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Q. 特色化、どう図る?

1年前


今月の質問

新米大家です。現在、神奈川県で区分所有物件を1室経営しています。先日、2つ目の賃貸物件として、同県内に築20年ほどのRC造マンション(全10室)を購入しました。賃貸需要はあるものの、競合物件の多いエリアなので、何らかの特色を出したほうが入居づけにつながると思います。一般的に特色化といっても、内装を工夫したり、ペット可にしたりと、いろいろあると思います。100万円ほど予算があるので、リフォームをしてもよいかと思っています。特色化を図る場合、手軽で効果的な方法があれば教えてください。


現地調査により、ターゲットとする入居者層を明確にしましょう

今回の回答者: 岩崎えりさん

ママさん大家さん。心理学の研究者だったが、結婚をきっかけに賃貸経営に関心を持つ。2014年、第1号物件を購入し、現在までの5年間に4棟63室まで経営規模を拡大。いずれの物件でも高い入居率を誇っている。

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『30代ママ、2カ月で“月収150万円″大家さんになる!』(ごま書房新社)

岩崎えりさんからのアドバイス

■ まずは現地調査をして、競合物件の家賃、広さや間取り、マイソクの募集方法などをチェックしましょう。

■ 次に、ご自身の物件がターゲットとする入居者層を固めましょう。

■ ターゲットとする入居者層を明確化してはじめて、リフォームの仕方を具体化させることができます。


まずは、競合物件がどのようにしているのかを市場調査してみてください。家賃相場だったり、お部屋の広さや間取りだったり、マイソクや募集の仕方だったり。そして、ご自身の物件の入居者さんをどういったターゲット層にするかというのを考えてみてください。単身者向けなのか? 男性なのか? 女性なのか? 新婚さんなのか? 子どもがいる家族なのか? それによってリフォームの仕方が変わってきます。

私の長崎にある物件ですと、近くに国立大学があるので大学生をターゲットとして考えWi-Fi設備を導入したり、内装もちょっと派手目にして若者に好まれそうな感じにしたところ、思惑通り男子学生が入居してくださいました。

大阪にある物件は、駅近にある1kの単身者向けの物件で、そこも同様の競合物件が沢山あったので、家賃は相場と同じくらいに設定し、代わりに1ヶ月のフレーレントをつけたり保険代をこちら持ちにしたりして、キャンペーンを行い、差を出しました。そして、内見にきたときに印象に残ることが大切なので、間接照明、イミテーションの植物、ラグを置きました。そのときは大家さんになりたてで、私もまだ経験が浅く、空室が一気に増えてしまったので、すぐに埋めたかったため客付け会社さんに出すADを他の人よりも多く支払いました。すると2か月ほどで満室になりました。


入居者自身がカスタマイズしやすい物件づくりを!

今回の回答者:藤山勇司さん

不動産投資家、著述家。商事会社に勤めていた1990年代前半に不動産投資を始め、サラリーマン大家さんの先駆者となる。1998年、サラリーマンを卒業し、大家業と著述業に専念。ベストセラー『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』(実業之日本社)のほか、著書多数。2018年9月現在、所有物件数は11棟120戸に上り、年間キャッシュフローは5, 500万円を超える。

【藤山さん公式サイト】

藤山勇司さんからのアドバイス

■ リフォームでは、①目的、②予算、③効果の3ポイントを検討しましょう。

■ 厚さ20mm前後の合板を活用することで、収納スペースを増やせます。

■ 予算が余ったら、屋外向けの壁掛けLEDライトを設置するのも方法です。


RC造、全戸数10室のリフォームで予算は100万円ですから、1室当たりのリフォーム費用は、10万円です。まず、①目的、②予算、③効果の3ポイントが重要ですが、本件の場合……
①目的 集客アップ
②予算 1室当たり10万円
③効果 入居者の利便性向上
となります。
この段階で、外壁塗装や、屋根の葺き替え、そして駐車場や駐輪場の整備などは除外されます。では、どんな改善ポイントがあるでしょう?

本物件はRC造ですから、居住スペースに釘やネジを打ちづらいはずです。ガサツな店子さんと言えど、ドリルで躯体に穴を開けてフックを設置することなんてしません。そこで、解決策! 厚さ15mm〜20mm前後の合板に15cmごとにビス穴を開けた縦15cm〜20cm×横2m前後の板を壁に取り付けてみてはどうでしょう? こうすると、何の変哲もない壁がたちまち収納スペースに早変わりします。もちろん、板に打ち付けたビス穴に適合したネジも一緒に供給しますから、入居者は自らの好みでDIY可能です。現代は個性の時代ですから、工夫の余地がある賃貸住宅は、入居者のニーズを満たすことでしょう。

もしも、予算が余ったなら、1個2,000円前後の屋外向け壁掛けLEDライトを設置すれば効果的! この効果は、場末のスナックの夜と昼間のエントランスの様子を思い浮かべてください。夜間、物件をほのかに照らしてくれるので魅力は倍増します。リフォームのポイントの絞り込みは、イマジネーションです。

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