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築古、木造でも、しっかりと収益を出せることを証明

8ヶ月前

中村貴広さん

起業家を目指し大学で経営学を学ぶも就職活動がうまくいかずアルバイトで生計を立てる生活が続く。ある日、『金持ち父さん貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ。不動産のことを学ぶなら不動産屋に勤めるのが早いと考え、地元の不動産会社に就職。木造築古のフルローンを得意とし、8年で家賃収入3600万円に。


少ない資本、そしてなるべく競争相手の少ないフィールドで不動産賃貸経営をしてみたかったというのが基本。そのため、築年数が古く、駅から離れていても、広めの間取りで客付けしやすい物件で展開させています。人気のメガ大家さんのような派手さはありませんが、自分が住む地元に密着した手堅い経営が持ち味だと思っています。

バス便を得意としているのは地元を知り尽くしているからこそ

まず私の不動産賃貸経営の特徴を羅列してみますと、木造、築古、フルローン、バス便、信用金庫といったキーワードが並ぶと思います。バス便と聞くと「あれ?」と思われる方もいるかもしれません。これには理由があって、駅から物件までの時間を徒歩で表すと、かなりの時間になってしまうことがあります。しかし、私が物件を持っているエリアは鉄道よりクルマでの移動が主な交通手段となります。そこで駅から徒歩〇分というよりはバスによる所要時間とすることで、駅から離れていてもバス停からは「そんなに離れてないな」という印象を与えます。

また、駅から遠い物件は他の投資家さんは積極的に買いません。そのため、物件価格が安くなるんですね。駅から遠いと客付けが難しいというのが一般的な考え方。ただ私は自分が知りつくしたエリアの物件を買うので、客付けもそれほど難しくありません。つまり、購入価格が安いということは収益性が高いということです。家賃も若干安くなりますが、それ以上に安価で購入しているので利回りをしっかりとれるというわけです。

キャッシュフローを出すためにさまざまな方法を考える

この考え方に至った経緯は、駅近の物件は価格が高く利回りが低く、なかなかキャッシュフローが出なかったからです。確かに潤沢な資金があれば駅近の物件を購入してもいいのかもしれませんが、私の場合は限られた資金で展開しなければならなかったので、このような考え方を絞り出しました。

購入できる物件は、大家さん自身の背景や属性で異なってくるので、何も画一的である必要はないわけですね。自分がどんなステージにいるのかを考えることも大切。物件を増やしたいのか、物件組み換えて財務体質を良くしたいのかなど事情は変わってくると思います。私はまだまだ増やしたいステージなので、安くて収益性の高い物件を選んでいるということもいえます。

また、駅から離れている物件は少なくても20平方メートル以上のものを選ぶのがいいと思います。駅から離れている分、駅近と同等の価格でも広い所に住めることがアピールポイントになりますからね。

融資のポイントは信用金庫を味方につけることとフルローン

最初に信用金庫というキーワードを挙げましたが、これは融資の際の条件の関係からです。例えば木造築25年の物件に対する融資を受けようとする場合、普通の銀行だとまず融資を受けられません。理由は木造建築の耐用年数が22年だからです。ところが地元の信用金庫だと融資が通るケースが多いんです。

それからフルローンを挙げた理由は、キャッシュを手元になるべく残しておきたいからです。現金をいくら持っているかで金融機関の対応も変わってきます。ですから借入金が多くても、現金をなるべく多く持っているということが重要なポイントになります。それに現金があれば新しい物件を買う際の頭金にもなりますし、リフォームにも使えますからね。

ただし、現在(2019年10月)ではフルローンが厳しくなり頭金必須の金融機関がほとんどです。このため築古の木造アパート系はさらに融資が出づらくなり物件価格が全体として下がってきています。逆に言えばチャンスであり資金や担保があり、物件を買える人はより安く買えるようになる時代になってきています。

築古、木造物件を中心に、経営規模を拡大中

私が木造の築古物件で成功しているのは、ランニングコストがRC建築に比べて安いという理由もあると思います。固定資産税もリフォームにかかるコストもRCに比べて安いので、それだけ利回りを出しやすいんです。まあこの部分は大家さんの考え方にもよりますが、私はこんな持論で自分なりに成功してきているなと思っています。

そして客付けに対する工夫も怠らないことですね。内見数を増やすことが入居率をアップすることに直結します。ですから私の場合は、幅広く不動産会社を回ります。しかし、やみくもに範囲を広げるのは効率が悪いので、その不動産会社のネットワークを理解して使うようにしています。

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