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Q.田舎の実家の畑がお荷物。相続税対策でアパート建設・経営などの土地活用をすべき?

1年前


今月の質問

東京都在住の50代サラリーマンです。地方の実家に広い畑がありますが、親も高齢なので先日相続の話になりました。親にもしものことがあった時、畑の手入れをする人がいません。保持しているだけでも税金がかかってしまうので、アパート建築などの土地活用ができないかと考えていますが、田舎なので収益が見込めるか不安です。親の大切にしている土地なので、できれば手元に置いておきたいと思いますが、どのようにするのが一番良いでしょうか。アドバイスをお願いします。


私だとしたら、売れるのであれば売却します

今回の回答者:レーサー投資家さん

東京都在住。総投資額約80億円、所有物件40棟600室、年間家賃収入7億6000万円の「レーサー投資家」。2015年から不動産投資に参入し、急速に規模を拡大している。

レーサー投資家さんからのアドバイス

■畑をやるつもりがないのであれば、畑をやりたい人に農地として売却しましょう。

■賃貸需要の少ない地方で、畑をつぶしてアパート経営をすることはおすすめできません。

■都心の畑でしたら、半分をアパート経営に転用し、もう半分を畑として残しておくという手段も考えられます。


私なら、売れるのであれば売ってしまいますね。畑は「農地」であり、重要なポイントがあります。農地というのは一度つぶしてしまうと二度と土が返ってきません。ですから、その畑が不要なのであれば、農地として使ってくれる人に売却した方がいいです。自分で畑を続ける気がないのであれば、地元の不動産業者を通じて志のある人に譲るのが最善だと思います。サラリーマンから農業に転身したいという人もよく耳にするので、畑を探している人というのは案外多いのではないでしょうか。畑をやるのは確かに大変なことです。自然に左右されてしまうなど、生産効率だってままならないかもしれません。しかし、日本は食物自給率が低い国なので、畑をつぶしてしまうのはとても残念なこと。まして賃貸住宅の需要が少ない地方でしたら、畑をつぶしてまでアパート経営をやるべきではないと思います。

ただ、例えば都心の畑だとしたら、まったく話は別です。所有している土地の半分くらいは借金をしてでもアパートなどを建設し、残りの半分を畑として残すようなことが考えられます。もしくは生産緑地に関する法律が変わるのを待って、新たな展開を試みていくことにも可能性を見いだせるのではないかと思います。


まず大前提として、農地をそれ以外に転用する場合は許可が必要です

今月の回答者:ロジカル博士さん

大学院卒業後に博士号を取得して大手メーカーに研究者として就職。千葉に引っ越した2016年から不動産投資を開始。自らの理論から不動産投資は、対象を戸建てのみに絞るとして、現在は千葉県内に12戸を展開。オリジナルで開発したシミュレーションチャートを使い、綿密な不動産経営を常としている。セミナー講師としても活躍中。

ロジカル博士さんからのアドバイス

■『賃貸経営』をやるなら、かなりの覚悟を持って取り組みましょう。労力をかけて参入する覚悟が必要です。

■賃貸経営よりはリスクは小さいと考えられる『太陽光発電』。ただし設備トラブル等のリスクは伴います。

■利益はわずかですが、コストなしで土地を維持できる『農地としての賃貸』。農地バンクの利用で、公的機関の仲介により農地を貸し出せます。


ご質問から農地を手放さず、税金などの負担なしで維持したいというご意向だと理解しています。

アパート等の賃貸経営をお考えのようですが、もしやるとしたら、かなりの覚悟を持って取り組むべきだと考えます。賃貸需要の乏しい農地に、アパートメーカーの熱烈な営業を受けて参入し、供給過多により資産を失うという典型的な失敗例はご存知でしょうか。

質問者様のかけられる手間、農地の立地、周辺環境等により、ベストな選択は異なると思いますので、選択肢をお示しすることにします。まず大前提として、農地をそれ以外に転用する場合は許可が必要です。

・アパート経営

周辺の賃貸需要はどうか? 周辺に同じようにアパートになった、もしくはなりそうな農地はないか? 等を徹底的に調べて、30年満室に近い状態で運営できるビジョンを持って組むべきだと考えます。失敗例を想定するなどリスク管理も必要です。また、サブリース業者丸投げ運営だとあまり利益も上げられないと思いますので、建設業者、管理会社の選定も含めて主体的に行った方がいいと思います。労力をかけて賃貸経営に参入する覚悟が必要です。

遠方ということもあり、運営は大変だと思いますが、積極的に利益をあげられる攻めの選択肢です。しかし、繰り返しますが、資産を失うリスクを伴います。

・太陽光発電

賃貸需要も必要なく、FIT制度により20年間安定して売電収入が得られます。年率10%程度の利益が得られますので、固定資産税を払ってもある程度の収入を得ることができます。土や葉によって発電効率が落ちることが考えられますので、発電効率が落ちてきたら掃除が必要ですが、比較的手間が小さいと思われます。アパート経営よりはリスクは小さいと考えますが、設備トラブル等のリスクは伴います。

・農地として賃貸

地元の農家の方に農地を賃貸することができれば、利益はわずかですが、コストなしで土地を維持できると考えます。例えば農水省の農地バンクを利用すれば、公的機関の仲介により農地を貸し出せます。農協に相談してもいいかもしれません。この方法は、ほぼ手間がかかりません。農地としての需要があるかはわかりませんが、農地を維持する目的だと一番楽です(日本の食料自給率にも貢献します)。

3つの農地の運用の例を挙げましたが、広い視野をもってあらゆる選択肢を検討してみてください。他にも、土地を貸して資材置き場にしたり、駐車場にしたりと色々あるかと思いますが、長所短所を整理してベストな選択をされることを願います。

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