不動産投資のメリット・デメリットを把握してから開始すべし！

賃貸用FP大家おそまつ

愛知県名古屋市で大家業を営んでいます。現在の所有物件は、賃貸併用住宅（倉庫＋住宅）と戸建が3戸、フィリピンのコンドミニアム1戸の計5戸を所有しています。賃貸併用、戸建中心なので、スピードは遅いかもしれませんが、確実性を求めて行っています。

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はじめまして。賃貸併用FP大家のおそまつと申します。愛知県名古屋市で大家業を営んでいます。今回は、不動産投資について、私なりの考えをお話しさせていただきます。

私が不動産投資を始めたきっかけ

最初は、義理の兄から勧められたロバートキヨサキの著書を数冊読み、負債とは、「あなたのポケットからお金を奪うもの」の考え方に衝撃を受けました。

と言うものの、

「不動産投資するには多額の現金が必要」

「借金は怖い、返せなかったらどうしよう」

と考え、実行には移せずにいました。

その数年後、嫁の実家のそばで、1階が倉庫、2階が住居になっている中古住宅を発見し、購入。しばらくは、「倉庫を趣味の車やバイク用のガレージにして、夢のガレージライフ‼」を堪能していました。

ですがある時、「倉庫として貸し出したら、1年分の家賃で趣味の車が買えるのでは？」と思い、１階の倉庫部分の賃貸を開始。

いざやってみると、

「住宅ローンは入居者さんが払ってくれる（借金はコントロールできれば危険ではない）」

「給料以外の収入があると、自分がもしもの時にも安心！」

ということに気がつき、以降、賃貸用の不動産を買い始めました。

株やFXではなく、不動産投資がおススメな理由

前提条件として、収益の種類をおさらいします。

株、FX：購入時と売却時の価格差により収益を生む=キャピタルゲイン

不動産：購入してからの毎月の家賃収入で収益を生む=インカムゲイン

※不動産にもキャピタルゲイン、株にも配当等のインカムゲインがありますが、ここでは割愛します。

【メリット】

1.安定的な賃料収入

退去による空室や経年による家賃下落のリスクもありますが、株やＦＸの値動きに比べ、毎月の家賃収入は安定しているので、日々の値動きにハラハラすることはありません。

2.レバレッジ（てこの原理）を活用できる

不動産投資では、銀行などから融資を受けて不動産を購入することが可能です。手持ちが200万円しかなくても、1,000万円の不動産を買い、利回り10％で経営できれば単純計算で100万円／年の収益を作り出すことが可能です。（実際は、元金返済、経費支払いなどで収入は変動します）

ですが、株やFXの購入目的では融資を受けることはできません。厳密には、信用取引や証拠金取引でレバレッジをかけることは可能ですが、相場が乱高下すると、追加保証金（追証）などのリスクが発生します。

不動産にもバブル崩壊時のように追加担保のリスクが無いわけではありませんが、現在では融資時に精査されていることが多いので、リスクは限定されます。

3.節税できる

不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得で「税制上の赤字」が発生した場合、他の所得と損益通算が可能です。例えば、給与所得者（サラリーマン）が、不動産所得で「税制上の赤字」を出した場合、不動産所得と相殺され、その分の税金はかかりません。

「税制上の赤字」とは、

建物にかかる「融資の金利」

（建物の価値は経年で下がるので、）年割で価値を減少させる「減価償却」

その他、不動産所得に関係して使用した携帯や車の維持費等の「経費」

このような支払いを経費として、実際の現金収入はあっても税制上の赤字になる場合、給与所得より損益通算されます。(確定申告は必要)

いいこと尽くしのようにも見えますが、当然デメリットもありますのでご紹介しておきます。

【デメリット】

1.投資金額が大きい

株やFXなら数万円でも投資可能ですが、不動産では数百万～が一般的（地方の築古戸建など、例外もあり）です。また、興味はあるものの、少額から始めたい場合は、不動産投資信託（REIT)といった選択肢もあります。

2.始めるとき、終わる時の手数料が高い

俗的な言い方でいうと、「寺銭」が高い投資です。購入時でも、仲介手数料(売買価格の3%+6万円)、抵当権設定、登記費用、融資手数料、不動産取得税などおおよそ10％近くかかります。

売却時は諸条件により異なりますが、仲介手数料や売却益が出た場合の譲渡所得税、抵当権抹消費用なども必要になります。 株やFXで発生する諸費用に比べるとかなり高額です。

3.流動性が低い

不動産にも相場はありますが、一物一価の相対取引となるため、市場での流動性が低く、購入、売却には時間がかかります。

4.利益確定には長い時間がかかる

これまで申し上げた通り、利回り10％でも、最初の1年は購入時の諸費用に消えます。一般的には、融資を返済しつつ運営し、利益が確定するのは、売却か融資完済時となります。

・売却

短期間の売買では、譲渡所得に関する課税も高く、諸費用含め、差し引き利益が出ればいいのですが、綿密な試算が必要です。長期間の場合は、運営期間中の建物メンテ費用も発生します。

・融資完済

融資完済時に建物が運営できるか否か？　が重要です。万が一、運営できない場合、土地値よりも解体費用の方が高い場合も考えられます。

いかがでしたでしょうか？ 不動産投資は買ったら終わりではなく、賃貸経営の手間、独特なリスクはありますが、それを補うメリットもあります。ご参考になれば幸いです。