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Q.キャッシュフローを増やせる物件とは?

1年前


今月の質問

東京都在住の30歳の男性サラリーマンです。1年ほど前、金融機関から融資を引き、出身地である神奈川県横浜市に区分所有物件1室を購入し、賃貸経営を始めました。幸い入居づけはできていますが、融資の返済を済ませると、家賃はほとんど残りません。そこで、次はもっとキャッシュフローが出る物件を購入したいと思いますが、それがどのような物件なのか、具体的にイメージできません。アドバイスをお願いします。ちなみに、私の年収は約500万円です。


地元・横浜市内の築浅1棟アパートを
20年ローンで購入してはいかがでしょう

今回の回答者: 落合潤也さん

サラリーマン大家さん。「RJ72号室」のペンネームにより、楽待でコラムを執筆中。2019年6月現在、1棟物件3棟、戸建て3戸、区分所有物件3室を保有している。物件のターゲットを絞り、2LDK→1LDK、和室→洋室といった大規模なリフォームを多く行っている。野立て太陽光発電所も3か所に設置している。マイナビ出版から著書を刊行予定。

落合潤也さんからのアドバイス

■ キャッシュフローを得るためには、なるべく長い融資期間を確保することが重要です。

■ キャッシュフローから、固定資産税や所得税・住民税はもちろん、空室が生じた場合の原状回復費などを工面する必要があることを忘れずに!

■ 自己資金に課題がある方は、まずは区分所有物件を買い増し、自己資金を増やした上で、1棟物件に挑戦してはいかがでしょうか。


質問者さんは、区分所有物件1室を運営し、ある程度の自信と感触をつかんだのでしょうね。私も、最初は区分マンションの1室から賃貸経営に参入しました。

さて、目的がキャッシュフローであれば、アパートやマンションといった1棟や戸建てが投資対象になります。今回は、1棟物件の購入についてお話しします。

引き続き金融機関の融資を活用するのであれば、2019年現在の情勢では、地元の地方銀行や信用金庫などの利用が現実的になります。具体的な物件としては、地元・横浜市内で駅から徒歩10分以内、築浅で融資が20年間引ける1棟アパートをお勧めします。現在の一般的な融資条件では、融資金額の2割を頭金として入れるか、2割に相当する金融資産があれば、残りの減価償却期間分+αで融資が受けられます。融資が長く引けなければ、キャッシュフローは出ません。そうした条件で融資を引き、全8室の1棟物件を5,000万円で購入した場合、必要な自己資金と経営の収支をシミュレーションしてみます。

まず、融資金額5,000万円の2割に相当する、1,000万円の頭金が必要です。また、家賃を6万円に設定した場合、毎月の満室賃料は8室×6万円で48万円。そこから、運営費として3万円、ローンの返済として20万円を引き、キャッシュフローは毎月25万円、年間では300万円になります。ただし、固定資産税や所得税・住民税の支払いは必須ですし、空室が発生した場合には、原状回復費・退去清掃費、入居づけの広告費もかかります。それらの支出を、キャッシュフローでまかなうことになります。そして、キャッシュフローの残りは、浪費したり繰り上げ返済などに使ったりせず、2棟目を購入するための自己資金として貯蓄しましょう。

自己資金が500万円であれば、上記シミュレーションの数値を半分にして計算し直してください。もしも、自己資金が500万円未満であれば、1棟物件の購入は難しいので、まずは少ない自己資金で購入可能な区分所有物件を買い増していくことをお勧めします。そうして自己資金を増やした上で、1棟物件に挑戦してはいかがでしょうか。


低価格で購入でき、家賃下落の心配もない
築古木造アパートがオススメ!

今回の回答者: 生形大さん

元サラリーマン大家さん。横浜国立大学大学院修了後、外資系証券会社に勤務しながら賃貸経営を始め、5年ほどの間に約4億円もの資産を構築。2019年7月現在、国内12棟、戸建て・区分マンション4戸、海外3戸を保有。その他、太陽光発電3カ所、トランクルーム63戸、国内外に民泊11カ所を運営中。年間約1億円の家賃収入を得ている。

【生形さんのブログ】

『9割の日本人が知らない お金をふやす8つの習慣―――外資系金融マンが教える本当のお金の知識』(ダイヤモンド社)

生形大さんからのアドバイス

■ 築20年以上の木造アパートを購入してはいかがでしょう。

■ 法定耐用年数に迫るか、超過しているような築古物件は、資産価値がほとんど認められないため、低価格で購入可能。10%以上の利回りの物件が見つかります。

■ 築古物件は家賃がほぼ底値になっており、購入後、大きく下落する心配はありません。


年金以外に2,000万円の貯蓄が必要と言われている今、30歳という若さで不動産投資を開始できたことはとても素晴らしいことです。しかしながら、質問者さんがおっしゃっている通り、区分所有マンションでは、ローンの返済の他に、修繕積立金や管理費といった諸費用もかかるため、実際に手元に残るお金は微々たるものです。しかも、新築時や築浅の時点でこの状況なので、築年数が経過したり、人口減少の影響を受けたりして家賃が安くなってしまうと、家賃収入ではローンの返済+諸経費を賄いきれず、入居者さんがいる状態でも毎月赤字になってしまいます。これでは、何のために不動産投資をやっているかわからない状況です。さらに言うと、区分マンションの場合は入居者さんが1世帯であるため、退去が発生してしまうと、次の入居者が決まるまでは毎月手出しの状況が続きます。

では、本題の「どのような物件に投資すべきか?」ということですが、私のオススメは築20年以上の築古のアパートです。価格は1,500〜3,000万円くらいで利回りは12%以上です。なぜ、築20年以上かというと、まず、木造の建物の場合、法定耐用年数は22年であるため、築20年を超えると、建物の価値が「ほとんどなし」と見なされ、新築や築浅に比べて安く購入することができます。次に、築20年を超えると、既に家賃も底値近くになっているため、さらに大きく下がることはありません。また、1棟物件であることもポイントです。部屋数が多ければ空室リスクが分散され、1〜2部屋で退去があっても手出しになることはありません。

質問者さんの年収があれば、上記の金額の物件へ融資をしてくれる金融機関が見つかると思います。金融機関を回って相談してみてはいかがでしょうか。

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