのコストを載せて高く売る

今回の回答者:レーサー投資家さん

東京都在住。総投資額約80億円、所有物件40棟600室、年間家賃収入7億6000万円の「レーサー投資家」。2015年より不動産投資参入し、急速に規模を拡大している。

レーサー投資家さんからのアドバイス

■東京23区・城南6区内であれば、五輪イヤーを機に手を入れてきれいにしたほうがいいでしょう。

■リフォームをして、そのコストを載せて高く売却すればチャンスを活かせます。

■五輪イヤー後に不景気になるといった根拠のないうわさに惑わされず、自分の目標をしっかり持ちながら挑戦してください。


東京都内といっても、東京23区といった中心エリアの物件なのか、それ以外の物件なのかによって話は変わってくると思います。東京23区にあるということを前提にお話するのであれば、もし25年間手入れをしてないのであれば、これを機に手を入れたほうがいいでしょう。

五輪イヤーが終わった後、東京の地価を始めさまざまな業態の需要が減るということを、確かな根拠を持って言っている人はいません。そんな未来のことなど誰もわからないのですから、そこにある可能性を広げるために自分がどう動くかが大切です。であれば、汚いまま転売するよりも、リフォームして価値を上げたうえで、そのコストを載せて売ってしまえばいいんですね。ただし、手を入れてもどうしようもなさそうな物件でしたら、そのままでもいいかもしれません。あるいはぎりぎりまで貸し込んで、チャンスが来たら売ってしまうという手もあります。 五輪が終わって不景気になったという国は、私の知る限りはありません。ただし、インフラや“箱”にお金をかけすぎてしまったことが問題になった事例はいくつかあります。ですから、風評に乗ってあせることなく、自分なりの目標をしっかりと持ってチャンスを広げてください。


五輪後に不動産価格が下落するという予測は確実でしょうか?

今月の回答者:ロジカル博士さん

大学院卒業後に博士号を取得して大手メーカーに研究者として就職。千葉に引っ越した2016年から不動産投資を開始。自らの理論から不動産投資は、対象を戸建てのみに絞るとして、現在は千葉県内に12戸を展開。オリジナルで開発したシミュレーションチャートを使い、綿密な不動産経営を常としている。セミナー講師としても活躍中。

ロジカル博士さんからのアドバイス

■五輪前後の市況の変化、確実なところは『わかりません』。

■不動産価格が影響されるものとして、五輪よりも影響の大きいものはいくらでもあります。

■質問者様の価値観や、資産状況、リスク許容度等から総合的なご判断を。


五輪後に不動産価格が下落するという話があるのはわかりますが、その予測は確実でしょうか? もし確実なのであれば、すでに不動産価格は暴落しているはずです。下落する要因としては、公共事業の減少、選手村開放、融資の締め付け、等いろいろ言われています。しかし一方で、東京の賃貸需要は未だ強いですし、五輪後の下落を予想して購入を控えている層の潜在需要が顕現したり、国際的に東京の価値が再認識されて海外資金が入るかもしれません。

これらの思惑が交錯して、現在の高止まり状態になっていると思います。僕個人としては、「五輪前後で大きな市況の変化はない」と思っていますが、大した根拠はありません。誠実に答えるとするならば、「わからない」という答えになります。買い時かもしれませんし、売り時かもしれません。

また、不動産価格が影響されるものとして、五輪よりも影響の大きいものはいくらでもあります。不動産投資は長期的なものですから、今後20年を考えても、AIによるライフスタイル・価値観の変化、自動運転の普及、テレワーク、移民流入、人口減少、気候変動……等イベント盛りだくさんなので、五輪は些細な問題だと感じられるぐらい未来は読めません。よって、五輪の影響を心配して、「売りたくもない」マンションを売る必要はないと考えます。後は、質問者様の価値観や、資産状況によって判断すべき問題だと思います。五輪を契機に、ある程度の不動産市況が変化することは予想できますので、もし、資産額の変動を嫌うのであれば、利益確定(あるいは損切)するきっかけとして考えることもできるかと思いますので、質問者様の状況、リスク許容度等からご判断されるとよいかと思います。

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